北京中科白癜风出席健康中国公益盛典 http://baijiahao.baidu.com/s?id=1700353148116242762&wfr=spider&for=pc随着土地价值的激增以及买房人住房需求的迭代升级，南京楼市正逐渐进化升级。据不完全统计，年南京市共有超60家改善盘在售，其中江北、江宁、城北等作为曾经的刚需阵地如今却豪宅遍布，包括河西、城南、鼓楼滨江在内，还有一批超级豪宅先后入市，引爆终极置业。伴随改善房源大批量供货，业内专家表示纯粹的刚需楼盘，或不再是南京市场的主流需求，改善市场的火热程度可能将超过刚需市场。那么，对于有改善需求的买房人来说，南京市场上不同改善板块之间如何选择？不同片区之间有何差别特点？江北3大改善板块之争谁掌握话语权？作为全年最活跃的楼市板块，江北片区置业热度居高不下。时至年底，江北市场上市量爆发，引爆改善之争。细究之下，目前江北改善房源主要集中在3个板块：江北核心区、雨山路板块、白马路板块。那么从对比来看，哪个片区更适合改善置业？根据改善置业特点，可以从几个维度来对比江北3个子板块：价格3万上下，房价梯级差别不明显目前江北核心区、雨山路板块、白马路板块三大片区新房价格相差不大，基本在3万/㎡上下。不过核心区部分热盘曾要求首付5成，买房门槛较高，另外由于摇号人数太多，选到心仪楼层比较困难。而雨山路、白马路板块，楼盘密度低，优质楼层供选范更广。江北核心区目前主要以高层住宅为主，规划层高大多集中在16层以上，部分达33层，社区密度较大，采光比较受影响。另外房源产品面积段集中在90-㎡，主要是三房、小四房，整体来看该片区偏向于刚改，布局紧凑，着重强调房源功能性，宜居尺度不够凸显。雨山路片区和白马路片区，则主打低密度社区，片区房源以小高层、洋房、别墅类产品为主，楼层不高，密度较低。其中白马路片区更靠近老山，生态资源优越，宜居感还要更强。▲老山近年来，江北陆续拍出多幅2万加地块，从分布来看，主要集中在江北核心区和白马路片区。01核心区5幅融侨G05地块，楼面价元/㎡；大华G09地块，楼面价元/㎡；通宇G10地块，楼面价元/㎡；栖霞建设G07地块，楼面价元/㎡；中铁G15，楼面价元/㎡。02白马路4幅银城颐居悦见山，楼面价元/㎡；金辉白马云著，楼面价元/㎡；恒大溪山公馆，楼面价元/㎡；北京城建西华龙樾，楼面价元/㎡。03雨山路1幅保利云禧，楼面价元/㎡。面粉价决定面包价，地价的高低，传递出开发商对片区未来市场的把控和信心。从倒挂情况看，江北核心区二手房价格较高，报价最高的是正荣润江城，1月二手房价在元/㎡，倒挂8千左右。不过正是由于核心区强烈的倒挂空间，引来大批投资客抢滩，导致社区居住环境相对复杂。▲截图来源：安居客其次是白马路板块，目前片区挂牌价在2.1-3.3万/㎡，价格最高的为旭辉银城白马澜山，为3.2万/㎡，与片区新房倒挂近元/㎡。▲截图来源：安居客相比较来说，目前雨山路片区二手房价格集中在2.5-2.8万/㎡，与片区新房价格暂未形成倒挂。在规划配套上，起点最高的是江北核心区，但最成熟的片区是白马路板块，而雨山路板块，目前配套稀缺，仍是片区“短板”。△江北核心区（乐居航拍）江北核心区内，已经医院医院、扬子江新金融创意街区、南京一中附属小学、鼓楼幼儿园、浦口火车站历史文化街区等。另外还有一批在建的项目，包括“两馆一中心”，江北新区地下空间等。