本文来源：Anson地产PLUS到目前为止，还没有哪条楼市重磅新闻，能压得过深圳调控从严。虽然说深圳楼市的疯狂，导致调控政策的出台，早在预料之中，但是具体政策内容，还是吓了不少人一跳，甚至被称为“深圳史上最严的楼市调控政策”。而这次政策背后的信号，是部分地区楼市过热。图源深圳市住建局其实，从这半年来咱们所写的稿子中，基本能摸清上半年的楼市情况。年初受疫情影响，楼市陷入低迷，购房者普遍保持悲观态度；进入3月，以深圳为首，楼市开始出现复苏；5月，楼市迎来“迟到的小阳春”；6月，楼市基本回到去年最高水平。其中，大湾区“双子杀手”深圳和东莞，房价上涨尤为疯狂，要么全国第一，要么全国第二。另外，西安、成都、南京等新一线城市，甚至连三线城市连云港的房价也涨了不少。那么，为什么房价涨得这么猛？下半年还会猛涨吗？新一轮调控加码会来吗？今天，咱们就来好好聊一聊。.01热点城市为何房价猛涨？不得不说，上半年虽有疫情在，但是几乎每一天都在见证楼市历史。深圳天价公寓被秒光，上海土豪为抢千万豪宅打起架来，杭州近6万人抢多套房，中签率仅1.61%......仅杭州，自年4月实行新房摇号以来，已经上演了近30次“万人摇”，疯狂吧？这样的新闻数不胜数，大家可以自行百度，输入“抢房”“秒光”“万人摇”等关键词，足以刷新三观。你看，淡黄的外套，插袋的双手，这人多淡定背后主因只有一个，新房限价。也就是新房价格远低于二手房价格，两者有很大的倒挂差。就拿杭州近6万人疯抢的西溪公馆来说，可谓名副其实的鸡腿盘，才卖2.8万/㎡的均价，而周边二手房价格基本都在3.5-4万/㎡，两者差了至少元/㎡。在这种“买到即赚到”的情况下，别说爱抢才会赢的投资客，就算连普通家庭，也挤破脑袋进场，把七大姑八大姨的购房资格也用上，甚至连百万喝茶费也舍得给。深圳就更不用说，新房本来就供不应求，而且价差比杭州还大，已经不能用疯狂来形容。远洋西溪公馆，网络图片.02二手房量价齐升背后逻辑是什么？相对于火爆的新房市场，二手房市场似乎同样被安排得明明白白，也更能反映真实情况。通过各大机构的数据可以发现，今年上半年，从3月开始，限价城市的二手房市场几乎都是量价齐升，但和去年相比还有差距。那么，为什么二手房能量价齐涨？个人认为，背后逻辑主要有以下几点：1、全球放水，货币宽松。自疫情爆发并蔓延海外之后，全球央行相继放水，维持货币宽松的格局，流动性的增速比年经济危机还快。尤其是美国，今年以来M2（广义货币供应量）已经增加3亿美元，达到18.4万亿美元，而去年全年仅增加1万亿美元。3月份，更是“自杀式”降息降了个基点，将联邦基金利率下调至0附近，并重启QE。与之相比，中国央行却显得十分淡定，并没有开闸放大水，当然比之前的流动性还是松了不少。一方面，是货币增速。根据央行数据显示，今年上半年，住户部门贷款增加3.56万亿元，但却是过去四年来同期最低值，反倒是对实体经济的贷款有所增加，人民币贷款增加12.09万亿元，同比多增2.42万亿元。与此同时，从3月开始，M2同比增长10.1%，增速自年中以来首次破10，而4-6月M2增速连续保持11.1%，6月余额达到万亿。另一方面，是利率。今年上半年，央行已经2次下调LPR利率，1年期利率降了30个基点，5年期利率降了15个基点。特别是4月20日，一次就降了20个基点，是过去5年里力度最大的一次。在此前后，无论是中央政治局会议，全国两会还是国常会，都有提出要降准、降息，保证流动性合理充裕并引导市场利率下行。实际上，各地商业银行的利率也在下降，据融数据显示，疫情爆发以来，5年期以上LPR比去年底下调了15个基点，已连降7个月。虽然中央三申五令“房住不炒”，但是水龙头一直在开，流动性宽松必然会导致一部分资金流入房地产市场，没有做不到，只有想不到。2、抢人政策的推波助澜如果回顾一下今年上半年各地的抢人政策，你会发现，基本都与购房挂钩，涵盖人才落户、限购放松、购房补贴等。例如，3月，江门宣布具有大专以上学历的非本市户籍居民家庭，可购一套新建商品住房；4月，南京发布高校毕业生创业就业十项措施，符合条件的可优先购房；4月，苏州工业园区调整人才购房政策，降低申请人的购房门槛......既然要落户，买房自然被提上日程，随着落户人数增加，成交量也增加，房价能不涨？