错过三年赚钱机会后，举国上下都对今年经济前景充满期待。如果以曝光度和宣传分贝来看，或许房地产业又要成为各行业中最具表演感的行为艺术了。
各地售楼部人流熙攘，开盘抢房的老照片又重出江湖。如果对于新房的走强，大众还看法不一，甚至有表演式涨价的讥讽。
而二手房市场，行情的强势和形势的反转，已得到实锤，亦非“表演”，其反转力度值得引起大家重视了！
全国多城二手房领先于新房走出反转行情
今年春节后全国楼市普遍持续地回暖，已经是肉眼可见的事实。但是对于新房和二手房，两者走强的内涵和意义截然不同。
2月份，全国35城新房成交面积万㎡，环比+15.2%，同比+20.3%；15城二手房成交面积万㎡，环比+59.7%，同比+%。剔除春节影响后，1-2月累计成交，35城新房成交面积同比-20.4%；15城二手房成交面积同比+29.7%。从严格意义上的数据比较，前2个月新房只能算有力度的反弹，二手房已经是一波新的强势行情。
若与最近几年同期楼市成交比较，今年截止2月24日，30个大中城市商品房成交面积同比涨幅为28.16%，修复至年的%；12个大中城市二手房成交面积环比上涨29.21%，分别修复至年和年同期水平的%和%，为年以来的最高水平。
迄今为止，新房走势仍然处在恢复性上升阶段，各项数据相比去年有很大程度改善，但距离行情反转尚不明朗。二手房市场数据不仅同环比增速大幅过疫情这三年，而且成交面积已经达到年的%，是年的2倍。如此耀眼的强势，再不能仅仅用市场回暖来形容。二手房全面超越疫情前的成交水平，且持续走强的态势说明，今年二手房已经早于新房，开始走出独立反转行情。
新房与二手房的成交面积月度同比增速反差更悬殊。2月份（截止2月24日，）60城商品房成交面积增速月度同比-1.71%，较上月改善39.13个百分点，但仍在负值区间。17城二手房成交面积增速月度同比+94.87%，较上月改善.97个百分点。
60城新房成交面积最近一年的月度增速均为负值，2月楼市爆发，指标也未回正。新房市场后期走势，至少还要连续数月观察才能下结论。而17城二手房成交面积在去年下半年已经恢复正增长，2月成交量超%的大增，进一步确立了行情反转走势。
2月份全国多个城市新房成交火热的现象着实吸引了社会眼球。但历史是否重演，还要看接下来的数月行情，至少在商品房库存和去化周期上，情况并未有根本改善。
截止去年12月，克而瑞80城商品住宅可售库存面积仍处于高位平台，一线、二线、三线城市可售库存分别为0.40、2.87、1.94亿㎡，分别同比7.22%、-0.93%、-4.54%。一线、二线、三线城市平均去化周期为15.92、21.54、22.84个月，分别较同期提升4.51、5.82、7.73个月。80城在年的去化压力仍然在加大。
春节后，全国多地售楼部重新门庭若市，很久不见的火爆场景又重登媒体头条。但从今年至今的成交数据观察，新房市场只能算刚刚摆脱困境，回暖势头良好，远谈不上趋势反转。而二手房市场已经领先新房启动，成交量大幅超越前三年均值，甚至还强于年同期，二手房的独立反转行情应可以确定无疑。
二手房周成交曲线完全是单边上升的轧空走势
存量房超越新房成为楼市交易主力，这是世界各国房地产发展的共同历程。由于去年楼市极度低迷，新房成交大幅萎缩，二手房交易火爆，很多城市提前实现了存量房与新房的结构转换。二手房近两年的持续火热，使其在中国房地产中的地位和作用不断加强，逐渐摆脱新房市场的对比参照角色，具备独立的风向价值。
根据诸葛找房统计的年1-11月全国商品住宅和二手房成交套数前20强榜单，二手房成交超过新房或与新房成交持平的城市就有上海、北京、成都、重庆、广州、天津、南京7个。这7个城市都是我国GDP和综合实力前十强的城市。有数据统计，年中国最少有50个以上城市的二手房交易超过新房。过了5年，这个名单肯定又在扩容。
