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最近后台很多网友咨询关于二手房的问题，房哥今天就单独把这个事拿出来，给大家仔细说说，买二手房到底怎么样才能不被坑！
买二手房大概的操作流程：
1、中介看房，了解房源信息
2、实地去瞅瞅，看看房子如何，意向购买
3、和卖方商量合同细节，产权问题一定要搞清楚
4、达成一致签合同
5、交钱、贷款等等
6、过户
7、卖方收到钱，买家拿到房产证，开始就还贷款了
一、中介看房，了解房源信息
1、这事呢，其实要谨慎一点，不要先着急看房子，要先了解一下收费，免得坑爹中介，造成竹篮打水，要找相对大一点的中介，目前衡水这里很多小中介不靠谱，大家一定要擦亮眼睛。
2、把交中介费的付款时间谈妥，这个目前据房哥了解都是“分期付款”，签完合同付点，过户了再付一部分，别太着急全款支付，免得中介不负责任了。然后别忘了发票。贷款这件事尽量自己去操作，别让中介有偿服务，这事不是很难。
二、实地去瞅瞅，看看房子如何，意向购买
1、仔细了解下房子的户型、布局、装修、家具、层高、还有小区的楼道，最容易忽视的是卫生间和阳台漏水渗水，尤其是买顶层一定要注意这个问题（房哥以身说法尽可能不要买顶层！）看看小区的楼道干不干净、绿化、电梯干净程度均能反映了小区的物业水平，做到对小区的物业有数。小区的生活配套比如上学、就医是否方便，这个也要做到心里有数，不要凑活，你自己买房子都要凑活，不打听清楚，卖方中介肯定也不会主动给你说的。
三、和卖方商量合同细节，产权问题一定要搞清楚
1、有证！没有证的房子不要碰！这里面肯定有猫腻！可能存在房屋被抵押或者已经被卖，如果卖方说让你先给钱，然后把房产证赎回来，再给你房产证，房子就不要看了，走人！多么便宜也不要买了！这就是坑了！当然有人会说啊，房哥这个房子很好很好很好啊，就是没有证，不作死就不会死，这种房子买完就快维权了。
2、卖方是不是房主，不是房主就不要看了，房屋可能是单位房、夫妻共有、10个人共有的，一定要和所有的人签合同，否则合同无效。
3、多愁几眼房产证，看看是不是有贷款，贷款买的房子，房产证可能没有被收走，但是有标注贷款。
4、产权问题，70年，50年还是40年；商品房、经济适用房、商住两用等。如果是商住房、物业费一般会高一些，也不能享受就近入学；如果是经适房，还得缴纳土地转让金。
4、土地证要看清楚，主要是看土地性质，比如是划拨地块，这种就不能买，*府可以无偿收回的，原则上不能买卖，要出售就要补交土地出让金改变土地性质为出让地，羊毛出在钱身上，卖方不会出，只会加到房价里面，要买出让地！
5、当然还有一种比较特殊的“房产证”----区证
仔细看这个房产证的落款单位：衡水市桃城区人民*府，按照现在的衡水不动产登记局的相关规定，这个房子是小产权，据房哥了解，这个证主要是存在于年到年的这段时间，有很多小区办理了此类房产证，比如衡水红旗大街上的南苑小区，知和颐园、瑞风小区等等十来个小区，这些小区房子目前被*府归为小产权了，而且你就算图便宜了买了这个小产权的房子，以后再次买房的的话，还算你是二次购房，直接导致契税上调。
6、看小区的产权年限剩余，这个怎么查呢，房管局去核实，再说一遍不要怕麻烦，能顺便了解清楚你看上的房子是不是安居房、经适房、单位住房。剩余年限这个事呢，关系到你是不是要提前缴纳土地出让金。
7、房子被出租了吗？如果租期结束是50年以后，那就尴尬了。目前国家规定房屋买卖不影响之前的租赁合同，买卖不破租赁。
8、房子是不是要拆迁？如果提前打听到消息三年内要拆迁，别犹豫，倾家荡产也要把整栋楼都买了。
9、卖方这个房子到底是买了几年了，卖方上一次购买这房子到他卖时还不满五年的话，还需要承担很多税费。
四、达成一致签合同需要注意的问题
1、房子是不是拖欠各种费用？如果不知情的话买了，你就要承担了！
A、电费，要看上个月的缴纳账单，看看电表是不是正常，改装电表是要罚款的！找个懂电的看看就知道了。
B、水费、燃气费，看看上个月的交费凭证
C、电话、宽带、有线电视等，不要！让原房主带走！
D、物业费，这个就简单了，去物业问问
2、买二手房，很多就是为了上学这个问题，卖方户口不迁出去，我们的户口也进不来，这个就坑了！屡见不鲜，还是要慎重点。去街道办事处（派出所、居委会）打听清楚，查询卖方户口的是否迁出，如果卖方要求交房后才能迁出，合同里面的搞清楚，不要凑活！不要口头约定！否则你就惨了！
3、多看看合同！这个要看清楚！这里面的坑也不少，很多中介提供合同范本，简单的修改双方信息就作为合同，这种是不负责任的做法，多审审合同，不合理的地方就要提出来！不要凑活！不要凑活！不要凑活！
4、开始交钱了，到底是全款还是分期呢，这个房哥建议还是分期按揭，民间借贷的利息是房贷的几倍！
5、到底是什么时候交房？这个要约定好，交房条件都有什么？肯定不能满屋子垃圾吧！卖方提供上一个月所有的缴费账单过户时间和过户的费用，要在合同约定好！
6、二手房交易涉及的各种税费：城建税、契税、教育费、印花税、土地增值税等等，交易税费到底是谁来承担这事要在合同约定好，很多情况下营业税和个人所得税都是需要卖方承担的。几年前都是卖方主动承担所有的税费，现在行情变了，所以这事一定要提前约定好。当然也可以比如说房价便宜点，乙方出税费。
7、新的房产证要写几个人呢？这个事，尽可能还是多加上，以后加的话比较麻烦！
8、一定要确定卖方什么时候把户口迁出去，别扯淡，说最近没空这种不着边的话。
9、出现违约要怎么办！这事在年体现的淋漓尽致！房价涨了，卖方反悔了，让你退房！合同上的时间一定要准确，不能说可能、大概之类的词语，之前也不行！每项义务都要对应的违约责任，不能写太高，否则法院也不认可！如果发生违约，卖方要承担装修损失，还要承担打官司带来的各种乱七八糟的费用！
二手房选购这个事，房哥目前就总结了这么多，欢迎大家补充留言。
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