在这种情况下，嗅觉敏锐的房企也早已纷纷布局，积极拿地。上海、广州、南京等核心城市，土地出让金同比都出现大幅增长，为房价上涨埋下伏笔。图源中国房地产报3、抑制需求被释放，业主高价挂盘自从复工复产后，在货币宽松，人才落户放松，房企降价促销的多重影响下，原本被抑制的需求逐渐释放，推动房价上涨。但实际上，和去年下半年相比，今年上半年的成交并没有那么火热。就拿最火的深圳来说，据中原数据显示，上半年二手房成交4.4万套，同比上涨41%，但比去年下半年的套，下降了4.3%。这就说明，抑制的需求只是在正常释放。而且一二手房价格倒挂，真正的刚需客在新房市场抢不过熟门熟路的投资客，大多陪跑，以至于外溢到二手房市场。所以，市场回暖，中介也在鼓吹，便助长了房东的看涨心理，尤其是深圳，大批业主联合抬高房源价格，制造市场紧张氛围，导致二手房价格虚高。网络图片.03房价继续疯狂会有什么风险？虽说房地产作为国民经济的支柱行业，对经济增长有至关重要的作用，但房价一路高歌，与经济基本面太过背离，也会产生一定的负面作用。不妨来看看几组数据。今年3-5月，CPI分别同比上涨4.3%、3.3%、2.4%、2.5%，同期，居住CPI（居住消费价格指数）同比却为-0.1%、-0.3%、-0.5%、-0.6%，创下有史以来最低水平，而且要知道，即便是年经济危机期间，居住CPI也没出现过同比负增长。与此同时，房租也在下跌。据纬房租金核心指数显示，年6月，核心城市住房租金环比下跌0.09%。其中，一线城市除了上海和深圳止跌回涨，北京和广州继续环比下跌，跌幅分别1.42%、0.6%。二线城市中，武汉、天津、重庆环比分别下跌1.61%、1.09%、0.49%。这种趋势，短期内仍会持续一段时间。图源住房大数据此外，写字楼租金也如出一辙，在一定程度上也反映了经济的景气情况。据中指院数据显示，今年上半年，全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平累计下跌2.38%。其中，一线城市86.1%的商圈写字楼租金环比下跌，二线城市88.6%的商圈写字楼租金环比下跌。网络图片如果说在热门城市买房是有钱人的行为，那么租房则是大部分普通人的行为，毕竟这是由收入水平决定的。而写字楼租金下跌，就说明经济复苏，百姓收入恢复，仍需要一段时间。值得注意的是，房价与房租太过背离，也隐藏着较大的金融风险。回顾历史就可以发现，无论是日本房地产泡沫破裂之前，还是美国次贷危机发生之前，都存在过房价与房租严重背离的现象。在中国，房价与经济基本面背离的例子也存在过，最典型的就是鄂尔多斯和海南，当年房价大幅上涨，结果却落得一地鸡毛。.04新一轮调控加码会来吗？从今年上半年来看，除了海南现房销售之外，基本都是花式放松，调控之平静，极为罕见。所以，下半年调控加码，是一定的，但将会是楼市过热的城市，深圳、杭州、东莞、宁波等城市只是开始，好戏还在后头，特别是货币政策和信贷政策的调控。不过，可以肯定的是，在不出现房价暴涨的情况下，调控依然会是和风细雨，修修补补，毕竟“稳预期”还是核心目标。至于下半年楼市的走向，可回顾：《下半年，楼市三大内幕，你需要早知道！》网络图片对于购房者来说，有什么需要注意的呢？1、楼市稳定，按需入市即可。目前，除了个别城市个别项目火爆之外，整体楼市依然还是比较稳的，政策不允许暴涨和暴跌，有自住需求的刚需大可放心上车。2、靠买房暴富时代已经结束，不要再有投机心理。现在的楼市基调是“房住不炒”“稳”字当头，不会再出现年类似大范围暴涨行情，但楼市依然值得被看好，我们需要做的，就是长持等待。3、切勿过度加杠杆。这次疫情，让很多高杠杆的购房者亚历山大。况且，国内外局势不明朗，“黑天鹅”说来就来，建议不要过度加杠杆，一定要在自己能力承受范围内，能退能进，才能游刃有余！4、不要盲目跟进换筹。虽说下半年调控大概率保持温和，但政策具有不确定性。切勿盲目换筹，在没有绝对把握的情况下，尽量不要空仓试图高抛低吸。不然就像深圳，不少人刚抛掉手里的房子换筹，发现新政落地，没了资格，大喊后悔。部分资料来源：瞭望智库
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