很多房产专家说，只要房价一直涨，那些房子就不会烂尾了，只要房价足够高，什么问题都能解决。
这个话，就是典型的没有说一个先决条件。
如果说房价一直涨，就能所有问题的话，那么当年海南房价那么高，就不会出现那么多烂尾楼了。
再者说，房价上涨是有个限度的。房价上涨的本质，是杠杆在上涨；杠杆的背后，是承担的杠杆的人至少要能还得起杠杆所产生的资金损耗。
如果说上杠杆的人，连杠杆的资金损耗都承受不了，那这游戏也就结束了。
国内的房价收入比在全球都是排名前列的，这也意味着，房价的涨幅远远的高于了工资的涨幅。当房价上涨幅度超过工资上涨的一定幅度时，那么房地产自然也就凉凉了。
负债可以扛过通胀，这个是放在过去那种经济快速发展的时间里面，还行，但是放在现在，已经不行了。
恒大就是一个典型的例子，恒大年开始加杠杆，在年招任泽平的时候，几年加杠杆就已经成了全国头部房企了，但是这里面的发展，大部分都是负债上来的。如果说负债真的能抗通胀的话，恒大为什会变成这样？
因为那些房产专家说的买房抗通胀，负债抗通胀都是要有前提的，没有把前提说出来，那就是唬人的。
负债，抗通胀的原理，是你今年年收入10万，你和银行借了万，你感觉贷款蛮多的，随后通胀来了你的年收入因为通胀，从10万变成了50万，而这个时候你的银行借款还是万。
这个时候你就会觉得这个负债不多了，也是就负债和抗通胀的原理。但如果说你的收入没有增加，十年过去了你的收入还是10万，那么你的这个负债就是真的负债了。
恒大为什么凉凉，归根结底，还是收入无法覆盖负债了，玩崩了。
02、杭州的老破小，行情节节败退？回看杭州楼市，5.17新*以后，一波二手房成交回暖。
可以说，万以下的刚需房源成交总价占比还有隐隐上升之势。但很可惜，被“温暖”的基本都是低总价的远郊次新房，几乎没有惠及老破小。
伴随着学区被削、地铁成网、远郊配套落地，杭州老破小的日子只会越来越难过。
问题慢慢地出现了，为什么杭州的老破小，行情节节败退？
市中心老破小和郊区次新房的总价段重叠很明显，那么，两者势必就会有比较。
相比郊区次新房，老破小在居住舒适度上要大打折扣。面积小几乎是通病，往往户型都还比较一般，还得爬楼梯。
杭州很多上世纪建成的老破小，都还是砖混结构，隔音效果很差。哪怕愿意花钱加装系统门窗，都很难有改善。
再加上停车难、物业管理水平跟不上，老破小的舒适度注定很难比得上郊区次新房。
尤其是随着主力购房群体中80后、90后、00后开始增加，年轻人往往很难再居住舒适度上让步。所以，很多老破小都只剩下了老年人在坚守。
而很多老破小的优点，比如区位、交通、配套等，随着城市的发展，却在被进一步消解。
这两年，杭州地铁线路密集开通，随着地铁逐渐成网，远郊板块多了很多地铁房。在地铁的衬托下，市中心老破小的通勤优势就变得不那么明显了。
杭州的综合体也是越来越多，几乎各个板块都有区域性的商业配套。大家衣食住行都不再像以前一样，需要跑到市中心来消费。
就连老破小结尾的救命稻草——学区，都一再被削弱。
没有学区的老破小，等同于在市场上裸奔。看成交价格就很直观了，杭州大把学区一般的老破小，价格根本比不过一些外围板块的次新房。
本来被寄予厚望的旧改，对房价的助力也很有限。除非能遇上加装电梯，否则就只是改个外观，很难对小区实际居住条件有非常明显的提升。
很多人买老破小，就是图生活的便捷度。如果这方面的优势不再那么明显，在同等总价条件下，购房者自然会转投郊区次新房。
总结来说，在我看来，老破小只有居住价值，没有投资价值，已经是一个老生常谈的话题了。但偏偏很多人不信邪，还在指望老破小一朝翻身。
市场信号和*策敲打之下，老破小将会成为只有居住价值、完全没有投资价值的资产。
