毛坯2.06万/平！江宁正方新城房价格局敲定！刚需请看过来！今年7月，中交路劲20.6亿拿G35地块、德信27亿夺G41地块，这两幅地块均被限价：未来入市，毛坯新房限2.06万/平！1、7月10日，正方新城G35地块经过24轮竞价成交，被中交路劲20.6亿拿下，楼面地价元/平，毛坯新房限价2.06万/平，相比于去年8月拍出的联发G46地块，地价下降了元/平。2、7月15日，德信拿下27亿拿下紧挨正方新城板块的江宁东善桥G41地块，楼面地价元/平，自持平，触顶最高限价！未来入市仍然毛坯限价2.06万/平。按照目前坊间流传的南京精装新政：普通精装标注元/平，加科技系统元/平；那么正方新城加精装新房价格也仅在2.2万/平上下！2.2万/平的正方新城，凭什么吸引刚需？地铁、学区够不够有诱惑力？事实上8月份，正方新城一场“地铁盘or学区房”的争夺战已经打响！新老5盘，绿地理想城靠地铁，其余4盘有学区，纠结啊……下面猫姐来跟大家重点看下正方新城今年都有哪些项目，各有什么优势？目前正方新城板块内的项目大致如下：1）已在售楼盘：绿地理想城、荣盛隽峰（远洋山水位置有点远了，刚需也可以看看，本篇就不重点分析）2）待上市新盘：云启雅庭、中交路劲G35、德信G41绿地理想城：收官现房本月加推，靠S1正方中路地铁站，要卖2.4万/平？▲项目区位：距S1号线正方中路地铁站约1公里，是板块内目前离地铁最近的项目。▲产品信息：打造17栋现房住宅产品，面积段89-㎡。得房率上。一期房源77%，含赠送面积85%；二期房源72%，含赠送面积80%。▲加推信息：预计8月收官加推17号楼，户型面积95-㎡，共计88套房源，这距离项目的上次开盘已经过了近一年的时间。此前有消息称绿地理想城收官加推基本确定涨5%，按照前期毛坯均价2.3万/㎡来算，预计涨价元/㎡，也就是说上市均价或为元/㎡（具体以最终实际批复为准）。▲户型图：建筑面积约95㎡户型图建筑面积约㎡户型图▲绿地理想城之猫姐点评：①绿地理想城优势在于，靠正方中路地铁站最近，直线距离约1公里，且是准现房，拿房时间快！②但必须指出，绿地理想城的价格偏高了，前文说过近两年内正方新城房价格局已定在毛坯2.06万/平，精装约2.2万/平。在这样的背景下，绿地理想城若以2.4万/平的价格销售明显过高了，且同板块带拉小分校学区的二手银城蓝溪郡二手也仅在2.2万/平，2.4万/平的价格基本上透支了未来几年的升值空间。③另外，项目划分的学区为秣陵小学，这一点与软件园区的拉小分校资源有差距，教育不占优势。④从产品来看，项目还存在设备平台改造的问题，拿房后存在风险，这一点购房人要注意，购买时最好问清后期改造责任和费用的承担问题。⑤猫姐在了解项目无意中看到一批打着二手房旗号销售的绿地理想城房源，均价元/平。据中介透露，这批房源其实是前期剩余房源，开发商拿出来放在渠道销售，可能由于楼层等位置不佳，价格比较便宜。感兴趣的购房人可以挑一挑。荣盛隽峰：洋房比高层好卖，属于拉小分校学区，周边二手房均价元/㎡，一二手无倒挂▲项目区位：靠近软件园，周边有银城蓝溪郡、云启雅庭、中交路劲G35等项目，是板块内未来楼盘比较密集的区域。▲产品信息：打造17栋住宅，包括10栋洋房、7栋高层，高层建筑面积78-㎡；洋房建筑面积-㎡，毛坯交付，现房销售，毛坯交付。得房率约为87%。