本文不是为了贬低二手房。
沈阳的楼市，已进入正规*时代，虽然有高周转和一些小瑕疵，但现在的新房无论从质量还是省心程度，都比之前的老房好太多太多。
最近听了几个关于二手房的故事。这些二手房住着都没问题，区位好，采光足，房子质量也还可以，但总有几个麻烦的事情无法解决，如同鞋里的沙子——不影响走路，但影响心情。
写出来，一方面是希望购房者买房时避开那些坑，同时更希望看看有没有更好的办法，帮助解决。
故事1：二手电梯
某一环内十来层的小高层，楼龄不长也不短，15年了。没什么园区，也没什么物业，这个小区最大的问题，是电梯。
15年寿命的电梯，在没有物业精心维护下，已经渐渐成为居住上最短的板。在去年，多个楼栋电梯因为年久失修，罢工十余天。被逼得只能步行上下楼的居民，经过多方“运作”，最终维修的责任全部落在社区的头上。
社区没办法，只能换上刷卡梯控，按卡收电梯费，用以维护电梯。但社区毕竟不是专业的，一旦电梯故障，修理电梯的时效无法保证，另一方面，社区找的维护工人也时常遭到居民质疑。
上面的矛盾只是冰山一角，有两个深层次的矛盾无法调和：
1、维修基金使用难。
按理来说，电梯作为楼房的公共区域，维修是可以使用维修基金的，但目前来说，沈阳楼盘多采用电梯费或物业费弥补维修的空缺，其最主要的原因就是维修基金使用难。
使用难的原因有很多，一方面是业主心不齐：一个单元的电梯坏了，其他单元居民并不关心，不愿意动用所有人的维修基金，这样的情况也出现在楼顶、楼体、入户门等等的维修之中。
另一方面是手续繁琐：由于难以深入住宅小区了解建筑物维护保养现状、确定专项维修资金的提取是否被滥用，也难以介入小区微观治理过程，相关部门往往倾向于牺牲资金使用效率，设置重重管理手续以保障资金的安全性。
随着房子楼龄的增长，需要修缮的楼房将越来越多，维修基金的使用也将成为更普遍性的问题。
2、15年的“二手电梯”
如果说维修基金使用难是通性问题，那么这个楼盘还存在另一个严重的问题：这个电梯在15年前，就是一部“二手电梯”！
网络图片
这个小区当年只是个本地开发商开发的，而且还有部分回迁户，所以建的不太“讲究”。电梯安装的时候，电梯的轿厢虽然是新的，但其他看不见的部件，比如曳引设备、电子设备等等，全是二手货！
近几年电梯故障频发，居民也是通过维修工的嘴里，才偶然得知“二手梯”的消息。
一部旧上加旧的电梯，不仅时常损坏让生活不便利，更可能影响安全。如何更换电梯？不仅又回到了上面的维修基金使用难问题上，而且又与老旧小区安装电梯的困境相同。
电梯对于越高层的住户越有用，如果平均分摊电梯费用，显然不合理，但如果按比例分，不仅很难算出一个令所有人满意的数值，更可能超过高层住户的承受范围。
好在这里的电梯，从去年维修之后，一直可以正常使用。但下一次是会发生小故障，还是大问题，就没有人能知道了。
故事2：有水吃却吃水难
还有这样一个小区，10年楼龄，一直供水好好的，突然有一天，电业局通知供水泵欠电费，要断电。断电等于断水，居民茫然无措：水费交的好好的，怎么供电局说欠电费？缕清来龙去脉后，发现整件事陷入了罗圈债，根本没法解决。这究竟是怎么回事？
这个故事要用10年前说起。按理来说，一栋住宅要想交付并通过验收，必须接通水电。当年开发商为了尽早交付，找了些“关系”，私自将小区的供水管接到了自来水管线中，自己装上加压泵，小区就这样供水了。
之后开发商也找过供水局，但水务局要求开发商缴纳7位数的移交费用，开发商心里算盘一打：与其交给水务局需要掏出上百万，不如自己交泵房电费加维护一年两三万够了，移交水泵的事情就这样搁置一旁。
时间推移，购房者接连搬入，水费也在大规模搬入的两三年后开始收取。但水泵房一直没有移交。
10年过去，原来的开发商已经破产倒闭，没人再交泵房电费。去年电业局就发了停电通知，小区住户通过“各种方式”开始寻求解决泵房问题。在社区的斡旋下，又让隶属于原开发商的物业公司垫了些钱，到了今年，无论如何是没人再交电费了。
电业局可不管你因为什么欠电费，欠费，拉闸！当时正值疫情期间，小区直接停水，听闻消息的居民也围住了来拉闸的电业局员工，闹的不可开交，连jc都被惊动了。
如果停水，影响的不只这个小区，当年接水管的时候，取的是带着旁边弃管小区的管道，一旦停水，其他几栋老楼和临街店铺都会受到影响。
电费不能永远这么欠着；不给钱水务局是绝对不会接收水泵；三四百户的小区也不可能会齐全7位数的移交费用；房产局等部门既没动力也没能力去解决现在的问题。
电费已经欠了不少，不知还会欠到什么时候。据说像这样的小区，光是某区，就有十几个。听说这事情上了区级的会议。但一直没有解决的消息。
最后
我发现，遇到复杂难解的问题时，人民群众总有着无尽的斗争智慧。比如故事2中的小区，只要还有水吃，管它欠不欠钱，皮球不在居民这边，那居民就慢慢推动。
但也真没有办法。上面这些问题不像学区，不具备普遍性，也没有统一的解决方法。涉及到具体问题，层层甩锅层层碰壁。而且闹的再大也没有用，最后能解开套的人，都是区里几个部门，闹到再高层级，最后也还是打回原处。
这两个故事，也只是居住中很小的问题。那些烂尾的、没房证的、私搭乱建的、物业业主pk的，数都数不过来。
你的小区有没有糟心事？上面两个小区问题如何解决？欢迎留言交流。
联系电话：