中国有两个城市，名字都是以“南”字大头的，分别是南京和南昌。
现在，这两座城市的楼市行情就和他们的名字一样，“难”啊！
01
南京。
12月开始，南京已经连续三次出手救市。
第一次，是降低首付比例。
首套房贷款已清，第二套房首付比例30%，贷款利率4.1%。
首套房贷款未结清，第二套房首付比例40%，贷款利率4.9%。有两套房贷款未结清，停贷。
全国已经有82座城市首付是2成的，南京现在首套首付3成，也就是随大流。
第二次，降低购房门槛。
家中有60岁以上老人能提供南京居住证明的家庭，可在南京限购四区内购买第三套房；
工作地点在限购四区内的南京户籍家庭，可在限购区再购一套二手住房；
南京户籍的A、B、C、D类人才及博士人才，亦可在上述四区新增一个购房名额。
这个政策我看了半天，我不明白为什么要把“60岁”老人这个作为救市政策，这种政策，很容易被骂的。
我理解，这是怕子女没有名额了，用老人的名额来购买，可现在的行情，根本不支持这样情况。
反而会因为“60岁”被说父债子还。
第三次，放开限购。
对长期工作在南京但社保、个税缴纳在外地的居民，提供半年及以上居住证明可在南京购买1套住房。
我记得今年8月份的时候，看到南京“政策一日游”，就是降低首付和部分地区放开限购都被叫停了。
没成想啊，不过4个月，南京终于如愿以偿，首付降低的同时把限购也给取消了。
至于放开限购中，必须要有“半年居住“证明的条件，就像女演员和刘恺威半夜对剧本一样，就是个幌子，只要你给钱，你买房，什么半年不半年的，一切都好商量。
今年的楼市，类似南京这样急切救市的城市不少，但都有个共同的特点，就是：
二手房挂盘量，都攀至历史新高。
现在抛售二手房的客户，有些是投资客，想着套现离场不玩了，有的是改善群体，想把老房子卖掉升级置换，还有的是缺钱，需要卖房来获取流动资金。
我和南京当地的二手中介沟通，中介说，现在挂盘的客户，主要是苏北的投资客居多。
南京到底有多少套二手房，没有权威的数据，各个二手房平台的数据都不一样，有说12万套，有说15万套，也有说16万套，不过呢，超过10万套是肯定的。
这二手房挂盘量10万套就是个门槛，一旦超过10万套，说明当地抛售的人太多了，大家都不太看好后市。
南京现在的情况就是如此，一方面是抛售潮，另一方面是二手房均价竟然跌破3万，重回“2”万块了。
核心区如鼓楼的秦淮的瑞金新村，龙凤花园，玄武的盛和家园和仙居华庭等等也都在降价，看这种趋势看，这波下降的趋势，一时半会都不会刹车。
现在的南京楼市，二手房抛售潮，一手房也卖不动。
南京前11个月新房累计成交面积万平方米，同比下降了34%，也即相较去年同期成交面积缩水了三分之一。（数据来源：克尔瑞）
新房卖不动，南京的土拍成交量也就下来了。
年合计出让土地宗，土地成交金额亿元，这一数据位居全国第四。
看排名“第四”以为南京好像很厉害，其实全国土拍都在下滑，南京也不例外，土地出让金额同比减少35.13%。
南京这轮行情，我感觉就算限购放开也不会扭转，毕竟，相比于城市居民的购买力，南京的房价仍高出太多。
我粗略地计算过，按南京的平均薪酬，想要买下一套2房，需要不吃不喝攒30年的钱。如果算上生活开销与必要支出，南京的2房，差不多需要50年。
我预判南京还得回调，至于能回调到什么程度，要看供需双方的博弈了，但从二手房挂盘量、土拍情况、新房折扣情况看，短期内没有回暖的可能。
02
南昌
今年年初，贝壳研究院发布过一份关于住宅空置率的数据，其中，南昌以20%的空置率位居全国第一位，也就是说，南昌每5套房子中，就有1套是空置的。
我看到这个数据还是很震惊的，特意看了贝壳研究院的调研方法，他们是随机抽样，看抽样中，有多少房子是3个月以上没有人住的。
这么看，南昌房子空置率全国第一，真不冤枉。
我之前去过南昌，感觉城市很美，只是房价与当地经济和人口完全脱钩。
现在楼市寒冬，南昌楼市回调地非常厉害。
从二手维度看，南昌的二手房有50%低于1万元。
青云谱区、新建区、南昌县的挂牌价格虽然高于1万元，但实际成交价已经跌破了万元，湾里区无论挂牌价还是实际成交价都在万元以下。
此外，南昌挂盘的小区中，约有个热门小区，本月上涨的小区有60个，下跌的小区有，很多房源都跌破了万元。
南昌不仅二手房跌，新房也不乐观。
虽然南昌也放开了限购，外地人可以直接买，但新房成交也没有什么起色。
年前11个月，南昌新房成交面积.9万平方米，较去年下跌了16.9%。（中指院数据）
南昌作为一个弱省会城市，在年时均价达到了1.5万元的巅峰，甚至有些核心区域的楼盘都冲上了2万乃至3万。
这价格等于强二线城市的价格，但是，南昌常住人口才.75万人，位居全国第56位。
年GDP也才.53亿元，位居全国第38位。无论是人口还是经济发展，南昌都不如强二线城市。
在这样的前提下，这轮行情势必要把“泡沫”挤出去，深度回调仍会继续。
南昌楼市，还有一点值得
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