记住，在杭州这样一个“全民摇号”的市场里，会选择老破小的购房者，只会越来越少。
03、现在的房子分为四种等级这几天感觉很多房产中介都在不断的刷屏，各种强势反弹、各种大放水，还有要保GDP5.5%，房价又要大涨，一些人还是被吓得有点紧张。
其实，除非你现在是不得不买房，否则我觉得你真的没必要紧张。
把话说的明一点，当下这个楼市的环境，所有人都知道买房赚钱，连街上扫大街的，都知道买房赚钱，你问她为什么买房能赚钱，她会跟你说房价永远涨，房价不能跌，跌了经济就不好了。
实际上你想想，当扫地大妈都能跟你说的一套一套的，这个游戏，还能人人赚钱吗？
说的残酷一点，在我眼里，现在的房子分为四种等级：
一等房，是房价倒挂的限价新房。
房价比周围二手房低的，北京的像是树村的房子，之前摇号就被卖完了，上海的也是一开盘就卖完了。像这种限价红盘，N个人抢的，没什么的意外的话可以保本，有的时候还能赚点钱。
二等房，是新房房价和二手房房价差不多的限价新房。
说这种有性价比吧，的确有一点，但是你说它能保本吧，也有点难，不一定能保本。像是南京，此前就有很多这种楼盘，开盘时感觉很火，后来把人都给套牢了，钱赚不到还要亏。
三等房，也就是那些改善二手房。
这种改善房在所有二手房里面，涨价最快、挂牌价高、你看着很牛，但实际上，如果你买了这种改善二手房，把限售的时间计算上，等到你能往出卖的时候，变数太多。
你想想以西安为例，现在西安限售5年，你在西安高新或者曲江，你买那种楼龄5年左右的次新房，你买了以后，5年后再往出卖，楼龄就是10年左右了，你看看现在西安楼龄10年左右的二手房是什么样子，涨幅远远跑输了那些次新房。
这些，就是前车之鉴。
三等房，不知道能不能保本，也不知道能不能赚钱。
四等房，普通二手房，老破小。
现在你买这种房子，那就是纯消费，就和你买车一样，完全就是为了自己爽。
因为这种二手房老破小，以后各大城市的人口流入量都会越来越少了，而房子却越来越多，不管是商品房还是保障性租赁房，这种二手房卖给什么人？
或者说，你能卖得出去，但你能以高价卖出去吗？你如果万买的房子，5年以后你70万卖出去，你这个不就是和买车是一样，纯消费了。
过去大家的收入不断的增加，那个时候你加杠杆买房也就算了。现在这个情况，在你收入不稳定的情况下，去加杠杆买房压力真的很大。
当下，我建议大家如果已经是负债买房了，那么尽量是压缩自己其他的开支，争取给自己多留一些存款，以防止自己在遇到什么变故的时候，这些存款还能救自己一次。
还有很多人说，要靠房地产拉动GDP，实际上房地产拉动GDP，已经从选项上彻底删除了，各地的住建应该都有这方面的消息，现在给房地产的任务是不崩就行了。
举一个很简单的例子，1月份信贷接近4万亿，涉房才有多少。想要拉动GDP，不靠房地产，也有其他的路子。
如果连点都看不到，那么就说明你对房地产的思路，还停留在年之前，按照这个思路去投资房子，亏是必然的。
04、总结虽然杭州楼市表现还不错，但不可否认，房地产正在经历一个超级大周期。在这个周期里，很容易陷入悲观情绪。
疯狂的时候要学会克制，悲观的时候要保持乐观。总的来讲，长远看，杭州这座城市的核心资产，值得持有下去。
短期看，杭州的红盘还是非常难摇，5年社保基本就是「充当炮灰」，当然，接下来很多粉盘摇中概率会比较大。
如果要周边买一套老破大，还是非学区房，肯定不建议。这种房子，今后只会下坡路，入手容易，出手困难。所以宁可租一套，也不用花钱去买。
想考虑二手房，根据自己的预算，要么还是买学区房，要么尽可能选择次新房。
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