01、前言
现在楼市的情况是，光吹风不下雨，只有消息没有实际。
很多城市楼市还是很冷，3月房地产销售和投资分别同比下降18%和2%，房屋施工、新开工和竣工同比下降22%、22%和16%，土地购置面积累计同比降幅收窄，但仍下降42%。
值得注意的是，一季度虽然调控近百次，但各大城市基本还是以止跌为主，整体还在下行，快到底部，但还没到真正的底部。
房地产从盛走向衰，房价从原来大涨走向小涨，再走向下跌，都是自然的规律。
就像生育率一样，房价大涨让生育率暴跌，但没有高房价，生育率也会随着人们的意识觉醒而自然的降低。
这些，都是规律。
现在只是不希望房地产一下子倒那么快，产业升级还没完成，这个时候房地产还不能倒，但也不能让房地产太好，于是就这么吊着一口气。
北京、上海、深圳这些城市房价从年之后就大涨，在这一轮大涨之后，才启动的限购，以前只要给钱，都能买。
都这么多年过去了，还有多少有钱人没有在一线城市买房呢？
一线城市真实的刚性需求已经没有多少了，剩下来的也都是改善和投资了。
如果说一线城市房价不是永远涨的话，还有多少人会在一线城市买房呢？
与其说一线城市还有大量的购房需求，还不如说一线城市的房子还有大量的投资需求。
房价不涨的时候，一线城市的刚需也看不到的几个的。深圳就是很好的例子，去年深圳房价跌了一年，深圳楼市的那些刚需去哪了。
02、杭州楼市的改善越住越差，刚需越住越远
年这种杠铃式的楼市分化，在杭州是首次出现，现实的情况和年和年的两次低谷的底层逻辑完全不同。
年，大户型比小户型降价更多，反而适合改善抄底，拼的是钱包；
年，澄品、杨柳郡等很多宝藏盘可直接下定，摇号也近乎无区别全民打新，拼的是运气；
而今年的分化，对人才和刚需、有钱人是雨露均沾，而中间的改善层被“遗忘性”误伤了，拼的是社保和胆量。
且在供应向星城倾斜和共有产权公租房加速的双重趋势下，未来杭州对普通真改善可能更不友好。
在我看来，至少两年内，杭州改善越住越差，刚需越住越远。
那到底怎么办？核心区新房摇不到，二手房现在要不要接？不急，已经不能刻舟求剑了，只能边走边看。
可以截图成交，网签价也可以作假，各种假信息可以满天飞。但有一样东西做不了假，只要盯牢每月二手房成交量即可，量变才会导致价变。
如果连续三个月杭州二手房成交超过套，说明房价在积累上涨的势能了，起码已经企稳了。
如果连套都破不了，你跟我说房价马上就要涨？
事实上，只要你买了房，你的钱就会变成房子。
当你的钱变成房子的时候，你的钱就已经不是你的钱了，你想要把房子再变成钱，那么有可能你万现金买的房子，拿回来的时候，只有万。
当然了，也有可能是你万买的房子，再变成现金的时候，就有万了。
但不管你怎么变，前提是你能把房子卖出去，你的房子才能变成钱。房子卖都卖不出去，那这个钱就算是真消费了。
别说一线城市的房子永远不愁卖，只要价格合适，房子没硬伤，几天就能卖出去，这个话放在鹤岗一样通用，鹤岗的房子永远不愁卖，只要价格合适，房子没硬伤，几天就能卖出去了。
价格合适就是问题，什么是价格合适，你认可的价格，还是市场认可的价格，鹤岗把房子降到1万一套，还不是一堆人过去买。
房子，如果能按照你心里预期的价格卖出去，那才算是真的高位卖出去了。
从宏观上来说，住建部到现在关于房地产的事情，都没有表态过说是要放松的。现在为止，给予利好消息的，都是金融那边的部门。
再从微观上说，广州楼市前几天的那个接力贷被叫停了，燕郊的两成首付，才出来就被叫停了。
这说明，不是所有城市，都能放松的。从宏观到微观，都指向一个最终目标，那就是房住不炒。
这一轮的楼市，是需要救，不能再打压了，再打压下去，楼市就已经要到崩的地步了。
本来楼市也没这么脆弱，但是叠加口罩问题之后，楼市的就非常脆弱了。
大家应该都听过一句话，叫做，成年人的崩溃往往都在一瞬间。
现在因为口罩问题，有不少人的收入都出现了减少或者是失业，这里面有不少人，都是加满了杠杆去买房的。
如果这个时候，他们本来还房贷压力很大了，然后他们的房子又贬值了，他们的精神有可能就会承受不住。
因为他们哪怕是刚需，但是在他们买房的时候，他们也不会希望房价跌，尤其是在周围都是坏消息的情况下，他们的精神比较脆弱。
所以，楼市不能再打压下去了，不然就真有可能会崩。
对于杭州购房的意见，我只能给出一些意见：
