做房地产自媒体的，文章自然是写的不少的。我经常会给大家分析各种利弊。但说实在的，码字码的多了，很容易让自己忘记房子本来的面目。对于大部分人来说，房子不应该是房价报告里那一个个枯燥的数字。它应该是那个看得见、摸得着的家，是售楼处里人流涌动、血脉贲张的兴奋，是明知道房价已经很高，但更怕错过的纠结。上个双休日，我接待了第十期精品课程的二十个同学。我们一边上课，一边交流。我在讲述买房经验的同时，也从同学们那里了解到不少只有在第一线才会知道的故事。让人有几分意外的是，在楼市严厉调控的大环境下，我没有看到退缩，更多的是买房人的倔强。昨晚我回忆整理了一下这两天的交流，现在把他们都写出来，希望对你有用。01、第一个要告诉大家的是，尽管现在的楼市不热，但是买房人都很乐观。这一轮牛市从年见顶，调整到现在已经有两年了，不少城市的房价都有回撤。按照以往的经验，在这种静淡市中后期，大家的情绪应该是很低落才对。但事实不是这样的。我上课接触下来的感受是，大家的心气越来越高。我记得去年课程上大家最关心的问题，是房价到底还能不能涨。最近几个月来问的都是，怎么能买到更多。这次甚至有好几个同学明确表态，就是奔着想买到6套的目标，才来上课的。这次的同学里，还有一个大三在读的学生，也刷新了学员年龄的下限。他上课的小心愿，就是为了能够早点学会实操技术，加入买房大军。很多迹象表明，这一轮大牛市会成为中国楼市历史上的里程碑。我说的不是房价，而是人心。这几年，很多人都亲眼见证了房产造富的神话，这种眼见为实的震撼已经深远地影响到后来人。现在也许依然有人不相信房价还能暴涨，但再也没人相信房价会暴跌。大家都明白，每一次房价回撤，都是更好的买入机会。这意味着，房价折让的空间其实很小，但凡有那么一点回调，很快就会被乐观的买房人填满。楼市也许不会很快就涨，但底部的确是每个月都在抬高。所以我们也要改变。以前我们常用的看到房价大涨之后再买入，侧重趋势的右侧交易方法，正在逐渐转变成，逢低买入侧重价值的左侧交易方法。因为真正的底部深度折扣的机会窗口其实是越来越短，等不及你看到反转。02、这种人心思动的内在变化，也反映在买房人的风险偏好上。大家都知道，我对中国楼市长线是非常看好的。在课程上，我给同学们的预期是，未来10到20年，一线城市至少还有2倍以上的涨幅，期间伴随着单次10-20%的回撤。二线城市有3到5倍的涨幅，每次大涨后可能有20-30%的回撤。我们正在考察的风险投资房产项目大概有10倍的涨幅，但可能有50%以上的损失。我原以为同学们都会求稳，不考虑异地，但其实大伙的魄力还是很大的。每个人不约而同的想法都是先在居住地买满，然后跃跃欲试去更高收益的地方，碰碰运气。我上课时看着大伙兴奋的眼神，心想到底是什么造就了买房人的勇气。聊得多了，才慢慢明白，在楼市里，的确已经有一批人先富起来，他们有更多的购买力溢出。就像我课程里给的建议那样，先在一个房价8万的城市构建你的基本盘，然后在一个房价2万的城市博暴击机会。如果还有余力，再上更高风险高收益的项目。厉害的买房人，不会去赌博，但都很有赌性。03、接下来给大家说说来自市场前沿的一些小趋势。我们每次课程都有很多外地同学，这次也吸引了北京等地的朋友过来坐坐。来自杭州、苏州和西安的同学告诉我，在当地依然有很多限价房机会。苏州的房姐课间给我翻了一下当地的房价地图。虽然我内心早有准备，但真的看到了园区的新房二手房倒挂的机会，还是很吃惊的。园区湖东的唐宁府，二手房卖到了6.5万，旁边待开盘的住宅项目限价4万。这不只是个案，在园区，动辄8折的限价机会遍地都是。看完这些，我忽然一下子明白了，为什么那么多城市的二手房成交量低迷，但是价格却是非常稳定，土拍也在回暖。因为当地有大量的限价新房，这种买到就能赚到的机会，人为地限制了二手房的需求。不是没有接盘侠，而是接盘侠都在等摇号。在限价之下，我们以前一直用的新房、二手房成交量数据指标都变得失真，大量真实购买需求被隐藏缓释，市场的热度其实比预想中的要好得多。除非是像上海这样没限价盘，二手成交量真实的城市，很多城市的房价周期都需要再评估。04、好，那我们就来看看各个城市房价周期。我在去年8月份第一次上课的时候，就给大家分析过上一轮大牛市的全国各城市轮动周期。下图是我当时的课件，现在一样管用，大家重点
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