北京中科专家 http://pf.39.net/bdfyy/zjdy悄无声息之间，西安干了件大事。上个周末，澎湃新闻报道：在西安，二手房参考价已经不再是硬标准。西安也成了二线省会城市中，第一个敢动二手房指导价的城市。赳赳老秦，在救市这件事儿上也刚得厉害，不过西安的“刚”，真的救得了楼市吗？01西安的二手房市场，正在被杀猪盘洗礼。其实西安的二手房指导价，早在5月就已经名存实亡了，只是当时官方还不松口。但是，中介机构的平台开始明目张胆不显示此前官方公布的二手房参考价格了，银行也开始根据真实的成交价和评估价来批贷款，哪个低就按哪个做贷款审批。不过这一切还都是在水面之下进行的，直到西安出台新政，正式为楼市松绑。这下西安楼市彻底放飞自我。5月和6月，西安二手房成交量明显增加，环比分别上涨14%和18%。魔幻的是，居然有一大批楼盘开始扎堆抬高挂牌价！枫林绿洲套房源涨价，平均每套居然涨了万；金辉世界城套房源，平均涨幅高达99万；融侨城套房源，平均每套涨了74万……乍一看，量价齐升，这是要满血复活的节奏啊，但是我们再看看二手房的平均房价，你就会发现，好像并不是这么回事。与成交量回升和疯狂跳价形成鲜明对比的，是二手房平均价格连续数月的下跌。再看看西安二手房的挂牌量，根据诸葛找房监测数据显示，年6月西安二手房挂牌量为套，同比上涨40.29%。这下彻底明白了，原来西安的二手房不是满血复活，而是一出实实在在的“炒房客收割接盘侠”的戏码。这是“杀猪盘”在收网啊！那么实际上，西安的二手房是个什么情况呢？讲真，现实残酷的超乎你的想象。比如华远海蓝城六期的这位业主，去年5月挂牌价万，一年多的时间降价11次！仅今年6月份就降价7次。这个急切离场抽身的心情，从这个价格折线图上反应的清清楚楚。比如一套天赐颐府的房子，紧临曲江二期，地铁4号线口，是西安航天新区最好的板块。结果呢？单价1.4万/㎡，暴降元/㎡，直接跌回2年前！还有人反映，他的房子挂了一年，前前后后降价有60万，但还是很难卖！最狠的时候，仅一天时间里，西安全市就多出上千套降价房源！为什么会这样？不是政策已经放松了吗？为什么还是无法扭转市场？还不是因为西安楼市之前浪的太凶了。从年开始，西安二手房的价格，几乎是飞涨，眼睁睁看着从此前的1.5万/㎡，变成后来的2.5万/㎡，更有个别板块，普通高层居然挂牌3万+，三年翻两番！最后逼得西安不得不出手，公布了两个批次个小区的指导价，规模数量都不大，但是确确实实影响到了购房者的预期，算是刹住了这股涨价的妖风。可即便如此，二手房市场的水分还是太大了，所以即使房价再降，购房者也觉得心里没底。对于炒房客而言，不抬高价格，那结局就是血亏。僵持或将是西安二手房市场短期内的主基调，就看刚改族和炒房客，到底谁先忍不住。02如果用一个字形容西安的新房市场，最合适的一定是“妖”。自年开始，西安的新房市场就开始一路高歌猛进，到了年1月的时候，西安的新房价格已经连涨了68个月！这还没有结束，在熬过了1月份的疫情之后，西安的房价再次开始攀爬，从2月到现在，西安的新房价格始终在坚定的上涨。如果只是看西安新房的价格，你根本看不出什么楼市周期，尤其是“”救市新政出台之后，西安开发商和购房者的信心好像都开始回归了。据统计从新政后到现在，西安共41个楼盘（套房源）进行了价格公示，整体均价约1.8万/㎡，推盘节奏加快非常明显。6月份意向登记平台核验人数，也较5月份环比增长了近多组购房家庭。总体看下来，西安新房市场给人的感觉就是坚挺，为什么说它“妖”呢？我们再来看几组数据，你就会发现不对劲了。一般来讲，楼市回暖都是量在价先，也就是说成交量起来了，房价才会跟着涨，但是西安不太一样。从去年11月开始，西安的新房成交面积是在不断下行的，据统计，5月份西安商品住宅销售面积为54.57万平方米，环比下降1%，同比下降42%。另一方面，5月西安的商品住宅库存量也开始增加，较去年同期增加万平方米，目前西安商品住宅广义去化周期已经高达38个月！按理说，这么高的库存，如此长的去化周期，不应该以价换量吗？为什么西安的新房价格还在不断上扬呢？真相就是，西安的房价是靠个别热点楼盘带动，而更多的新房，其实还是面临着卖不动的尴尬。