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成交量上周（11.15-11.21）北京二手住宅成交套，较11月前两周成交量有所上涨，前三周累计成交套。按此成交速度，预估11月北京二手住宅成交量在套左右；
相较于10月份套的成交量，市场明显回暖。
图1：北京二手住宅周成交量变化趋势数据来源：北京住建委这与我们一直坚持的年底成交量会上涨的分析不谋而合。
从历年数据来看，每年年底的成交量都会温和增长。
但是考虑目前市场下行的趋势，价格还会持续走低，因为这个阶段只有降价明显的房子才会快速成交。
但是到明年3月份以后，随着贷款额度的放开，价格也会开始上涨。
图2：-年北京二手住宅成交量数据来源：北京住建委挂牌价格上周北京二手住宅挂牌均价元/平方米，与前一周保持平稳。
各行政区挂牌二手住宅的价格波动也不大。
城六区来看，东、西城以及丰台挂牌价格稳中有升，而海淀、朝阳和石景山则是持续下降。
虽然下降幅度不大，但是趋势明显，说明这三个行政区的业主心态不那么的坚挺。
分商圈来看，挂牌价格下降明显的商圈主要集中在海淀。
年上半年海淀涨幅明显，所以目前阶段回调幅度也相对大一些。
同时受海淀29个小区挂牌指导价政策的影响，海淀部分商圈挂牌价格降幅大。
说明这些区域的业主普遍还是看空市场的，这个时候如果有合适的房源去谈的话，相信议价空间也会相当可观的。
除此之外就是丰台的丽泽、西城的金融街挂牌价格也在下降。
表1：商圈挂牌价格下降top10商圈而挂牌价格上涨top商圈中，主要还是东城南部的商圈，西城和海淀的商圈也各有两个。
在市场下行时期，核心区域的价格还相当坚挺，至少业主对于市场的预期普遍还比较高。
表2：商圈挂牌价格上涨top10商圈涨降价房源情况本周共有套房源调价，占所有挂牌数据房源量（）的8.3%，其中有套降价，套涨价，平均调价空间在2.5%左右。
其中个别房源的调价也非常显眼，最高的调价空间达到了20.6%。
主要行政区中，海淀降价房源的降价幅度最大，达到3.2%。
表3：一周降价房源的降价幅度排名top15在市场下行、成交量下降的趋势之下，部分业主降价以促成交。
我们以往的研究表明，在业主降价后，议价空间依然很大。市场预期及购房建议1）未来2-3个月，北京二手住宅是量升价稳，稳中有降。
政策不会放松，但也不会有新的政策发布，所以市场相对稳定。
由于年底有业主急售而且市场下行，所以成交价会出现回调。
这个状态会持续到明年3月份的小阳春，小阳春的普遍表现是量价齐升。所以现在是买房的最佳时机。
2）海淀回调明显，降价房源的降价空间大。
考虑海淀学区的购房者要随时
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