文/幸福里APP
近几年房屋质量问题和房屋烂尾问题频发，最近，北京知名的豪宅，富人明星都喜欢聚集的“山水文园”也因为资金链断裂而成为了烂尾楼，北三环豪宅困住了位准业主。豪宅项目尚且朝不保夕，这给广大购房者敲响了警钟，为了避免买到差房和烂尾房的风险，越来越多谨慎的购房者转而去买二手房，但是二手房购买繁琐麻烦，涉及到交钱和过户的顺序，不少购房者和卖房者都怕吃亏，不知道怎么进行，今天阿福来给大家讲讲二手房的交易过程。
步：了解房源信息，选择靠谱中介
可以先买个手机号码，以免后期各种装修、贷款、家具等电话骚扰，待房屋买定后注销该号码。谨慎选择中介，尽量看中介选房源，而不是看房源选择中介。和中介谈好，中介费的付款时间，一般来说是签完合同付一部分，过户后付一部分，以免太早付完钱，中介就不管事了。每次付完款记得要发票。当中介收取见房主的“意向金”时，千万不要给，因为不管交不交意向金，他们的目的还是要促成交易的。砍中介费时，尽量晚砍价，不到交中介费前，这事千万别提。砍价就是在剥削经纪人的收入，最早他就知道你的想法，中介用心程度肯定会下降
第二步，核实房屋产权信息
首先要要求房东出示不动产证和房东的身份证，核实卖方是否确实属于房子的所有权人？看房主名字。卖方必须是房主，对照房产证和身份证，看身份证号是否一致。其次要看房产证上有几个共产权人，共有产权人是否都同意卖房？ 看看房屋是否正在贷款。有的房子是贷款购买的，房产证并没被银行收走，但房产证上应该都有注明，看清楚。
可以在房管局搞清楚自己看上的二手房是不是房改房、安居工程、经济适用房（需缴纳土地转让金）、单位房屋。这些住房，在转让时有一定限制，要避免买卖合同与*策、法律冲突。
第三步，签订买卖合同
房管局大多会提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用，可以直接拿来在范本的基础上做改动，民间合同多由卖方提供。买房就要注意，卖方做了哪些改动，提出自己的意见看法，以达成 的统一。
作为买方，一定要仔细读条款，然后选择对自己有利的条款。特别是一些惩罚条款。
（1）定金比例。一般定金比例是5%左右，签约的时候就要交。而且一定要从自己名字的卡打到业主名字的卡，转账的时候备注好，是购房定金。
（2）罚息。这个很重要，对于如果不能按时付首付款有两种选择，一种算直接违约，按成交价的20%赔偿。一种是算每天的利息，按很低的利息付给卖方。建议买方选择后一种。
（3）交房时间。一般都会写卖方收到尾款后的3天内交房，这个根据实际时间来。对买方来说当然越早越好。
（4）补充条款。合同 可以写一些补充内容的，如跟卖方协商好了一些东西，比如他的家电家具哪些要留下来的，一定要写清楚备注，以及其他对自己有利的条款，不要口头约定，要写在合同里。只有合同里写进来的东西对自己才有保障。
第四步，确定交房细节
（1）交房的时间和条件
时间好约定，条件可以提哪些？比如卖方要负责清空房间，整理干净等。
（2）物业费、水电费等
要求房东提供 一个月的缴费证明。
（3）过户
①时间：确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。
②费用：过户所涉税收和费用谁出。这些要在合同里约定好。
二手房交易税费包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。其中比较大块的是营业税、个人所得税、契税三项，（其余几项都很少一般就是几百块钱）。“交易税费由乙方承担”是合同中的常见陷阱，一般来说营业税、个人所得税由卖方负责，买方负责契税。
第五步，明确违约责任
这事真的常发生，如果合同签完，原房主突然发现：房价飙升了！要你退房了。所以买房时就先明确违约责任，注意以下几点：
（1）合同上的时间必须都是精确的日期，不要用什么的“之前”、“之后”等字眼。
（2）每项主要义务都要有一一对应的违约责任， 直接定下具体数额的违约金（但是别定太高，太夸张好像法院也不认）。
（3）定下如果违约，卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外，定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。
第六步，办理贷款手续、支付 ，产权过户、房屋交接
如果是通过贷款的方式买二手房，那么接下来还需要评估房产价值，由于二手房有折旧和磨损，商业银行会委托第三方机构，先对二手房的价值进行评估，之后根据评估价放贷，一般评估价是房子实际价值的0.95倍，从账面上看，等额本金的还款额要比等额本息少，但是还是推荐等额本息的还款方式。
过户阶段。记得要先办过户手续再转账给业主，同时要保留所有的收据和转账凭证。交房当天记得更换锁芯。
，希望各位都能买到称心如意的房屋，如果是你，你会选择买新房还是二手房呢？
联系电话：