眼看马上就要过年。春节期间，走亲访友，“你买房了吗？”是亲戚必问的N个问题之一。
一朋友就跟明源君说，自己想年前就定了，回去被亲戚问到也能神气一把。可是，感觉最近大半年，房价都在跌，又想再等等看。然而统计局的数据又显示，房价还在涨。到底要不要买，他现在很纠结！
▲来源：陈翔六点半
明源君这位朋友的困惑，很多人有同感——明明感觉房价在跌，可是数据却还在涨，房价到底是跌了还是涨了？！要怎么看才对？
01
平均价、滞后网签
可能拉高平均数据
去年——特别是“*治局经济会议”强调“坚决遏制房价上涨”以来，各地房价下跌以及法拍房剧增的消息就多了起来。一些人危言耸听，让人感觉一场巨大的危机已经迫在眉睫。
然而，近日国家统计局发布的统计数据显示，在70个大中城市中，年全年每月新房价格都在上涨的城市有28个，二手房价格上涨的有23个，同时均上涨的有19个。上述这些城市均为 线城市。
即便是调控最严厉的一线城市，1-12月平均同比上涨0.5%。而且，12月份一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨2.8%，涨幅比上年同月还扩大了2.2个百分点！
▲来源：明源地产研究院根据国家统计局数据制表
当然，很多人觉得高压调控下，一手房的数据是特别的，比如深圳的新房价格，自调控至今，几乎是一条水平直线（如下图），参考的意义并不大（其实还是有一定的参考意义的，具体原因后面说）。一线和以二手房交易为主的二线城市的房价走势还是要看二手房的价格，更加真实。
▲来源：中原地产
可是，即便是二手房，一 线城市都是涨的，而且 线的涨幅还不小，一线城市虽然涨幅不大，但也为正（如下表）。
▲来源：明源地产研究院根据国家统计局数据制表
厦门是70个大中城市中 一个新房和二手房房价都下跌的城市，这到底是怎么回事？现实中，明明感觉房价跌了啊！
这里说明下70城房价数据的采集方法，新建商品住宅销售价格、面积、金额等资料直接采用当地房地产管理部门的网签数据；二手住宅销售价格调查为非全面调查，采用重点调查和典型调查相结合的方法，按照房地产经纪机构上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据。
这么一来，主要有以下几个原因对统计数据造成影响——
一是限价之前买的房子，积压着慢慢网签，比如去年底一些城市开始安排年以来积压的高价位商品房的网签问题，这必然会抬高新房平均价格。
二是一个城市预售的房子距离市中心有远有近，价格有高有低。将靠近中心区的高价盘和边缘地区的低价盘一平均，价格自然就高了。保利投顾研究院就发现，如果以更合理的“中位数”价格看（从主要城市近5年来住宅实际成交价来看），北上广深等一线城市平均数与中位数的差值百分比达15%以上，郑州、厦门、杭州、南京等热点二线城市达10%以上。而东北及中西部的部分城市则在10%以下。换句话说，如果以中位数看房价，一 线城市的房价只有目前的85折、9折和9几折！
02
即便房价保持横盘的水平
心理账户和舆论传播放大
也会让人觉得普遍在下跌
降价的房子是存在的，但只是部分——行情暴涨的时候，鸡犬升天，无论多差的房子都有人买，可是一旦市场稍微回归理性，这类房子即便不跌也没法涨了！
国家统计局公布的数据是系统性的数据，但事实上这些数据同样可以说明不少问题——并且跟其要传达的信息和意图是一致的。
，对于网签的问题，国家统计局特别在附注中指出“个别城市因存在滞后网签情况，故对其白癜风进行了修正”。
二手房的数据中介直接把 数据报上去的动力也不强，因为可能影响后续的网签，如果中介卖房子不能网签，那生意还怎么做？！因此，不少城市二手房市场实际的表现比统计局公布的数据通常还要好一些。
对于高价楼盘和低价楼盘混在一块，拉高均价的问题。排除滞后网签的因素之后。换个角度看，如果低价盘占大多数，那也很难把价格拉起来。也就是说这本身就说明高价盘也较多。毕竟，即便限价，一个城市不同区位、不同楼盘的限价也是有差距的。
▲来源：南方周末微博
以上两个方面，其实都是支撑“数据上，房价整体还是在涨”的。那人们为什么又会觉得房价跌了呢？这涉及到传播学和心理学的因素，二者相互作用并强化。
首先，过去几年，一 四五线城市的房价轮番上涨，上涨早已不是什么新闻，下跌才是。如上所说，史上最严调控，使得房价逐步回归理性，涨幅大幅收窄。这个时候，前期被风吹上天的一部分“猪”自然会掉下来。再加上前几年，市场狂热之时，一些炒房客疯狂加杠杆炒房，去杠杆的大环境下，不时有投资客资金链断裂……诸如此类的新闻，不仅十分吸引人的眼球，媒体热衷报道，而且也很符合“房住不炒”的主基调。
此类消息并非无中生有，而是有一定的真实性，但多半真假参半、以偏概全，事实被模糊性消息掩盖起来，使其很容易被大众传播——对购房者来说，传播源于恐惧；对无房者来说，则是燃起了一丝能够抄底的希望。让人产生，整个市场的房价都在下跌的错觉。
其次，根据年诺贝尔经济学奖得主理查德-塞勒的研究，同样一笔金额，如果是损失了这笔钱，心灵受到的折磨要比得到这笔钱感受到的快乐大得多。一个经验值是前者的痛苦感受是后者幸福感受的1倍。因为，每个人会把得到和支出的钱记在不同的“账”上，而不是统统都记在一个大账上。同样一笔钱，他的“心理账户”是不同的。
别说房价实质性下跌，就算不涨或者涨得少，同样是亏损的。因为无论你是贷款还是全款，资金本身都是有利息的。
比如，张三买入一套万的房子，贷款利息是5%，那么如果房子一年的涨幅少于5%的话，张三就是亏损的。
对于高杠杆炒房的投资客来说，这显然是致命的；对刚需来说，心理上也会感觉自己买亏了，这其实也很正常。从进化论的视角来看，人的诞生源自进化的偶然，而人的生存则要归功于对危险的本能恐惧。中国人70%的财富都在房产上面，很多人用了几个钱包才勉强付了首付，房子就是他的身家性命，亏了怎么会不怕？
这种恐惧经过媒体传播之后，会一层层放大。这么一来，很容易给人满世界的房子都在跌甚至是大幅下跌的错觉。然而，事实上并非如此。毕竟，每个人能
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