首先，杭州不比北上深，新房不但限价，且不缺新房（每年都有不菲的宅地上新）。只要放平心态，慢慢摇就是。
流摇盘并非不好，只是相对热门新盘，吸引力略逊一筹。毕竟，热钱的选择大体不会出错。
其次，二线城市的限购限售*策，有松动迹象。比如宁波，限购区域缩窄回5年前；比如苏州，二手房限售期从原来的5年，调整为3年。
步子迈得不大，但见微知著，未来会有更多二线、乃至准一线城市跟进。如今就有不少人呼吁，放宽杭州调控*策。
切身的感受还是房贷利率的变化。虽然眼下房贷利率较去年高位时，降了不少，但首套房贷利率普遍仍在5%左右，还有下探空间。
这一省，就是几十万利息。既如此，何不在等等看。有票子在手，何愁买不到房。
03、很多城市救楼市失败的原因
年之前，大家还没有对房价绝望，所以货币化棚改还可以搞，普通民众当时对只要努力勤劳就能买上房还抱有希望；
年之后到现在，整个社会对房价是绝望了，也清醒了，不抱希望就没有失望，就跟股票一样，泡沫后不是说回到正常估值就能停住的，一定是要杀到底，杀到一切都破灭，才能估值重构，才有可能重建希望。
这需要几年甚至十几年几十年的时间，就像当年的日本一样。用什么*策刺激，都没用了。
而且很明显不可能再有普涨了，你看现在股票还有所有股票一起涨的大牛市吗？不可能了，因为供应量远远超了。
天下万物皆周期，世界公认的房地产周期就是三十年，国内的商品房是在上世纪九十年代启动的，生命周期本来就是越高潮时候越疯狂，结尾再进入下一个轮回。
这个周期是中国人口红利周期，要等下一个人口红利周期，基本是要等我们下一代的儿子，也就是孙子辈人口出生潮了。
其实现在很多城市救楼市失败，出台了那么多*策，还没什么用。本质原因，是现在楼市里面真正意义上的刚需并不存在了。
年之前的那会，那会大家买房不少还都是以消费的心态去买的，也没多少人是想要投资买房，至于说是想要靠买房发家致富，那就是更少了。
那个时候楼市里面还是有刚需的，可是现在买房，有几个人不以投资的心态去买房呢。
当大家觉得这个城市的房价没有上涨空间的时候，自然就不会到这个城市去买房。
典型的例子就像杭州、西安、成都等新房和二手房倒挂的城市，这些城市里面很多人说是新房买不到。但实际上是那种有投资价值，房价倒挂的新房买不到，而不是那种房价不倒挂的新房买不到。
大家看那些出台了救楼市*策，但是房价却依旧什么反应都没有的城市，这些城市里面，几乎是没有倒挂盘的。
现在楼市新房卖不出去，还是房价太高了，已经远远超过了大家的实际承受能力了。
一些房产专家说，新房卖不出去是因为购房者害怕烂尾，所以不敢买新房。其实这还是比较片面的，只要房价够低，别说不确定是不是烂尾，就是房协都发了烂尾提醒通知了，还是很多人会过去的抢着买房的。
成都那个恒大的楼盘就是一个非常的典型的例子，恒大算是国内烂尾知名度 的房企了，全网有几个人不知道恒大的事，恒大都已经那样了，并且人家成都房协都提醒这个房子有可能会烂尾。
但是因为房价够低，所以依旧有超过0个家庭去抢的买这个房子，这些人不知道这些房子有可能会烂尾吗？
他们知道，但是他们穷没钱，看到恒大的房价这么低，还只能买。
穷，可以让人胆子变的无限大，穷都不怕，还怕什么。
04、总结
小龙虾认为，现在的楼市，和年那会是真不一样了。
年之后买房的人还能说是一半赚钱的，一半亏钱的，而等到了年之后这一波买房的，90%的都会亏钱。
不是说你买了小城市的房子，而是说你买的时间点不对。
要是房价低的话，那么什么时候买都无所谓，反正都还能再涨起来，但是你买房时就已经是一个高点了，那么房价还有多大的上涨空间了。
以前我们国内的GDP比较低，所以房价低，上涨空间也大，可是现在不一样了，我们国内的GDP已经是全球第二了，国内北上深的房价已经可以和纽约、香港、伦敦等国际一线城市相比了，这个时候房价还能再怎么涨？
年入场买房的，入场时间搞错了，亏了一大堆的，到处都是，一线二线都有。
你可以说那些买错房亏钱的是个例，是少数，但你也要承认，年入场买房的人，赚钱的也少数。
自住的房子，什么时候买都无所谓，反正是为了自己享受；但是投资买房，入场时间错了，那就死翘翘了。
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