房地产市场的成交量，正在快速萎缩。一方面，是二手房成交快速下降。兴业证券房地产团队发的周度高频数据显示，在刚刚过去的一周里，14个城市成交面积同比变化-32%，环比-18%。今年以来，14个重点城市的二手房成交面积，较年累计同比下降幅度达29%（因为年低基数，所以对比年）。划重点：半年时间，14个一二线城市，二手房成交量降幅高达29%。分各线城市来看，一线两大城市，北京和深圳，今年二手房成交比年下降了-13%。二线七大城市，杭州、南京、成都、青岛、厦门、南宁、苏州全部加起来，二手房成交面积，比年累计同比下降了37%。具体来说，深圳的二手房成交面积下降幅度最大，本周同比下降幅度高达80%，即便对比去年的低基数，今年以来二手房成交也下降了32%。换个机构统计的口径，也是一样，二手房市场的表现正在全面走弱。克而瑞发布的数据显示，年第25周，11个重点监测城市成交环比回落8%，同比跌幅增至32%，成交体量收.9万平方米。近5周二手房市场整体成交规模显著收窄，同比去年全面收跌。另一方面，新房市场的表现也出现了反常的信号。招商固收发布的报告显示，6月1日至21日，30个大中城市商品房日均销售面积为54.4万平方米，较5月同期环比下降2.6%。要知道，6月可是传统旺季，既承接了“小阳春”的余温，又是房企季末冲刺业绩的关键窗口，但今年6月商品房销售环比转负，是极为反常的现象。综上，新房、二手房的成交量都在下降，只不过二手房降得更快。原因出在哪？两个因素：一是银行卡着不批贷，二是地方调控收紧。先说第一个，大家最近应该也都听说了，二手房贷款审批非常慢，动辄延期几个月，像上海、武汉、深圳、东莞、合肥、南京等热点城市，不少银行直接停贷二手房，连银行自己都不知道啥时候能有额度腾挪出来，房贷利率也是一涨再涨。之所以银行卡着不批贷款，还是因为央行、银保监会祭出的“两条红线”太严格。第一条红线是房地产贷款占比上限，第二条是个人住房贷款占比上限，这“两条红线”，统称为“房地产贷款集中度管理制度”。今年开始，所有银行（共分五档）都要执行这两个标准，比如，工农中建交几家第一档的大型银行，两大指标分别是40%、32.5%。具体到个人房贷指标，年报显示，像建设银行和邮储银行均超过32.5%的红线，分别为34.73%、34%。再不压降房贷额度，突破房贷上限，这些超标的银行连核心业务都没办法开展了。在额度有限情况下，银行只能一边上调房贷利率，延长二手房贷款审批期限，另一边新房的贷款也只能做到“尽量保障”而已。换句话说：银行尚且自顾不暇，谁都不是慈善家，都这个时候了，还能顾得上给房地产输血？楼市是一个靠真金白银流入才能“撬动”的市场，不管是银行贷款、信托还是购房者的高杠杆信用资金，以及公司债、资本市场等融资渠道，只要长期受限，楼市就不可能出现任何所谓的“大行情”。回到本文开头所说的：14城二手房“成交量”下降，什么信号？货币收紧，房贷压缩，成交量下降，必然会影响到房价，最终出现“量价齐跌”，这是个屡试不爽的规律。根据中银证券的研究，年到年，商品房销售额与M2之比基本稳定在8%上下。按照这个前提推算，在M2增速处于9%、10%、11%的3种可能情景下，年商品房销售均价的涨幅分别约为6.0%、6.7%和7.4%。按照“基础货币——M2——商品房销售额——商品房销售均价”的逻辑链条，如果一二手房的成交量迟迟没有回升，接下来房价极有可能重演-年的历史。-这三年，有一个共同点，都是在下半年8-11月份出现“降价潮”。比如，年以合肥、厦门、杭州为代表，部分房企推出的特价房动辄降幅达30%，年和年，则是以高杠杆房企为代表，率先开始所谓的“抢收”行动。当然，所谓的“降价潮”，都发生在一二线远郊区域，比如环沪、环京、环深，还有二线强省会如郑州、合肥、武汉、成都、杭州周边的郊区盘，还包括大量积压的三四线楼市库存。这些地方，接下来几个月时间里，不管是现金流吃紧的房企，还是挂牌价高高在上的二手房业主，都会因为贷款审批放缓、缺少买家而降价。至于一二线城市核心城区，即便房贷审批受阻，依然不缺少强劲的购买力，只是受限于越来越严格限购政策和门槛，房产流动性会变差，房价的变化可能不会太显著。正所谓“兵马未动，粮草先行”，成交量的风吹草动，往往预示了行情的开始或结束，下半年，就是验证房地产市场历史规律的时间。
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