文
《地产小王子》主笔忆莲
01
好久没和一位朋友聊天，才知道他竟然在看三墩60方小户型二手房了。朋友L在未来科技城上班，在杭州已有4年左右。去年上半年，他来咨询我关于买房的相关事情，并开始摇新房，预算万上下，凑70-80万首付。但是，当时市场是真火啊。摇了溪上俪庭，中签率才2%，没中；去摇星合映，有多组家庭登记，也没摇中......8.5新*一来，他的社保才3年多，放在杭州摇号市场上，根本就没一点优势。好一点地段的新房，要拼社保，像古墩彩虹轩，他就陪跑了一次。运气也确实差了一点，摇了漫悦轩、融耀之城，也统统没啥消息。这一拖，就拖到了现在，但现在比之前更难了。看看市场上，市面上的户型越做越大。89方逐渐消失匿迹，98方、方取而代之。这就罢了，更伤的是，不少板块的限价都往上抬了抬，相同面积的户型，总价要多10来万。而且，部分新出让的地块，还要做低密产品，单价、总价更高。这一来一回的，买房成本大大增加。朋友L最近颇感压力，毕竟摇不到新房，一直租房也是一笔不小的开销啊。思前想后，他就决定同步看看二手房，买套地段位置稍微好点的，60方两室的也足够了，还能马上住进去，节省租房成本。杭州的新房市场，正在逐渐抛弃刚需。扫码加群[地产小王子69群]与志同道合的朋友一起聊楼市02杭州新房户型越做越大，趋势非常明显。最典型的就是三墩北。紫璋台最小户型是95方，彩虹轩最小户型是89方，总价只要万左右。而预计今年开盘的如澜轩，目前对外释放的信息，全盘只规划了㎡左右的大户型。也有消息称，配置了-㎡左右的户型。总之，都是大户型。从紫璋台、古墩彩虹轩，再到如澜轩，板块的入门总价直接翻了倍。对刚需来说，本来三墩北应该是他们的 板块，但现在已经可望不可即。除此之外，杭州还有不少板块的楼盘，户型都在做大。比如之江转塘的新希望锦翠栖源，限价元/㎡，全部规划㎡户型。按理说，要是户型89方起步，总价只要万左右，朋友L可能还能勉强凑一下。但现在，单套总价随随便便就七八百万，借点钱来都不够啊。再比如祥生双浦项目，容积率1.6，规划了6-12层的洋房和小高层产品。此前透露也不做小户型了，只有㎡和㎡。目前，祥生将这块地的股权转让了过半给湛景。还有星桥的月映星语园，也将户型提到 方起步。而之前的融耀之城是89方起步，相比之下，总价要高出20多万。对刚需来说，这可不是一个小数目。最近走遍杭州八区，你会发现，新房市场上几乎没有89方，就连90-95方这样的都在逐步减少。原本刚需们能负担得起的房子，现在都买不了了。重要的是，现在的方，也就是原来的89方，新房得房率普遍比年、年那会儿低。总价提升，居住面积却没变化。花更多的钱，还无法享受到更舒适的居住环境。03与此同时，刚需偏爱的板块，限价也在上调。这次挂牌的58宗涉宅地中，南部卧城蜀山单元地块，限价上调了0元/㎡，变成元/㎡。相比之前，同样89方，总价预计要高15万左右。关键是，要是户型再规划的大一点，总价就相差40-50万了。良渚土地断供已有4年多，这次挂牌的土地此前已经挂牌过一次，限价27元/㎡，现在29元/㎡，涨了元/㎡。而地块西南面的保利融信·和光尘樾，年7月只卖元/㎡左右。也就是说，2年过去，良渚实际涨了3元/㎡左右。只有人才和无房户的勾庄，在8.5新*之后，对普通家庭开放了摇号大门。但从幸福里的元/㎡，到璀璨澜宸的元/㎡，再到万科前宸元/㎡，再到现在挂牌的元/㎡，限价多连涨，还是将无数刚需拦在了门外。像朋友L这样的，以前是没机会摇，现在是没能力摇。还有些刚需板块，好不容易拿出了新宅地，却是低密地块。比如瓶窑，这次地块容积率仅1.2，限价要元/㎡。而此前，新力启云府容积率1.5，限价2元/㎡，溪上俪庭容积率2，限价0元/㎡，对刚需都相对友好。还有星桥，这次也有一宗低密地块，容积率1.6，限价元/㎡。相比高层2元/㎡来说，单价也高了不少。还有一点，哪怕限价没涨，有些板块地块出让也越来越偏离核心区。崇贤推出5宗地块，限价倒是没变，依然是元/㎡。但位置上，其中有3宗都快贴到绕城高速了，距离崇贤公认的核心区“崇杭街”和“上亿广场”有不小的距离。换句话说，一样的价格，购房者却未必能买到像当初那样满意的地段位置。04在我看来，杭州刚需被逐步抛弃，是一种必然。首先，限价上涨不可逆。去年第二批土地，17宗在开拍前终止出让，剩余土地超6成低价成交。要重振房企拿地信心，上调限价是一种便捷有效的方式。从去年第三批土地挂牌开始，维持了多年的限价，逐个被打破。杭州新房限价肉眼可见放松，到今年，首批58宗集中挂牌涉宅地中，超三分之一上调了限价。此前每年5%的调整幅度已经成为过去式。接下来，按照现在的情况，各板块新房限价随时还可能进一步上涨。新房限价全面调整，对刚需 是个打击。未来，同样总价预算，刚需只能去更外围的地方找新房。其次，户型确实越做越大，这有两方面原因构成。一方面，开发商更愿意做大户型。相同总建筑面积的情况下，户型做大，总户数就减少了，所需车位配比也随之减少，装修成本也相应省下。这样可以节省建造成本，还间接优化了工期成本。另一方面，*策规范，户型不得不变大。建筑新规出台后，新房没办法“赠送面积”。以前能做的89方三房两卫，现在普遍只能做三房一卫，或者就是扩大面积设计成95㎡，甚至是97㎡。很无奈，你没做错什么，只是生在了这个时代。在杭州这座城市，无论摇号是残酷还是温柔，它留给刚需的机会一直都不多，未来也只会更少。为今之计，只能加油赚钱，在力所能及范围内尽早买房。???END???
必看新闻三条
7天7城放松调控，购房者：杭州赶紧跟
未科房价到底撑不撑得住？
海潮望月城到底该不该买？
程立
三盘推荐
易辰江南大院：房屋的价值在于土地
天泱雅筑：宝格丽风的武林㎡
潮和阅江台轩：主城区万上车盘
年好房推荐
点击公号菜单栏
总有一个理由，能够打动你。
总编辑
二叔创始人
程立主编
苏阳主笔
忆莲
运营
兆青商务
沈阳设计
烤肉君
地产说
线下主题报告会立问立答
买房解疑答惑
程立1小时
解构一个楼盘的底色至少需要一小时
知识星球
楼市私房话杭州购房群
买房同路人
出品
YQS文化传媒
预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇
联系电话：