来源：凤凰网房产杭州站
“房价跌了，原先看的二手房要不要买呢？”
“别着急，现在杭州二手房指导价政策还说不准呢，万一高价接盘次新后政策一出，拍断大腿吧。”
当下的杭州楼市，形成了鲜明的两大派系。
新房红盘闭着眼往里冲，二手房的局面则是房东疯狂降价往外冲。尽管最近杭州二手房“跌”声不断，但少得可怜的成交量预示着愿意买单的人少之又少。毕竟，杭州还有一项楼市重器还悬而未决——二手房指导价。
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要论最近杭州二手房市场有多丧，看看曾经如日中天的热门区域、小区的情况就知道。
城西的河滨之城，近两年房价如火箭般蹿飞，成交量却依旧可观，可就在近两个月吃了瘪。二手成交价一度站上9万，而今却俯冲式下跌，降价急售几乎成了常态。
就在今天，小凤凰朋友圈有中介在吆喝一套89的开发商精装房急售，万可以成交，折合单价元/㎡。而另一个中介小哥在力推另一套同面积段户型的房源，自如装修，总价仅万，折合单价约6.6万元/㎡。
要知道，该小区的今年上半年的二手挂牌均价基本在9万，高一些的甚至达到了10万，而今翻看此前4、5月份挂牌的约89方户型房源，高的挂到了11万。
从9万跌至7万不到，河滨之城的狂跌并非个例。今天，中介们的朋友圈还有一套比较热门的房源，养云静舍约方户型的房源，说是房东摇中一手房急卖，总价万，折合单价7.5万元/㎡不到。
去年摇中养云静舍的都可谓天子之选，从摇号到交付，短短三四个月就有人出手套现，据报道去年12月份养云静舍首套二手房成交单价约7.55万元/㎡。今年养云静舍的价格也一直在走高，挂牌价逼近10万。好找房信息显示，当前养云静舍的挂牌均价约9.5万元/㎡，近6个月签约最高价约8.2万元/㎡。
从首套成交的7.5万元/㎡，到如今的急卖7.5万元/㎡，中间的起落，只是杭州二手市场的缩影。像奥体、未来科技城、南星等此前涨得猛烈的顶流板块，量价齐跌也十分明显。
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其实，自8.5新政之后，杭州降价急卖的房源便如泉涌般出现，红盘潮新房的降维打击，更是将二手市场拉至冰点。
8月份，杭州二手房成交量再度下跌，这已是今年的5连跌了，更严重的是，与年同期相比，几乎腰斩。
其中，学区房的优势因一系列政策持续发酵再度淡化，以往二手市场的扛把子也在节节溃败……
很明显，人们的预期正在发生转变。
今年上半年，小凤凰那个曾立志摇不到新房就买二手房的朋友，如今却紧抓着新房不放。用他的话说，二手房价不少就是业主联盟抬起来的，现在大家都在抢跑，不是家里有矿不敢接盘。
这正是买涨不买跌心理，而在不少人眼里，不敢接盘的还有一个重要因素——政策。杭州会否跟进二手房指导价的新政？
今年2月份，深圳率先建立了二手房参考价格发布机制。至今，已有十余个城市相继出了二手房指导价的相关政策，包括深圳、西安、成都、三亚、广州、东莞、宁波、无锡、金华、绍兴、温州、合肥、衢州。
可以看到，发布二手房指导价格覆盖了一二三四线城市，有房价一直飙涨的城市如深圳，也有刚热不久就被按下二手房指导价开关的城市，如衢州等。
年下半年起，杭州楼市便开始加速，其热度甚至一度超过当年的“四小龙”（合肥、南京、苏州和厦门）。随着热度的蹿升，政策也在层层加码，限购、摇号、限售、限价等手段轮番上场，不过并未能阻止大家的购房热情。
二手房指导价的“威力”还是十分震撼的，像深圳、广州，发布的参考价对比市场价直接砍掉了三分之一，高的甚至砍价超4成。而深圳二手房指导价实行半年间，成交量持续下滑，对比政策之前总量跌去超6成。
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各城市之间，政策的手段都很相似，有些甚至直接抄作业。二手房指导价已在十几个城市中出现，最近苏州、南京等城市也有相关的风声，让人不得不想到杭州会否跟进的可能性。
从各地发布的二手房指导价来看，主要聚焦在房价涨幅较大的热门区域、学区房等，目的是降低市场的热度。
当前，杭州二手市场在转凉，成交量猛烈下跌，学区房的情况也发生巨大逆转，量价齐跌，现有政策的效果行之有效。
但是部分区域一二手倒挂依旧很大，存在泡沫，新房市场因此热度居高不下。像南星板块，新房限价7万元/㎡，次新二手房价格却高达十几万每平方米；奥体板块，新房限价5万元/㎡不到，二手房高的8-9万元/㎡……普遍的高倒挂吸引着不少人加杠杆去摇上一套新房。
二手指导价在此的意义，就是砍掉倒挂，降低杠杆，给新房市场退烧。
关于，降低杠杆这项“工作”，银行脚步铿锵。今年银行的房贷额度一紧再紧，放款时间不断加长，房贷利率一涨再涨，从年初的5.2%左右到而今最高6.3%，更为铁拳的是，银行对首付资金的严查、还贷能力的严控、经营贷的抽查，从资金端降低楼市杠杆。
当前，杭州楼市正经历一场新的脱胎换骨，需要一段时间去拥抱变化，而二手房指导价政策犹如悬头顶达摩克利斯头上的剑，过犹不及，应该不会轻易斩下。
以上仅是小凤凰的观点，你是怎么看的呢？
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