反观雨山路，目前交通方面，仅依靠地铁10号线和公交出行，长江五桥仍在建设中。周边商业配套也仅局限于部分社区底商，包括医疗、教育配套欠缺。相比较来说，核心区在叠加自贸区利好下，未来发展空间广阔。目前片区内有包括金茂、金地、华侨城等房企巨鳄加持，对改善项目的操盘实力十分可期。不过由于片区房源密度较大，宜居性有所打折。另外新区起步不久，等待规划落地还需要至少3-5年时间，对自住客来说更长线持有。白马路的配套最为成熟，且房源密度低，环境资源丰富，比较适合高端改善置业。此外雨山路板块目前价格尚属洼地，资金有限的改善客户也可以横向对比选择。江宁多板块自带改善属性高价地刷新楼市格局目前，江宁区部分板块一直处于房荒状态，市面上的改善楼盘主要集中在上秦淮、九龙湖、百家湖以及东山片区。配套逐渐成熟，多个板块自带改善属性目前，江宁区各个板块内配套成熟：其中，上秦淮区域自带改善属性，区域内已有地铁3号线，未来还将南延两站；目前区域内建有大型商业奥特莱斯砂之船，游府西街小学分校（未来科技城小学）现已投入使用；在建配套有上秦淮湿地公园（沿内秦淮河西侧景观已基本完工，后期还将建设上秦淮国际博览中心），同时，板块内还将建设上秦淮国际交流文化中心和华谊兄弟电影小镇等。位于江宁核心区域的科学园板块，靠近百家湖商圈，区位优势明显，拥有1号线天印大道站、5号线科宁路站（在建）双地铁资源，交通优势明显。都会四季是目前科学园板块唯一在售楼盘，项目建筑面积约94-㎡，适合改善自住。自年保利中央公园和万科翡翠公园两盘住宅收官后，九龙湖板块便陷入了“房荒”，板块新房市场“青黄不接”。其实不然，九龙湖还有两家纯新盘尚未面世，即弘阳九龙湖G57地块和金隅九龙湖G20地块，这意味着九龙湖板块很快将迎来新房上市了。毫无疑问，有了上市量，九龙湖板块势必将再次成为江宁乃至整个南京楼市的焦点板块。产品上秦淮主打“高低配”产品，户型大总价高位于九龙湖南的上秦淮板块正在打造南京未来科技城，加上高价地聚集，去年以来一跃成为是江宁改善置业首选板块。板块内的葛洲坝融创紫郡府、银城旭辉云台天境、五矿澜悦栖原等高价地纷纷于去年9月上市，这些楼盘们大多以“叠墅+高层”高低配的形式打造，由于定位高端客群，户型也在悄然变大。就纯墅区而言，目前板块内只有诚园南区（帝景天誉）和银城旭辉上淮铂悦府（铂悦·源墅）。△上秦淮改善盘整体来看，诚园南区总价已过千万，且已有近2年未开盘，从业态来看，上淮铂悦府有板块内乃至整个江区少有的四层叠拼产品，对于改善客户而言，上淮铂悦府（铂悦·源墅）性价比更高。河西：老盘推新，超级豪宅蓄势待发目前，河西鱼嘴金茂悦已经全部收官、葛洲坝南京中国府及河西金茂府首开房源售罄。年，河西有不少楼盘和地块即将上市。推新河西中老盘即将上市今年，河西华侨城最后一批楼盘、老盘碧瑶花园三期、苏宁睿城三期、恒盛金陵湾四期等老盘有望“开花”。近期，这些楼盘消息频出：华新城目前剩余7、9、11号楼约套房源待售，户型建筑面积为㎡、㎡、㎡，其中51套将作为人才房，预计今年2月上市。碧瑶花园三期将打造4栋小高层。有消息透露：三期户型三房起步，面积为-㎡，主力面积为㎡。按照河西中新房价格和户型面积来算，预计总价万-万。近期
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