今年二手房远超出新房的成交面积增速，表明中国经济实力最强，最有发展前景的头部城市，房地产开始率先升温，走出独立行情。
春节后楼市传奇故事传播最多的基本上也是上述7个二手房强于新房的城市。
成都：年，成都二手住宅成交量套，新房成交量是套。二手房成交首次反超新房。而在年，成都二手住宅只成交了套，不足年的三分之一，可见其火爆之势。进入年，二手房奇迹仍在继续。2月1日-27日，全市二手房成交量突破套，创下近11年来的最高纪录。
北京：2月1日-23日，北京市二手房成交套，环比上涨74.07%，同比上涨96.29%。
广州：2月最后一周，广州二手房成交套，2月短短19个交易日成交了套，重回年4月时的热度。
另据诸葛找房披露，2月份，全国10个重点城市的二手房成交量整体创下了两年来新高。而且如上图，周成交曲线完全是单边上升的轧空走势，二手房成交力度和爆发力远强于10城新房表现。
每日经济新闻今年开设了“楼市回暖观察”专栏，目前追踪的是深圳、广州、成都、南京、武汉五个热点城市。除了武汉外，无一例外都是二手房成交强于新房。
今年的房地产回暖，从整体成交数据和个案城市行情来看，新房市场正处在由弱转强的过渡阶段，能否实现行情反转还有待观察。二手
二手房市场走强会激发新房市场
二手房市场去年已经展现强于新房的走势，今年更是隐隐显出独立上行的牛市底色，从中蕴含了中国房地产的深刻变化。从春节后各城市的反馈看，二手房红火的城市，二手房买卖双方，中介机构和新房楼盘都笑逐颜开，实现久违的多赢。
广州市目前二手房挂牌量突破了13万套，相较去年年末，增加了多套，创历史新高。与很多地产评论人士担忧不同，二手房挂牌量增加说明房东看好后市，对成交价格有信心。毕竟，除了急等用钱，没有哪个业主愿意在行情不好时低价甩卖。
鲜明对比的实例是年，去年全国40城二手房在架量全年呈现出下降趋势，尤其是进入下半年，其下降的趋势更是明显。整体楼市低迷，房东挂牌意愿的下降导致在架房源量的减少。今年房东挂牌意愿反转正好说明市场在好转。
从1月份重点城市二手房涨价房源大增就可看出房东信心提升。根据诸葛找房监测数据，年1月，重点10城调价房源中涨价房源占比为26.2%，较上月扩大9.9个百分点，较去年同期上升10.2个百分点。其中，北京、厦门、苏州等城市二手房涨价房源比例增幅更大。
由于二手房市场突然爆发，去年无所事事的地产中介机构今年忙得不亦乐乎。一线城市很多房屋中介，前2个月的交易量就超过去年全年的业绩。
二手房的牛市行情还带火了所在城市的新房交易。在中国大城市，以旧换新原本就是改善住宅购买的客户来源。今年二手房供需两旺的城市新房表现也水涨船高。
由于国内一二线城市，楼盘面积和品质的提高不断推高新房总价，很多刚需客把二手房作为解决居住问题的办法，最典型的就是成都。
常住人口超过万的成都，每年还继续新增数十万新市民。大量的刚需型进城客，买房的对象都锁定在二手房。成都已经逐渐形成新房满足改善客户、二手房满足刚需客户的楼市二级格局。
我国二手房成交规模超越新房的时间次序都是先一线城市，再新一线、二线城市，最后三四线城市。目前一线城市已经走完这一步，新一线城市也在加速转换。今年二手房远强于新房的成交表现，正是中国综合实力TOP10城市住房需求的释放。二手房强于新房不会是短期现象，而是房地产的长期趋势。
中国房地产已经告别了高速增长时代，由于人口负增长下的住房需求锐减，新房开发交易难能重回巅峰，今年的需求回暖只是市场超跌后的反弹或短周期反转。而因为新房供应的锐减，反而推动了二手房交易的繁荣，二手房市场与新房市场互为表里，构成了一个趋于平稳健康发展的中国楼市。
这两年房地产的大调整使楼市格局的这个深层次变化得以加速。今年二手房行情的率先反转，可能是楼市短周期回暖的信号，更是二手房交易开始走向大繁荣的元年。
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