《地产小王子》创始人程立01要看二手房的，下半年可以抓紧看起来了。不要等待什么 点。一是没所谓的楼市 点，二是恐怕我的意见和大部分人不同，就如同年疫情后和年底，两次对行情的预判都不是见风就是雨。我不太爱看到涨说要涨，看到跌说要跌。因为没有预见性的看法，总归只能随波逐流。尽管观点有些不合时宜，但至少过去3年，我比大部分人都看得对一些。所以，大家还是参考着看吧。成年人嘛，最终要自己做决定。扫码加群[地产小王子61群]与志同道合的朋友一起聊楼市02首先，这一轮二手房的量价下行，来自两个主因。1、新*下，房票被卡掉一批，实际上主要被卡掉的，是愿意买涨价后二手的那批房票。去年到今年上半年，二手轮动普涨后，说实在的，本地人除了结婚、孩子要读书这样的硬刚需，一般不会有人愿意入手，明显价格高于一手摇号的二手房。真正接手二手的，有相当一部分是来自全国落户杭州，想要快速拥有杭州房产的外地投资客。这部分房票在新*下被卡，使得高价二手房接盘的人大量减少。2、二手房按揭冻结。这才是整个二手房市场彻底冷掉的最重要的原因。二手按揭不放贷，对买卖双方影响都很大。对于买家来说，放不了按揭，等于直接卡死购买力。你想想，有多少人能不贷款买房呢？所以卡死信贷，二手房基本等于断了根。对于卖家来说，二手放不了贷，除了急卖的，也都不诚心卖。你想，房子卖掉，银行按揭要明年放款，无法过户，腾不出房票，二手房卖了个寂寞，等于没卖。与其如此，不如不卖，明年有贷款额度了再说。越这样，越难成交，量缩得越厉害。针对以上两点，我的看法是，明年按揭额度出来后，情况会有明显改变，成交量会有效放大，热度会逐步起来。明年就不一定会出现所谓的 点。03其次，随着时间的推移，房票会逐步增多。这里增多的房票包含几部分。1、年9月之后开始交社保的人，和年9月之后落户且交社保的人。每过一个月这些人的数量会增加一些。这个数量会持续放大，因为越往后，落户杭州的人越多。2、年9月之后落户杭州的人。每过一个月，这类人群数量也逐步增加，都可以买第二套了。3、明年按揭有了额度之后，二手交易回暖，多年社保的老杭州房东们会愿意把老房子卖掉，腾出房票去摇新房，导致新房更难摇，从而倒逼社保少的人群不得不回到二手房。届时，二手房不在高位，会让真正的刚需自住或者改善自住的人，愿意买下二手。4、长期价值投资的朋友，长期极度看好杭州的朋友，还是会源源不断的进入杭州这座城市。毕竟这里吸引人的除了房价，还有就业、医疗、教育等等配套。你看不上的，不表示其他城市的人看不上。何况，杭州的房地产就算热度看上去没那么高了，比其他更糟糕的楼市，还是好太多。矮子里拔长子，杭州也还是全国城市中的优选。这些增加的房票，都是购买力。市场供应总归有限，一手被挤出，自然去二手。04再次，大家已经发现，所谓的倒挂盘依旧不好摇。亚运村这波红盘，因为供应量太大，冻结资金要求较高，所以似乎热度不算很高，实际这是一种错觉。重新设置规则后，相当于每个项目两次摇号。 次先入围，入围之后才是中签率。因为没有大量红盘分流，最近的一些粉盘纷纷拼社保，很能说明问题。基本可以得出结论，除非单次开盘量很大，譬如套以上，否则低社保人群，会难以入围。连入围都没机会，哪里还有机会摇号？偏偏这些低社保的人群，是真正自住需求为主，或者资产配置为主。这部分人多摇几次慢慢会明白这个道理，到时候会不得不转向二手。05 ，来讲讲真跌的笋盘。二手房跌了吗？跌了。之前涨得厉害的奥体、未科两大核心都有明显降幅，硬炒上去的学区房更别说了。其他区域其实很多本来就只是挂价提高，现在把挂牌价降下来，算不得跌。没有涨过，哪里有资格说跌。甚至有些刚需板块，交易量依然很大，价格也比较坚挺。真正下跌的是老破小和涨得厉害的次新房、学区房。但这种所谓下跌，我们要想清楚背后逻辑——核心资产，涨了万，降价万，实际还是赚了万。那么他们为什么要少赚万呢？因为摇中了红盘呀。在通过资金调拨方式买下新房后，已经锁定-万的红利。这种时候，手上的房子少赚万，新买的房子多赚-万，这笔账谁都会算。但这种摇中红盘的机会后面越少，这样不计成本急抛的房源就越少。何况，就是有这样的房源出来，往往要求快速腾出房票或者能快速拿到交易资金，一般人是没有资金能力的。所以往往笋盘到了你面前，你也不一定接得住。06很多人都幻想二手大跌。有这样想法的人，往往没有房子，想着跌下来买一套；或者房子不多，想着跌下来再买一套。可是，如果你自己有房子，除非逼不得已，有谁愿意贱卖自己的资产？我告诉你，基本不会有。这种实话，你听不得，也是事实。很多时候，你可以扪心自问，你自己的房子愿意贱卖吗？如果你自己都不愿意，凭什么盼着别人愿意？所以会贱卖的，往往是有了更好的选择，或者真的资金撑不下去的炒房客。这些卖家大幅度不计成本的降价，不就是为了马上能成交，或者腾出房票，或者获取资金。这种时候，只有全款立马能过户的买家才是卖家想要对口的。所以，一旦有真笋盘出来，很快会被职业的选手，直接扫货。普通人很难买入笋盘。从心理上讲，买涨不买跌，往往真的大幅度降价时，很多人都吓住了，根本不敢下手。或者总觉得还要再跌，再等等，再看看。这些笋盘就会被人直接买走。半点机会也不会给你。此外，老杭州人，经过这几年市场教育，开始明白什么叫做优质资产。买不到倒挂厉害的一手，把老破小卖掉，换成情绪错杀的核心资产，也是接下去会发生的事。但凡事都要趁早，所有人都反应过来的时候，往往意味着没有机会了。因此，不要觉得一楼下面还有地下室，这种段子听听就好了。调整的机会，就是我们选筹的机会，抓紧看起来，年底前是我们选定二手的好时机，明年，不会像很多人想得那么糟糕。欢迎加入线下沙龙，我们每月一次开讲，讲得都是实操经验。也欢迎大家
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