卖得火的楼盘总是会吸引更多的目光，拥有更强的话语权，比如：2.8万人抢套房子的天地源丹轩坊；3小时登记破万，最后4万人抢套房子的华润置地·未来城；大部分人都会被这样的结果所吸引，觉得西安这么多万人摇、千人摇，房子怎么会愁卖呢？可是西安的新房市场其实还有一个B面，就拿6月来说，开盘的28个项目中，超9成（26个）都是平销。即便是15个摇号开盘的项目，也只有2个项目开盘当天售罄，连千人摇网红盘，平销都成为常态。而且很多摇号网红盘场面看起来很热闹，但其实弃选率很高。像千人摇的航天新城网红盘碧桂园云顶，核验人数7组家庭，选房结束后，还剩套房源。港务区的保利锦上，推出套房子，核验人数组，开盘当天去化率只有66%。这还是网红盘，其他项目比如沣西、高陵的部分项目开盘去化率甚至不到20%。即便是热度较高的高新三期，开盘当天去化率也很少能达到50%。冷热不均，分化严重，这才是西安新房市场的真正面目。03西安到底能不能买？当然可以。不管西安的楼市表现得有多妖，但是有一点是铁定的，这是西北地区最有实力的城市，而且没有之一……从西安5月底才开始出台救市政策就可以看出，西安真的是有恃无恐，西安的底气在哪呢？年西安首进GDP万亿俱乐部，年西安GDP为.28亿元，同比增长位居内地城市第24位，排名虽然不高，但是这也是西北城市最好的名次了。作为整个西北有名的大城市，这里集中着西北最好的大学和公共资源，也吸引着陕西和周边省份的人口源源不断地流入。年西安常住人口万人，较年增长20.3万人，这个增长速度在所有的内地城市中也可以排进前5。经济实力说得过去，人口虹吸能力强，这也意味着西安的楼市有支撑，有潜力。不过在西安置业的风险也是很高的，这里楼市分化太明显，水分也大，风险也高，要想买到真正对的房子，需要注意的点也非常多。第一，保持一颗挑剔的心。千万不要觉得只要抢到了千人摇、万人摇的房子，就可以高枕无忧了，你要做的是鸡蛋里面挑骨头，要优中选优。很多人好奇，为什么西安很多网红盘的弃选率那么高？因为在西安，一个楼盘有潜力的部分也是被拆分开的，只有那些好的楼层，好的朝向的房子，才能日后在倾轧严重的二手房市场杀出来。所以当网红盘的好房源被选光之后，后面的人基本都会弃选了。第二，开发商特别重要。我之前说郑州是“烂尾之都”，其实西安也不遑多让。根据非官方统计，目前，西安各个区域都存在烂尾楼现象，全市烂尾楼高达多个，有的重灾区仅一个区内就有个烂尾楼。为此西安有的区甚至还专门成立了防范化解房地产烂尾风险工作专班办公室。这个举动当然是好的，但是也能看出西安的烂尾楼现象有多严重了。第三，能买新房就不要买二手。目前来看，西安优质的新房确实不好摇，能买得起的新房也确实有点远。但是西安眼下的二手房市场确实存在很多的杀猪盘，还需要观望，当然，如果真的能碰到老城区核心地段的次新二手房，价格又很笋，那就算你运气好了。不过运气这东西，向来不太靠谱……04再具体一点。西安不同需求的人该如何选筹呢？投资置业首选高新区。这里是大西安城市发展的排头兵，无论是GDP还是发展脚步都是引领的位置。目前高新发展已经来到三期的丝路科学城和丝路软件城板块，这里不光聚集了大量高精尖产业，也拥有着城市中优质的生活配套资源。如今高新区已经是大部分西安购房者向往进驻的板块之一，区域整体价格约-元/㎡。有钱任性选曲江。曲江新区可售房源很少，公开拍卖的住宅类用地也少得可怜，但这里人文气息浓厚，环境优美，始终是那些对生活品质要求较高的人的首选之地。目前整体价格在00-2元/㎡。如果更长周期来看下，沣东新城是国家级新区西咸新区的发展排头兵，如今已正式被西安接管，价值也开始逐渐被认可，这里也是很多改善族的聚集地。这里的价值近年来有些透支，目前区域住宅的整体价格在0-元/㎡，已经有点虚高，坚定看好的人可以选择长期持有。浐灞和航天新城属于后起之秀，不过概念的落地还需要时间，目前浐灞的住宅均价在1-2元/㎡，航天新城在1-元/㎡，不算好的选择。其他的像港务区、经开区、长安区等板块，不建议。
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