来源：凤凰网房产杭州站
01
放贷周期拉长，资料被3次打回
最近，从事二手房买卖的中介小张很崩溃。
大热天带看，费尽唇舌在买卖双方之间议价，最终却可能由于房贷问题失去一笔生意。
“客户都谈好了，房东突然不想卖了的有很多。客户观望情绪也很重，都不敢下手。好几单生意都是因为放贷周期拉长、利率上浮等原因*了。”
最近2个月左右的时间里，杭州的房贷利率已经经历了“四级跳”：首套房贷从5.2%涨到了5.9%，二套房贷从5.4%涨到了6.0%。
利率上涨也就算了，杭州许多银行目前房贷额度都严重不足，放款特别慢。
小张在闲林从事中介告诉，手头有一个客户，5月完成了网签，至今房贷还没有放款，期间资料被打回来3次。
小张工作门店所在的闲林区域
“闲林单价不贵，我们都是走量，总价往往不会很高。我手里的几个客户，首套房贷资料还能送进去，二套房贷个别合作银行已经不收资料了。”
这种情况绝非孤例，几乎遍及杭州各个板块。
从二手房贷款资格来说，目前首套房贷拿到贷款要相对容易一点。但一旦超出一定金额，银行方面同样会做出限制。
市中心某中介小周介绍，自己手头就有2个首套房贷的客户，因为流水以及银行额度的问题，被迫提升了首付比例。
“七八百万的房子，首套房贷可能需要贷万，流水要达到6万才行。总价低的房子可能首套贷比较容易批下来，但是总价高的就不好说了。”
我从银行以及中介处了解到，目前的二手房贷，能顺利通过资料审核并在3个月内放款的，已经算是十分幸运。
银行对于贷款人征信、流水、负债以及资产等情况的审查越来越严格。
城南某品牌中介的店长W先生跟我吐槽，这几个月，银行资料打回率特别高，从业七八年，就数今年贷款最难。
“有2家银行从我们门店成立，就一直在合作了。以前催一催进度还是有效果的，现在只能被动等银行放款，一点办法都没有。”
02
房东不想卖了，买家也不太想买
信贷持续收紧，买卖双方的心理都陷入了十分矛盾的境地，房东不知道该不该卖，买家不知道该不该买。
一些二手房东明显不愿意卖房了。尤其是手上持有网红次新房的房东，叠加上新房摇号中签率持续走低，观望情绪只会越来越重。
粉丝K小姐拥有一套三墩北某网红次新房，去年年底原本打算卖掉去摇号，但现在已经不打算出手了。
“本来打新就难，中介说可能要半年才能拿到全部的房款。等到今年年底再打新，*花菜都凉了，*策说不定也要变化，风险实在太高。”
K小姐如今三墩北的房子已不愿意出售
对于大部分投资客来说，只要不到不得已割肉的时候，就一定会死咬住价格。
因此，最近一段时间，不少房东都开始对买家的首付比例做出要求。全款付清的甚至可以还价，高首付比例的客户优先考虑。
在卖家眼中，俨然已经形成了一条全新的买家鄙视链：全款的可以还价，6成以上商贷的优先，3成商贷的往边上站，公积金贷款的请走开。
就像深圳，通过指导价+收紧房贷，二手房被打压得厉害，但全款购买二手房的比例却在升高。
当然了，他们当中也有一部分人，或许对后市也并不乐观。
“我感觉房贷短期内不可能放松，长期下来，肯定会影响二手房价格。”S先生拥有一套未来科技城三兄弟的次新房，最近准备出手。
“我让中介优先给我找全款的客户，价格上好谈。不能贪心想赚 一分钱，我是纯投资，还是落袋为安赶紧出货最保险。”
对于买家来说，二手房贷收紧，也会一定程度影响他们的买房决策。
一方面，买家担忧着房贷利率上涨，会增加他们的买房成本，希望能够尽快上车。
另一方面，买家也担心长期严格的贷款*策，会影响杭州二手房的价格，自己会高位站岗。
这种矛盾的心情，让杭州二手房市场进入僵持状态。
03
二手房成交“泄气”，量跌还没见底
房贷收紧，已经直接影响了杭州二手房的成交量。
手边找房数据显示，截至7月13日晚21时，7月杭州二手房成交套数仅套，日均成交套数仅套。
这是什么概念？
今年杭州二手成交量 的3月，日均成交量为套，相当于直接腰斩。
按照这个趋势继续下去，7月杭州二手房总成交套数，很可能要比6月的套更低，达成月成交套数“四连降”。
二手房成交量缩减，不光是天气热的原因，银行房贷收紧，才是主因。毕竟去年的7月，杭州二手房月成交量也有套。
没有子弹的枪，怎么响得起来？
而且，往年银行房贷基本都是年中、年底房贷额度紧张。现在已经进入7月，却一点也没有要放松的意思。
这是一个重要的信号。长此以往，杭州二手房成交量只怕还会继续走低。
买卖双方一旦陷入僵持阶段，一套二手房想要成交，就会变得异常艰难。
尽管目前杭州二手房成交价格并未见到明显松动，但是市场热火朝天的劲头已经明显不如上半年。
可见，大家的预期正在悄悄改变。
04
房贷紧张的背后，银行游戏规则变了
小Y在杭州某四大行信贷部门工作，她告诉我：“像我们支行，二手房基本上没有额度，都是一点点挤出来的。”
即使是新房，银行也要根据开发商的品牌来挑选合作项目，对应的上浮利率也会有所不同。
“头部的品牌房企，首套利率我们还能给到5.9%，如果是小开发商，首套利率就要6.0%。”
据小Y分析，年初发布的“两道红线”，是今年各大银行房贷额度紧张的主因。
开年，央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，为房贷设置了“两道红线”，不仅约束了房地产贷款占比，甚至对于个人房贷占比做出了规定。
从机构统计的数据来看，光是个人房贷这一项，就有不少银行踩线，需要逐渐降低比例。
要如何理解“两道红线”对个人房贷的影响？
把银行所有的贷款业务比作一块蛋糕，以前银行可以给个人房贷切一块大一点的蛋糕。
但有了两道红线以后，就约束了切蛋糕的比例。银行想要多发放房贷，就只能把整个蛋糕做大。
把实业和其他产业的贷款量提上去，把贷款总额度做大，地产才能拥有更多的额度。
虽然理论上这样是可行的，但是按照这两年的经济情况，要把总量提高并不容易。
所以，部分触碰了红线的银行只能逐步缩减个人房贷的规模，没有触碰红线的银行对于发放也会更加谨慎。
对于杭州楼市来说，只要钱袋子被拿捏住了，二手房市场成交量不断缩减，总有一天会体现到价格上。
股市里有这样一句话：市场最可怕的主力就是大众预期。
放在今年的杭州楼市，也同样适用。一旦二手房价格有所松动，足以改变大家对于杭州楼市的预期。
到时候，行情瞬间逆转，也不是不可能。
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