来源：凤凰网房产杭州站
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都说杭州二手房不行了，不能买了。
网络上、朋友圈里铺天盖地的降价浪潮，仿佛一夕之间，杭州楼市变天了。就连我老家小县城的同学都跑来说：杭州房价要崩了吗？
郊区新房行情转冷，二手房量价齐杀，法拍房市场上的“恒星盘”也应声倒下。想要卖房的房东，和准备抛货套现的投资客，正在与时间赛跑。
近期很多板块的次新房“挂牌价”一降再降，却始终没出现一套靠谱的成交案例。房东们愁肠百结、手足无措。
每天都在疑惑：自家的房子目前到底该卖多少钱？
三墩北倒下了，城东新城倒下了，勾庄倒下了，蒋村倒下了，未来科技城倒下了，连南星桥也蛮横不起来了.....
8月30日那天，更有近10万人围观奥体三兄弟第一套法拍房，吃瓜群众们都在期待：投资客最集中的奥体，也给我倒下来！
等到8.2万法拍结果一出，当吃瓜群众喜闻乐见“奥体房价终于跌了”的时候，奥体的房东们却大松一口气。
这下全杭州人都知道，奥体次新房，8万+能成交！
你大爷，终究还是你大爷。
02
这是融创时代奥城的第一套法拍房，也是奥体“三兄弟”的第一套法拍房。
竞拍战况非常激烈，甚至有人凌晨1点仍在出价。最终，这套时代奥城吸引63人报名，收获9.6万次围观，成交总价万，含车位。
房源建筑面积.83㎡，车位40万一个，裸房价约8.2万/㎡。再算上一次性付款、二次过户费用及其它杂费，实际单价更高。
不得不承认，在这波“凉凉”声一片的二手市场上，时代奥城还能拍出8.2万/㎡，虽然比奥体二手房巅峰时期跌了1万多，但还是比我预期的拍得高一点。
手边买房数据显示，时代奥城网签价里，4月成家一套房，单价元/㎡，是网签价最高的。当时的癫狂行情下，可能还是做低了。另外，创世纪7月成交一套㎡，总价万，单价元/㎡。
我跟很多时代奥城的房东一样，看到起拍价4.4万元/㎡，吓坏了，惶惶不安，生怕最后只拍到6万+、7万+。
毕竟最新的法拍市场上，中海御道低于评估价成交，文鼎苑降了2万/㎡，中大文锦苑只有两轮报价，降了近2.2万/㎡，东方星城一轮出价直接成交.....
所以8.2万成交一出，就上演了一出“围墙效应”。
墙外的人以为墙内的人应该都在哭，奥体房价终于跌了，奥体也倒下了。却不知墙内的人偷偷乐着呢，并以最快速度互相传递好消息。
“邻居们，咱们的房价，暂时可以稳住了”。
03
过去一年，法拍价都是二手房价的风向标。
有了这个法拍价格，奥体房东的心态稳住了。要卖房的奥体房东，都可以以此作为参考。如果真的卖不出去，只要价格降到8.2万/㎡，大概率依然有人接盘。
接下来只要没有市场环境的重挫，8.2万/㎡就是奥体二手房价的重要标准。这就是最普通的卖方心理，它能卖这个价格，我为什么要便宜卖？
就在前几天，我去了一趟奥体三兄弟，看了多套二手房。其中，三套属于急售——
第一套，天璞的.7㎡，7楼边套，挂价万，单价元/㎡。
第二套，创世纪的89㎡，15楼中间套，挂价万，单价元/㎡。
第三套，创世纪的㎡，中楼层，挂价万，带车位，单价元/㎡。扣除车位，单价大概在元/㎡
可以发现，哪怕是急售房源，现在的挂牌单价也比时代奥城法拍房价更高。
房东赵哥手上有一套奥体的房源，单价接近9万/㎡，总价比同小区同户型最低一套高出几十万。
他的想法是，明年去摇新鸿基江河汇项目，现在先挂牌试水。有人买最好，没人买的话，反正时代奥城拍了8.2万/㎡，明年降到这个价，想卖出去总没问题的。
甚至他还乐观地想着，最近降价急售房源太多了，必然会影响自己房子的价格。再过几个月，这一波急售房源卖完，万一价格还能回暖一点呢？
纵览奥体挂牌房源，时代奥城普遍8.8-11.5万/㎡；天璞基本8.3万/㎡以上，虽有两套单价7万多，但显示楼层较低；创世纪挂牌72套，也基本8.4万/㎡以上。
手边买房数据显示，9月至今，时代奥城已经签约了2套。其中一套建筑面积约㎡，总价万，单价元/㎡。
04
我并不是说，奥体房价不会再继续下跌，而是认为，在目前这个下行趋势里，二手房最怕的就是没有底线。
价格降是不降？降到多少才适合？如果没有一个明确的价格标准，真正想卖房的房东，就坐立难安、水深火热，越想越害怕，房价越想越低。
心理学有一个墨菲定律，而楼市就是一部心理学。
河滨之城雨澜轩89㎡，好楼层，两周之前价格降到全款只要万，而此前曾挂牌万。
最近，同样河滨之城雨澜轩89㎡，中上楼层，户型和上一套略有不同，最新价全款万。
甚至于这个价格，依然有购房者觉得贵。
看着不断出现最新低价，房东们的信心很容易崩。如果一直没人买，价格可能就得一路往下。
朋友杰哥现在很迷茫。他手上有一套未来科技城的次新房，早在4/5月份时想出手。但当时行情正好，中介劝他挂高一点，等客户问了再商量，就挂了6.8万/㎡。
没成想，期间虽有人看房，看完便没了下文，根本没给让价的机会。到了7月、8月，整个未来科技城二手房成交量骤降，自己小区根本没几套房源能成交。
杰哥心里更没底了，何况现在连看房的人都没有。一时间，他都不清楚自己能卖到什么价，该卖多少价。关键是，二手市场行情不断变化，购房者对于二手房价的评判也会不断变化。
处于市场冷静期，信心比黄金更重要。
追涨杀跌，是楼市恒古不变的真理。虽然时代奥城二手房实际成交价比8.2万/㎡更高一些，但法拍价好歹给奥体房价托了一把底。
如果没有这套法拍房，奥体的信心会不会塌得更快？
接下来，杭州房东们最迫切的事，就是赶紧找出一个接盘侠，而那些至今还没成交的次新房，比如申花某盘、江河汇某盘，更需要好好证明一下自己。
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