上个月房子终于过户了，也算是在北京有了个自己的小窝。
下图是二手房交易流程，今天就给大家分享一下整个购房过程中的经验教训。
（一）资质核查
首先要了解自己是否具备北京购房资质（北京户口或者工作居住证或者在京名下无房且在京连续5年缴纳社保或个人所得税等），有些经验不足的中介可能会默认客户具有资质，而不详细询问核查，所以自己确认清楚是否具备资质很重要，避免签约之后发现不具备产生纠纷。
（二）看房
在确认具备购房资质之后就可以开启看房之旅了，一定要清楚自己的需求和优先次序，没有一套房子是能够%满足预想需求的，要有所取舍，大致删选目标区域和小区，先在中介机构网站上VR看房，跟中介线上沟通，了解房屋楼层、采光、交通、周边配套、业主是否急于出售、业主底价等基本情况，然后约中介线下看房。
选择对的中介很重要!!!一是尽量选择想看房小区附近的中介，他们对于小区及周边情况更为了解。二是选择从业年限5年以上且成交量较高的中介，经验丰富的中介对于交流流程更为熟悉，也能灵活处理交易中可能出现的意外情况。绿中介的网站上会显示中介的从业年限和成交量。我们当时忽略了这点， 次带我们看房的中介才去门店不到1年，向他咨询问题很多都是模棱两可或者完全不知道，后来去门店休息时才意外获知这个中介还没成过单，出于不放心只好换了一个。
（三）签约
看准自己想谈价的房子后，就可以找中介报备，约时间跟业主议价了。关于如何议价之前专门写过就不赘述了，这里主要谈下签约的注意事项。
一是静下心好好读合同条款。一般中介约谈价都会在晚上，等到谈完签约起码九点之后，此时你一定又困又累，面临厚厚一沓合同文件，只想早点签完了事，但请你一定保持清醒，坚持一下，仔细推敲，合同中很可能有坑。
二是特别注意与资金相关的条款。一般来说，如果是选择按揭贷款的方式，合同涉及的钱包括定金、解押资金、贷款资金、户口违约金、物业保证金、违约金等等，一定要看清付款主体、付款金额、付款日期、付款方式等。
（1）解押资金 与业主协商，由业主自行筹集。
（2）大额资金 选择*府或银行资金监管。资金监管分为*府、银行以及第三方支付平台监管，前两者肯定更为安全。我们当时就踩了这个坑，中介提供的格式合同上直接勾选了理房通资金存管，也未明示告知相应的后果，后来签署资金存管协议时才了解资金存进后没有利息。
（3）付款日期要确认清楚。我们合同上约定户口违约金与首付款同时打入资金存管账户，这条当时签约时也没仔细看，我们一直以为是户口迁出后才需要支付户口违约金，导致现在业主户口还没迁出，但是我们已经将户口违约金存进监管账户，白白损失不少利息。
（4）违约条款要注意。我们合同上有一款约定，“未在约定期限内获得贷款批复的，买受人应当于办理不动产登记前3日通过存管账户向出卖人支付剩余房款。”签约时没仔细看，后来无意中翻到这条内心极其忐忑。其实这条还有其他两个选项，一个是合同解除，双方当事人互不承担违约责任，出卖人应当自合同解除之后日15日内退还买受人全部已付款；另一个是合同解除，出卖人收取买受人的定金不予退还。显然，其他两个选项对我们更有利，而且我俩签约之前也没查过征信，虽然中介跟我们说贷款一般没啥问题，但是贷款没批下来前还是挺纠心的。
三是注意房屋产权、租赁状况条款。房屋产权是否明晰，是否查封，是否共同所有（共同所有需出具同意书），是否设定抵押权（是否已解押）、居住权（业主出具未设立居住权承诺书），是否出租，租赁期限多长等，都需要在合同中明确。
今天先分享到这，下篇继续。 次买房的我们，也是摸着石头过河，尽管做了不少准备工作，还是踩了不少坑。希望能对各位有些许帮助，欢迎刚需小伙伴们多多交流，有什么疑问可以提出，我尽力解答。
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