如今的常州，2-3万/平的楼盘遍地，业主们都为房价的快速增值欢欣不已。
然而，涨到3万元/平甚至4万元/平的房价真的能变现吗？很多常州人感叹：二手房可不好卖！有的甚至挂牌3-4年都没卖出去……这是真的吗？常州楼市究竟怎样？二手楼市是否低迷？就此，小常做了一番探访。
挂牌四年仅卖出一套？涨的快越难卖！近日，常买君在网上看到视频：钟楼怀德板块的运河天地小区，年收官价格仅1.2-1.3万/平，今年二手房挂牌均价已经超过了3.7万元/平！买房人大赚2.5万元/平?在视频评论区，不少网友却泼冷水表示：“卖得出去变现才算”“卖掉才叫涨”。那常州目前的二手房市场变现能力究竟如何？常买君前往小区现场了解了一下。与涨的飞起的房价相反，运河天地的二手房市场成交表现着实有些低迷。在网上，常买君也看到房东吐槽：“运河天地，年挂的，去年一年没一个人看房，常州现在二手房成交不行了吗？”贝壳成交数据显示，运河天地年底开始有二手房源挂出，挂牌四年间小区仅有一套成交。
平台成交只是一方面，常买君绕着小区走了一圈，在周边只发现一家房产中介的门店，二手房火热的小区周边可不会这样。那成交如此“惨淡”的运河天地，挂牌价又为什么这么高呢？据中介介绍，运河天地对应的学区为常州市觅渡桥小学广化校区和常州市清潭中学。其中，觅渡桥小学在常州小学中是数一数二的存在，清潭中学在中学排名也是前五，所以学区房价值很高。其次，运河天地1.5公里范围内有南大街商圈、九洲新世界、钟楼吾悦三大商圈。教育资源优越、靠近三大商圈，再加上常州土地市场与学区房的持续增值，挂牌业主基本都对小区的二手房价值自然就有着很高的预期，“周边老破小都能挂2.8万/平，我们这个小区怎么也要高1万元/平吧。”于是，超高价的运河天地二手房就出现了。“现在运河天地二手房均价在3.7万/㎡，最低挂牌价也就3.5-3.6万/㎡，没有更低价格的房源了，也没人降价”中介如此告诉我们。
超级学区房，房价比非学区高2万/平！理论上来讲，房龄较新的运河天地确实具有不错的二手房价值，为何市场预期与房东预期差别会如此之大？从中介口中，我们也是了解到了他平时带看经常提到的三大抱怨：1、小区居住品质不行购买二手房的人群中很多还是有改善需求的，而运河天地4栋住宅高达33层，容积率高达4.9，舒适度比较一般。而且项目的小区规划比较奇怪，4栋住宅并没有集中分布在一起，9号楼、10号楼、4号楼和5号楼各占据一方小天地，中间被街道相隔。这样导致整个小区没有“社区感”，大面积的绿化和活动用地也比较欠缺。
另外，目前项目的东侧和南侧均有建筑项目在施工，建筑噪音跟粉尘严重；西侧临近广化桥，噪音也比较大。
2、交通配套较差从商业学区配套来看，运河天地确实不错，但交通配套就不是怎么回事啦。网上也是有不少项目业主吐槽，“堵得一塌糊涂”。3、价格太高，学区价值被老破小完爆买卖谈不拢，最重要的当然还是价格因素。
运河天地二手房市场最大的价值在于学区，而中介也坦言：“如果预算不是很充足的话，你可以买世纪明珠园，同样是觅小+清潭双学区，均价只有2.8万/㎡，只是六层的楼梯房居住体验差一些。”
这样比较的话，估计大部分购房人都会放弃运河天地，转而选择世纪明珠园了。运河天地项目自然也就成为了一家鲜有人问津的项目。
那么作为项目唯一价值点的学区究竟为项目带来了多大的“涨价能力”呢?为此常买君比较了运河天地和周边非学区房新奥佳园三年来的涨幅。
运河天地年8月房价为元/㎡，年6月房价为元/㎡，涨幅达64%。新奥佳园年8月房价为元/㎡，年6月房价为元/㎡，涨幅为25%。运河天地作为双学区房，房价比非学区房新奥佳园高出2万/㎡，三年间涨幅也远远高于新奥佳园。
常州房价涨得快变现难？折价10-15%成交很常见对“运河天地”的调查并没有就此结束，虽然运河天地卖的不好有很大自身因素，那常州其他二手房的表现又如何呢？价格虚高现象是否普遍存在呢？
常买君查询了链家平台一年间的套住宅成交数据，其中总价超过万的仅有套，大部分都是房龄较老的学区房，这类二手房一般成交周期短、单价高，但挂牌价和成交价也有10%的差距。
再不然就是成交周期较长，多的高达天。
平台上的房源可信度相对较高，有买过二手房的购房者表示“现在很多常州的二手房价格，10%~15%的虚高是至少的。”
常买君也在
联系电话：