价格上高层约2万元/平，洋房约2.2万元/平，▲前期加推信息：荣盛隽峰两次开盘共推出了套高层房源和套洋房，网房上整体去化约四成，首开去化近六成，洋房去化跑赢高层，看来项目客群还是偏向改善。▲户型图：洋房㎡户型图洋房㎡户型图高层90㎡户型图▲荣盛隽峰之猫姐点评：①项目优势在于位于拉小分校学区范围，也是在售三大盘中最靠近江苏软件园的。周边项目有银城蓝溪郡、云启雅庭和中交路劲G35，目前来看生活氛围还可以。②从价格来看，一二手无倒挂，持平板块新房限价。其高层2万元/平，洋房2.2万元/平，项目对面银城蓝溪郡二手房均价为元/㎡，一二手无倒挂。但总得来说，荣盛隽峰价格与区域毛坯2.06万/平，精装2.2万/平的限价持平，价格算是合适的。③项目是目前板块内唯一在售的洋房项目，改善客可以考虑。④项目的劣势在于公共交通不方便，对于通勤的刚需客很不友好。虽然到最近正方中路地铁站直线距离只有约2公里，但以目前规划来看，项目离公交站台较远，车次也不算多，无论是公交还是骑车都不是很方便，接驳时间在30分钟左右。不过公路交通还可以，如果从项目出发要前往南京南站，公交转地铁需要近一个小时，但驾车只需要20分钟。⑤最后，项目与绿地理想城一样有设备平台改造问题，买房人购房时注意多留个心眼，确认项目是否允许改造、开发商是否承担改造责任。云启雅庭：18栋19-25F高层住宅，预计9月公开，10月开盘！年8月7日，正方新城G46被联发以总价20.5亿元拿下，楼面地价99元/平。今年7月7日，联发G46地块案名出炉确定为云启雅庭。项目拟建16栋高层住宅，层高19-25层，预计9月公开售楼处，10月开盘，建筑面积98-平，精装交付。该项目位于银城蓝溪郡和荣盛隽峰对面，同样位于拉小学区以内。不过由于暂时还没有更多的项目消息，户型图也暂未公布，后期我们再看。中交路劲G35、德信G41：来入市毛坯限房价2.06万/平，大概率明年入市这两幅地今年刚刚出让，目前尚没有更多的规划信息出炉。据猫姐了解，中交路劲G35今年大概率是来不及入市的，德信G41入市很可能也要等到明年。目前来看，两幅地块最大的差别在于拿地价格，中交路劲G35地块楼面地价元/平，而德信G41地块，楼面地价元/平，另需自持持平，实际楼面价可能在一万三左右。▲三大新盘猫姐点评：加上联发云启雅庭，猫姐也粗略按照2.06万元/平毛坯限价粗略计算了一下三盘房价地价差：（由于德信G41自持平，拿地成本价粗略按照00元/平计算）：由表格来看，显然中交路劲G35更占优势，也就是说同等价格下，中交路劲G35地块会有更多的空间在品质上多做发挥。正方新城六盘如何选择1、从房价来看，目前正方新城格局已定，毛坯限价2.06万/平，按照坊间流传精装政策（普遍精装元/平，带科技系统元/平），正方新城精装新房价格这两年将会在2.2万/平上下。这样来看，绿地理想城前期毛坯2.3万/平，收官加推若涨价至2.4万/平，价格明显偏高了，透支未来升值预期!荣盛隽峰目前高层毛坯约2万/平，持平区域限价，其余三大新盘，中交路劲G35、德信G41已限定毛坯价2.06万/平，但大概率开发商会按精装标准打造，加上联发云启雅庭也是精装销售，三大新盘价格可参考精装2.2万/平。因此价格层面考虑，选择顺序依次是荣盛隽峰＞云启雅庭、中交＆路劲G35、德信G41＞绿地理想城2、从交通便利程度来看，绿地理想城距地铁站1公里距离，荣盛隽峰公交接驳地铁需半小时，且公交站点不在项目附近，因此绿地理想城＞荣盛隽峰、云启雅庭、中交＆路劲G35、德信G、从拿房时间看，绿地理想城和荣盛隽峰都是现房，拿房早，云启雅庭已开始建设，中交、德信进度再慢一些。