大家好！我是苏北哥！今天想和大家聊聊产品，都说市场下行以来，南京楼市都变得非常的卷……
今年以来，这种卷产品的风气，在南京有种愈演愈烈的趋势，前两天的文章中北哥就特别给出了早先统计的今年下半年新盘上市量表格，发现即将上市的豪宅项目非常多。在上表中列出的22家新楼盘之中，户型面积段㎡起步的大平层项目就有9个，上市量占比达到40%，对比去年同期数据，环比增长15%；同时这9家大平层新盘之中，户型面积㎡起步的项目就有5家，更是史无前例的高占比！一边高端产品的待上市量激增，一边又在纠结市场接受度，在开盘与否的边缘疯狂试探！这也许就是如今南京高端豪宅市场的真实现状。地产开发是靠数据说话的行业，在前几市场上行期，拿地之前STOW分析就可以清楚的让KFS知道眼前的这块地该不该拿！如今市场下行，摆在KFS面前的就两条路，要么拿地，要么破产（国央企除外）；然而在拿地这个细分赛道又有两种情况，要么拿市中心高价地造豪宅赌一把，要么拿郊区地等着滞销，破产。前者如安徽伟星，去年下半年进入南京市场，接连拿下三块地，铁心桥G43（伟星时代悦峰）、大校场G65（伟星誉璟府）和河西南G03（伟星长江之歌），三个项目之中，伟星时代悦峰作为普通刚改项目，目前销售期已超过10个月，仍有套房源未售，基本已死。要不是大校场伟星誉璟府开盘两个月收官，伟星的南京之旅就可以到此结束了！接下来就要看伟星长江之歌的了！不过伟星敢不敢将该项目如期推出，是一个值得深思的问题。后者不用问，最典型的就是近期哀嚎声不断的碧桂园了，万亿房企半年亏损亿，基本上都发生的三四五线城市的开发项目上！冷冰冰的数据和案例，不断教育KFS郊区地不能拿，普通刚需、刚改产品已经没有市场，要拿就拿市中心地块，造豪宅！
因为不管怎么说，南京的豪宅市场数据还是比较好看的，去年南京万以上的新房成交套，二手房成交套，万以上新房成交84套，二手房成交7套，双项成绩排名皆入围全国第六。
今年，这种行情还在继续！有数据统计直到目前南京总价千万以上的豪宅截至目前已经有1+套成交，成交总价最高的一套房子甚至接近一个亿。
新房方面，千万以上的房源成交达套，河西、主城是主战场。
二手房方面，上半年南京总价千万的房源成交套数在套，创历史新高，其中河西中的金地名京、海玥名都、仁恒江湾城三期、华新城璟园，城中金鼎湾今朝天下均有超千万房源成交。数据面向好，让KFS们一股脑儿冲进了豪宅市场，在这股强大的趋势下，甚至一些刚需、刚改盘也在把户型窗户做大，阳台做长，装标做高，以此来一次产品层面的“豪宅擦边”最典型的就是昨天刚领销许的兴智新盘金地都会峯范，元/㎡的销许均价（不卖包），㎡的户型也做了度的豪宅专属转角飘窗。金地都会峯范㎡样板间实景
然而“一入豪门深似海”，南京豪宅圈的艰难只有真正投身开发的KFS才知道！截止目前，今年真正推出的顶豪新盘只有河西南中宁府一家，同板块的天琴华樟、伟星长江之歌；河西中颐和天晟府；江核颐和G03等项目只是放风推出，却迟迟没有公开，南京顶豪开发进入了“只公布规划，而不敢轻易公开”的怪圈。更加残酷的是，今年上半年的豪宅去化量基本上都是续销盘贡献的，唯一开盘推出的中宁府5月底首开，两次开盘去化率达到87%，看似成绩不错，可是该项目后期还有5栋楼套房源没有卖，后续推盘压力可谓不小。豪宅圈还有更加骨感的事儿：中宁府放风近期加推，新户型面积直接降到了㎡（之前是、㎡），降维打击、疯抢低预算客户的意图十分明显。中宁府㎡新户型
如此一来，让那些将去化压力放在下半年的全新顶豪项目何去何从？然而南京豪宅市场除了内部的去化压力，还有来自外部的威胁，本月四大一线城市房地产优化会议就要召开，有分析人士预测一旦上海的限购对外地人放开，首先受影响的就是高端豪宅市场，从资产配置和房产保值的角度看，顶级客群有可能会出逃上海！
上海的10万/㎡中鹰黑森林
在这种“双重夹击”之下，南京不少全新豪宅项目“选择频频释放项目信息，却暂不公开”的方式，以期赢得市场的
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