随着法拍市场的火爆，越来越多的人开始接触到法拍房。但是很多媒体报道的是法拍房的负面信息，让大家对法拍房有一种天然的惧怕感。首付帮VIP群里经常有同学问尚大老师：法拍房和二手房到底买哪个好呢。其实，如果了解法拍房和二手房的区别后，就会知道该购买哪一类房子了。今天我结合自己多年法拍房的经验跟大家详细介绍一下二手房和法拍房的区别。
法拍房和二手房的区别一、限购*策不同
二手房：目前大部分城市的*府都出来了严厉的限购限贷*策，确保房住不炒的大方向。
法拍房：大多数城市对法拍房是完全放开的，可以自由购买和过户，比如上海、成都等，部分城市虽然限购，但其中一些房源是不受当地*策影响的，比如北京。
二、交易费用不同
二手房：买卖双方协商出一个价格（基本与市场价持平，挂牌价会高一些），但除房价以外的其他费用，市场上的操作差不多都是卖方要求买方承担，我们按照5年非 的普通住宅类型的二手房计算，买方要缴纳税费1-3%契税+个人所得税1%。如果房子不满二，需缴纳5.6%的营业税。共计买房需缴纳2-8.6%的税费。
法拍房：购买法拍房时，一般会有个起拍价，起拍价一般是市场价的5-8折左右。对于热门的房源，因为参与竞价人多， 成交价会接近市场价。对于非热门房源，会按起拍价成交或略高于起拍价，但会远低于市场价，业内叫捡漏。竞拍成功后，大部分城市法拍房的税费是按照各自承担的原则来进行，也就是买受人不需要支付被执行人需要承担部分的税费，比如增值税、个人所得税等，比如北京、成都等城市。如果过户时需要交纳买家承担的税费，后续可以向法院申请退还。同样按照5年非 的普通住宅类型的法拍房计算，买方只需要缴纳1%的契税。法拍房入住时需要交纳拖欠的物业费水电费等，是由买受人来支付，所以在购买法拍房前需要先做尽调，了解拖欠的费用合计。
三、交易流程不同
二手房：交易流程是买房先通过中介选择房源，看到合适的会上门看房，如果有意向就交定金，约定支付方式和交房时间，接下来买方按照约定交钱，买卖双方到相关机构办理过户等手续（房屋有抵押，需要先解押，否则不能过户）， 卖方腾房交付就好了。二手房在房价变动较大时可能会遇到卖方毁约或者要求加价的情况。
法拍房：通常是由法院指定机构在某些固定的时间进行统一看房，如果对该房有意向，需要在相应的拍卖平台缴纳固定金额的保证金，获得参拍资格后，在固定的时间登录相应平台进行参拍，最终出价高者获得房产购买资格，接下来需要缴纳房价尾款，法院出具相关的《裁定书》、《成交确认书》和《协助执行通知书》，买受人拿到这些法律文书后到相关机构办理过户手续，过户后，部分法院会协助腾房交付。相对二手房来说，法拍房在过户流程上会更简单，解押之类的事情会有法院方面协商处理了。
四、房源渠道及真实性的不同
二手房：通过二手中介来寻找房源，部分平台上会有虚假等信息干扰。
法拍房：只能通过法定的拍卖平台：阿里拍卖、京东拍卖、公拍网、中国拍卖行业协会、诉讼资产网、工商银行融e购和北京产权交易所。所有拍卖的房源信息都是透明呈现在平台上，虚假信息是不可能的，会存在房源情况不清晰的情况。
五、看房方式的区别
二手房：买家在网上找到合适的房源就可以通过中介或者直接约卖家看房，比较灵活方便。当然会遇到假房源的情况。
法拍房：是由法院组织统一看房，而对于一些特殊情况，或许只能自己上门查看或了解周边情况，比如最近疫情期，就有不少法拍房取消了看样的过程，再或者被执行人不配合的情况下，也可能看不了房，所以有经验的购房人在参拍前会找专业机构帮助做房源的尽调，以准确清楚房屋情况，同时可以节省了自己的时间和精力。
六、付款方式的不同
二手房：买卖双方约定好付款方式和时间，都是可以商量的。如果原业主或买方需要还按揭或者办按揭就稍微麻烦一些，还按揭解押和办按揭大概都需要1-2个月。
法拍房：直接将成交金额转入法院公开账户，支付尾款时间有明确的限定，通常是10天左右。一旦超过时间限制，法院就可能收回房产的购买权，并且没收保证金。
七、贷款方式的不同
二手房：基本上是按当地*策申请按揭贷款，一般是首套房3成，二套房6成，可选择申请公积金贷款，商业贷款，或者组合贷款。
法拍房：只要符合当地按揭*策，也能申请按揭贷款，成数、利率、期限和普通二手房相同，但是不能使用公积金贷款或者组合贷款，只能申请商业贷款。不过法拍房在首付上可以进行一些操作来弥补资金缺口，这个方面要强于二手房。
八、入住腾退时间上的区别
二手房：一般按照约定支付了尾款，原房主就会腾房搬出，新业主也就可以搬入了，虽然也有一些纠纷，但相对较少，入住时间基本能控制。
法拍房：目前大部分的法拍房已经达成协议，在竞拍成功以后会按约定搬出，但有部分被执行人会抵触或想方设法不让买受人入住，这时往往会需要法院协助腾房，时间上法院不会给出承诺，因此无法控制入住的时间。
九、房源数量的区别
二手房：数量上占 的优势，根据第三方平台的统计，比如北京二手房有8.9万套，上海二手房有5.9万套。
法拍房：北京法拍房现有房源是多套，上海法拍房有多套，相对二手房来说，数量级都非常小，相当于只有二手房的1%左右。所以选择面会小许多，这是在不限购并且有投资价值的城市出现法拍房被抢购的原因之一，不少外地刚需客户可以通过法拍房绕过当地限购*策买到房子。
通过以上这些分析，相信大家已经清楚法拍房和二手房的区别了，同学们可以结合自己的购房需求来选择法拍房或者是二手房了。
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