上海易居研究院监测的全国1个重点城市,二手房挂牌量在6月初攀上万套,相比今年初的万套,增幅达到25%。
这个数据,得挂牌数和城区人口数关联起来看。
比如都是20w的挂牌量,但成都城区有14万人口,武汉只有万。
所以武汉跌得比成都快,因为分子更小,抛压更大。
按此逻辑,苏州也很危险——城区人口约w,挂牌竟有17w!
天津也是17万的挂牌,但天津城区有万人口。
上海挂牌量激增,但成交量却连续下跌:
4月上海二手房成交量约1.72万套,环比减少26.71%;
5月二手房市场成交约1.5万套,环比减少1.56%。
供大于求的情况下,房价很难不跌!
我的盐选专栏《趋势与周期:从房地产到金融危机》中有一篇文章,叫《房价的极限在哪?》。
其中论证了这样一个观点——居民负债的极限,就是房价上涨的极限!
居民负债一旦达到收入的70%,就是极限……而且我们还有很多民间借贷并未纳入统计。
有读者在评论区说:“大涨是不可能,但也不可能大跌!”
这个观点第一次发是年的下半年,当时很多城市的房价还在创新高,并未出现整体性的下跌。
所以这位评论者的观点被很多人点赞。
在现实生活中,我也遇到很多人持这样的看法。
但他们显然是不了解杠杆资产的运作特点——别说房价不涨,只要涨幅没有杠杆成本(利率)高,就会转为下跌。
而且越往后,越踩踏!
因为杠杆资产都是有成本的,房子放在那,短期内是放不坏,但它放在那,是要不断吞噬现金流的。
房子是天然地高杠杆资产——
1)对于工薪阶层来说,房价太高,不加杠杆买不起;
2)对于炒房客来说,加杠杆是必备修养,因为那相当于拿别人的钱给自己赚钱;
)房地产作为经济支柱,不是因为它有牛逼的上下游产业带动能力,而是因为它有财政功能和金融功能。
其实财政功能,很大一部分也要靠金融功能来实现,即土地融资,不然现在也不会搞“限价”来稳地价,为的就是抵押资产不缩水嘛。
而金融功能,就是完完全全的债务扩张,然后把债务变成货币。
所以房地产=上杠杆,房价越高,杠杆风险越大。房价涨得快的时候,资产收益大于杠杆成本,那你杠杆加得越高,就越牛逼。
但如果房价不涨,或者涨幅没有杠杆成本高,那高杠杆可就是个“大黑洞”了。
用脚趾想想也能知道,怎么可能会有“维持横盘”,“以量换价”,“以时间换空间”这样的事呢?
你所看到的横盘,都是因为他们的现金流还没被吞完。
时间是站在无债一身轻的人这边的,你只需静静等着债务黑洞噬尽他们的现金流,就会等来抄底机会。
所有的资产泡沫危机,都是从现金流危机开始的。
资产泡沫和肥皂泡沫好有一比——越吹越大,它的表面就摊得越薄,就越经不起任何风吹草动。
你要不断向它的表面补充水分,因为它本身的水分会随着时间挥发。
这个挥发掉的水分,是到期本息,而补充的水分,就是现金流。
如果现金流覆盖不了水分的挥发,泡沫就得破!
什么情况下,现金流会缩水呢?
三种情况:
1)收入变少;
2)支出变多;
)变现困难。
比如韩国最近暴的雷,就是因为这些情况都碰到了。
打工人收入减少叠加还贷增加,两头挤压下,收入不稳定的人供不起房,只能选择把房子卖掉。
然后他们就碰到了第三个难点——变现困难——首尔住房交易量下降70%(亚洲日报)。
另一个值得讨论的问题是——谁的雷最先爆!
我们说资产泡沫的本质是信用泡沫。
信用这个词,听着高端,其实还是负债,因为你只有在有信用的情况下,才有人愿意借钱给你嘛。
所以有些经济学家说,不必担心债务过高,因为能背上更高的债务,也是一种能力体现。
这是个啥逻辑呢?
举个例子,你看看你的信用卡额度是多少,你再猜一下首富的额度。
你想去银行借一个亿,经理说,麻溜儿地,滚!
首富想去银行借一个亿,行长说,才一个小目标而已,就不用亲自来了,您的账户可以直接透支。
也就说债务这个东西,并不是说多了就一定会出事,重要的是看由谁在背——麻绳专挑细处断,泡沫将从薄处破。
何为麻绳细处,何为泡沫薄处?
就是缺乏稳定现金流的人!
虽然房价是由富人炒起来的,我们也经常能看到有观点说“有钱人真多,有钱人决定房价”。
但这显然不符合现代金融的循环逻辑——金融资本赚钱的方式,是把债务变成钱,并使钱流向自己,使债务流向打工人。
我无数篇文章都在说——打工人的负债才是金融资本真正的资产,房子只是债务扩张的工具。
当打工人扛不住负债的时候,你的债务和他的资产,就会一起走向毁灭。
所以是打工人的收入,决定着楼市泡沫破还是不破。
这个道理告诉我们——与其继续扩张负债救楼市,不如去救就业和收入!
有答主说放开限购,是为了吸引炒房客去接盘。
爆笑如雷了家人们,如果你现在没有负债,不管有没有房,你都应该劝炒房客赶紧去接盘。
因为他们才是真正的“麻绳细处”,是最快给市场制造抛压的人!
炒房客和工薪阶层不一样,炒房客是逐利的,一旦资产收益下降,产生亏损,他们就会立刻抛售,工薪阶层反而会因为各种现实原因不卖。
而且逐利本性使然,炒房客必然会用足杠杆(参考深房理和韩国全租房)。
高杠杆又一定要搭配高周转才能玩得转,因为现金流有限。
高周转就好比“10个锅子1个盖,这里捂完那里拽!”。
这里的盖子,就相当于现金流,锅就是杠杆资产。
当他们左支右绌怎么也盖不住的时候,就需要把锅卖掉,换成盖子。
而当所有人都这么做的时候,锅就没人要了,价格也会越来越低。
所以为什么大家买房,一定要避开杠杆率高和网红盘多的城市?
因为杠杆率越高,网红氛围越足,就意味着有更多的炒作盘,这样的地方,房价跌起来,既快又狠!