在刚刚过去的一个清明节假期，一个在过去二十年中加杠杆进行房产投资的成功者，又要冲动了。
他想卖掉自己主城一套还颇为抢手的二手房，去崂山入手一个冷盘。
他的新选择不算是个坑，但是这个决定在老王看来并不算明智。因为老王知道他手里还有三套相对差一些的房子，在老王看来他更应该将其中的两套出清。
聊了半个小时，说不通。
老王突然意识到，这可能是很多中年人的置业心态，所以我决定写一篇文章送给大家。我知道，按照老王的建议做出行动很艰难，但是我们推演一番，你就知道哪一条路更明智了。
1好房的瓶颈与“差”房的不甘
老王的朋友A君，可以说一直都是楼市中的明白人。没有钱的时候知道省吃俭用买房，有了点积蓄看准时机也敢加杠杆，杀伐决断之间，几年来收获颇丰。
所以，他对自己的资产分析也十分客观。
位于老城区的二手房，虽然目前价格比较坚挺，而且依旧稳步上涨，但是已经是十年房龄的次新房了，而且不是位于最热区，未来天花板清晰可见，五年后最多每平方米可以涨元；
位于西海岸的房子，算是学区房，不愁租，价格虽然没涨，但也没跌；
毗邻高新区的房子是年高点买的，作为当年置业的B计划，稍微有点上头，目前从挂牌价来说亏着利息。
最关键的，后面两套房，还没有达到他的收益预期。
而他看上的新房，离着海岸线不远，现在3.3万元/平方米的房子涨到5万元/平方米，也不是没可能。
我相信，对于有类似资产配置的人，90%的人都会和A君做出同样的选择。最主要的不是喜新厌旧，而是对“差”房子的不甘。
难道，真就不会再有一个周期，这些万元盘能翻个番卖出去吗？
老王就以A君的房产为例，给你算一笔账。
2错一步差的不止30W+
我们来看A君的资产，主城区的房子平方米，因为周边没有土地，也没有品质更好的次新房，5年后每平方米涨元/平方米是大概率。最关键的是，这房子租金还高，一个月元可以轻松找到租客。5年下来房子增值和租金收益是67.5万元。
15年房龄的稀缺房产，家门口有商业mall，五年后还会有地铁加持，不难出手。
高新区，现在除了中欧国际城这个有核心配套加持、品质又很不错、还在不断兑现配套利好的大盘之外，其余的二手房都在跌，更不用说临高新区的房产了。朋友这套当年1万元/平方米的房子，现在有人急售价格只有元/平方米。
从地铁规划上看，城阳思路很明确，那就是不再给高新区加持了。那么毗邻高新区的楼盘没有核心配套加持，没有高新区中考*策加持，人气肯定拼不过城阳地铁盘。而且高新区还有国信的大盘在顶着，还有数以千计转为商品房的人才住房，可以说远近皆有强敌。
所以，老王断言：未来五年，高新区除了中欧国际城和奥体板块的个别楼盘之外，其余楼盘都要呈现阴跌的态势。
那么，A君的房子不涨是大概率，租客也会越来越少，我们按照满租计算，5年的收益是9万。
西海岸的房子好一些，出租不愁，5年9万元的租金收益可以稳稳落袋。问题是周边有大量次新房，竞品质的大户型新楼盘也有四五个，5年后房价也很难上涨。
A君如果卖掉主城的房子，还完房贷可以拿回万现金；如果卖掉郊区的房子，可以拿回万现金。万差额贷款5年，利息是12.96万元。
67.5W-9W-9W-12.96W=36,54W
这是明面上的算术题，实际情况可能不止如此。环高新区的房子，现在少人问津，房龄再加5年，周边的房子再加一倍之后，可能更没有人问津。西海岸的房子5年之后，客户会比现在还少。
青岛新房和二手房为什么不再共振了?
年，青岛城镇化率已经达到了77.17%，这与有大量农村户口的青年到城市来安家置业的时代有很大的不同，这是内在原因。
作为北方最宜居的城市，外地人还会源源不断涌入。未来二十年，养老需求会成为楼市的支撑和动力。但是在新房大量供应的情况下，养老族会去冷区买二手房吗？
不要说自己没这意识，中介都不会带着去！
所以，我们在做二手房的权衡之时，要榨干好房子的残值，对待“差”房子的时候，长痛不如短痛，不要不甘，也不要有幻想，要算好权衡账本。
3七类老房子要果断置换
有一些二手房还有上升的空间，那么，哪一些二手房要果断出清呢？老王根据自己的观察总结了7条：
1、20年房龄及以上没有学区的老破大或老破小；
2、有户型或者品质硬伤的次新房；
3、不在楼市热区，且区域内有品质、人气更高的明星楼盘；
4、新房和二手房的供应量是需求量2倍以上的放量区；
5、五年内没有确定学校、商业、地铁加持的新区；
6、租金收益率在2%以下；
7、物业投诉多的纠纷小区。
当然，有人会说了，买二手房的都是傻子吗？怎么会有人买这样的房子？没错，这样的房子确实难卖，不如市中心的房子那么简单。但是如果这个房子好卖，那还用着急处理吗？
现在难卖，未来会更难。就像一个孩子4年级没养成好的学习习惯，你纠正起来很费劲，你能说算了，等初三我再纠正吗？
卖这种“差”房子，其实是一个道理。越容易的选择，给你带来的收益越小。要想尽一切办法，抓住一切机会，果断出清。
当然，这里面还有一个影响卖“差”房子积极性的问题：我现在把老房子处理了，新房现在也不涨，难道就任由通胀让我的资产缩水吗？
明面上看，确实如此，不论是主城区还是城阳、西海岸这些热区，很多新房的价格不涨反跌。但是，在任何时候都是如此吗？年下半年，抢了中欧国际城房子的人现在应该都赚了；年的年末，浮山后有一波转瞬即逝的特价福利也让持币的改善族得到了实惠；年下半年，预算充裕的刚需也拿到了一些红盘最低的折扣。
房价看似没涨，但是你说那些低于市场价入手优质资产的人，赚没赚呢？
在你知道哪些是优质资产的前提下，机会出现你手里有钱才行!性价比高的好房子卖得就是快，能等你两三个月卖了房子再来？
所以，越是这样焦灼的市场，越要在口袋里备上足够的筹码，这才可能让捡漏成为现实。
这些工作的第一步，就是放弃对“差”房子的幻想，坦然纠错。
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