因此绿地理想城、荣盛隽峰＞云启雅庭＞中交＆路劲G35、德信G、从品质看，绿地理想城和荣盛隽峰都是毛坯现房，实景建议购房人亲自去看，其余三大新盘目前样板间未出，不好多做比较。5、从教育资源看，荣盛隽峰、云启雅庭、中交＆路劲G35、德信G41＞绿地理想城总的来说，今年正方新城购房人可以买到的盘有三个：绿地理想城、荣盛隽峰和云启雅庭！其中绿地理想城价格偏高但靠地铁，荣盛隽峰有学区资源优势，如果购房人不急着拿房的话，其实可以等云启雅庭9月公开后，三盘综合pk后再做选择。而中交路劲G35地块，德信G41地块大概要到明年上市，这两盘新房价格已被限定。也就是说两三年内，正方新城对于购房人来说，不存在涨价买不到的危机，所以对于这个区域，大家可以慢慢选，不着急。规划30万就业人口的正方新城，将是南京一大刚需重镇正方新城板块面积达14.21平方公里、未来预计将容纳居住人口19万人，就业人口30万人，这座被誉为江宁硅谷的板块值得入手吗？我们不妨一起来看看正方新城的前景：1）区域开发面貌：尚有80%宅地可开发，将是南京一大刚需重镇！目前正方新城已经有9个项目，分别是分别是：国信慧谷山居、景瑞春风十里、银城蓝溪郡、远洋山水、绿地理想城、荣盛隽峰、云启雅庭、路劲G35、德信G41，前三家老盘早已收官售罄。目前来看正方新城板块内打造的项目都靠软件园比较近，相关教育配套也比较集中于此，板块内的购房人群确实大多来源于附近就业的地缘客。另正方新城的控制性详细规划图显示：区域内规划了约60幅涉宅地块，目前的这9个项目只占了不到20%，接下来还有超80%的宅地可供开发，拥有极大可能性！也就是说未来，正方新城板块很有可能成为南京一大刚需重镇正方新城宅地分布图2）交通配套：S1号线贯穿，但地铁站点与区域内楼盘距离有点远在轨道交通方面，连接起机场与南站的S1号线从板块东侧穿过。此外，还有在建的机场二通道（省道）将在正方新城内接入现有宁丹大道。另区域内已有绕越高速、正方中路、银杏湖大道、机场高速、将军大道等，自驾出行比较方便。3）教育配套：有拉小分校，区域内还将建成诺德安达双语学校公办学校上，拉小江宁分校在年开建，目前，学校建设已经封顶，位置就在银城蓝溪郡后面，今年的学区划分中，位于分校学区的项目共有四家，分别是银城蓝溪郡、荣盛隽峰、云启雅庭、路劲G35（ps：未交付楼盘不划学区，仅根据最新学区范围做参考）另外，世界私立名校诺德安达双语学校也已选址园区，预计两三年内对外招生。4）产业配套：科技企业云集，打造“南京的硅谷”目前，区域已引入的包括微软、IBM、惠普、甲骨文、腾讯、中兴等在内的多家知名企业，区域人气有保障。部分科技企业示意图猫姐点评：正方新城，就产业来看，未来前景值得期待，待区域宅地大规模出让之后，生活氛围也会得到大幅增强。但板块缺点目前也比较明显，公共交通比较欠缺、生活配套不足，大多依赖项目自带底商及会所，虽然板块内有大量商办地块待出让，但实际建设起来还需时日。刚需客选择正方新城可能会面临一些生活方面的问题，但从房价、交通、学校几个维度考虑，性价比还是可以的，刚需可以选择！大家觉得呢？欢迎在留言区和猫姐讨论。
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