本报记者吴静北京报道
近期，多家市场机构数据显示，自6月底以来，全国重点城市新房和二手房走势呈现明显分化，尤其是7月份，多个城市二手房成交量迅速回升。
与此同时，《中国经营报》记者了解到，今年以来，已有西安、成都等13个重点城市取消二手房指导价。市场机构指出，二手房市场流动性、活跃度的提升，将带动更大范围的置业信心修复。
二手房市场交易量回升
据贝壳研究院数据统计，7月份，50个重点城市二手房成交量指数（根据50城市场交易数据编制）为40，较上月微升，与去年同期的39相比有所提高。其中，北京、上海、天津、廊坊、东莞等近一半城市二手房成交量指数较上月实现增长。宁波、太原、郑州、南京、苏州等超六成城市本月成交量指数超过去年同期。
多家市场机构分析，低利率、低首付带来购房成本降低成为促进二手房成交量回升的重要原因。据了解，今年5月份房贷利率实现“双降”，6～7月份LPR保持不变，住房信贷环境进一步宽松。据贝壳研究院监测，7月份重点城主流房贷利率再创年以来新低，其中超七成的城市首套、二套房贷利率均已降至下限，同时个重点城市的平均放款周期为25天，较上月缩短4天。
据统计，目前包括武汉、南昌、长春、哈尔滨等省会城市在内的49个城市执行首套商贷 20%的首付。
今年上半年以来，各地接连出台稳楼市举措。中指研究院不完全统计，年内至少已有超个省市累计出台楼市支持*策近次。其中，7月份，全国有83个省市出台与房地产市场有关的*策高达93次，公积金相关*策约50次，优化限贷相关*策约20次。相关举措包括放松限购、加大公积金贷款支持、发放契税补贴、购房补贴、消费券等，*策效果持续释放。
以成都市为例，今年5月份两度发布楼市新*，以优化限售与免税年限的方式平衡二手房市场的供需。随后满足限售资格的房源大幅增长，直接带动挂牌量的剧增。中指研究院数据显示，成都新*出台后单周新挂房源破万套，截至6月底成都二手房挂牌量已增至16.9万套，7月挂牌量增速略有放缓，但仍保持高位，截至7月30日，二手房挂牌量已达到18.1万套。在需求端，二手房市场成交量也大幅增长，6月单月成交量接近1.67万套，环比增幅达34%；7月成交量则进一步增长至1.73万套。
另一方面，二季度疫情得到有效控制后，上海、北京、天津等购房需求补偿性释放，7月二手房成交量环比增速均在30%以上。廊坊在5月疫情得到控制后，交通通勤恢复，近3个月廊坊二手房成交量保持环比增长，7月环比增长超过60%， 水平超过去年同期高点。
值得注意的是，虽然成交量在恢复，但二手房房价仍环比下跌。根据中国房地产指数系统百城价格指数，7月百城二手住宅均价环比下跌0.09%。北京、上海、杭州、成都等城市房价小幅上涨，沈阳、郑州、中山、南通等城市房价仍然在下跌。
7月28日，中共中央*治局召开会议，强调“要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好*策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方*府责任，保交楼、稳民生”。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，短期内房地产*策优化调整力度仍有望在上半年的基础上继续加大，供需两端*策均有空间。特别是“认房认贷”*策放松将有助于改善性住房需求释放，更多三四线城市行*限制性*策则有望全面取消。考虑到市场恢复过程中城市分化、城市内部板块分化的特征或更加明显，未来基本面较好的大城市核心区市场有望率先回温，并带动重点区域市场逐渐恢复。
13城实际取消二手房指导价
近期，市场机构克尔瑞调研发现，今年上半年以来，多个重点城市的二手房指导价已悄然暂停。
据了解，去年初，以深圳为代表的部分城市二手房市场过热，二手房指导价应运而生。以北京为例，去年9月底，北京海淀房协出台二手房指导价，包含海淀29个重点小区的部分热点小区二手房，针对60平方米以下小户型、60～90平方米中户型以及90平方米以上大户型均给出了指导价，超过挂牌指导价1%的不允许中介机构挂牌。
自去年2月深圳市出台二手房参考价以来，宁波、成都等14个城市相继跟进。截至年底，全国共有15个城市建立二手房指导价发布机制，包括：北京、上海、广州、深圳、成都、西安、合肥、无锡、衢州、宁波、绍兴、金华、温州、东莞及三亚。
据克尔瑞的调研，各地*策落实情况存在差异，落实最到位的是深圳、上海，全域严格执行。比如上海市，对于价格未通过核验的房源禁止挂牌，银行放贷额度实行“三价就低”，即买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价取 。深圳市于去年2月出台二手房指导价，并与银行贷款挂钩，随后二手房市场骤然降温，成交均价自2月的7万元/平方米左右，逐渐下跌至年末的6万元/平方米。
此外，广州、成都、宁波、东莞等城市是在部分区域试点，比如成都市发布了三批次个小区二手房成交参考价，宁波市则聚焦9个热点学区范围内的个小区。而合肥、温州等城市，一直没有出台执行细则。
今年7月初，西安市明确表示将暂停发布“二手房指导价”，中介机构可尊重卖方意愿挂牌二手房价格。今年5月份，西安住建局曾发布《关于调整商品住房交易*策有关问题的通知》，提到要促进二手房市场流通，将二手房的限售时间由《不动产权证书》取得满5年缩短为满2年。
克尔瑞调研了15个曾发布二手房指导价的城市，对其中介机构的访问发现，目前除深圳和上海外，其余13个城市均已实质性取消了二手房指导价。
比如，成都从5月份开始，一些原本被隐匿的高价房源重新挂牌，银行放款也不再严格遵照指导价，二手房限价的禁令已在实际执行中解除，随后二手房成交量迅速增加。而尚未取消的城市中，上海二手房评估价也已悄然上调，由实际成交价的六成上调至八成左右。
克尔瑞指出，二手房指导价放松，其意义不仅限于松绑城市本身，更重要的是，向市场传递激活二手房流动性的信号。二手房市场流动性、活跃度提升，也将对新房市场信心产生正面和积极的作用，进而带动包括更多城市、更大范围的市场预期和置业信心的修复。
（编辑：王金龙校对：颜京宁）
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