这是屠夫的第篇原创，全文字
阅读时间11分钟，读完别忘了点哦
金钱永不眠，屠夫问候各位晚上好。
买房是大事，一件人生大事。
三五百块买衣服，很多人愿意花1个小时挑选；
三五百万买房，你有花个小时研究吗？
别焦虑，看完这个系列，你能省下小时。
春节假期里，咱们先后探讨了「为什么选二手房」和「怎么挑选二手房」。
现在你已经能挑出心仪的房子，差不多要考虑“买”这个动作了。
但是——
买二手房，怎么砍价？除了房款，还有哪些费用？
全款还是贷款？
这些都是买房中“钱”的问题，今天带大家好好聊聊。
1/5全款vs贷款，不是非此即彼
买房要不要全款？
可以，但没必要。
前面两篇我们才说，买房要买核心城市核心区域，要选更好地段、更好小区、更好户型……
「更好」，是要钱的。
假设你手头上有万资金，想在广州海珠区买首套房，期望交通便利、面积60㎡以上，你有两种选择：
万全款，总预算万，只能买到20年以上房龄、60㎡的两房，还很可能没电梯
万首付，总预算万，你可以挑10年以内房龄、㎡三房，%原装电梯房
别盯着数字，看看两种房子，
A是“将就”，B是“讲究”，这是全款和贷款的真正差别。
加钱，增加的不只是数字，还能增加你的选择，以及选择背后的分量。
贷款，是最直接的“加钱”。
当然，在“将就”和“讲究”之间，我们还有很多选择。
比如上面的例子，我们是不是可以留下50万，只用万做首付，买一套万的房子呢？
当然可以，你也能选到10年以内房龄、90㎡的大两房了。
这也是屠夫说“全款可以，但没必要”的原因。
小朋友看问题可能会非黑即白，成年人应当要发现中间的灰度。
有全款的财力，但你可以——
留下一些，作为紧急备用金，不怕意外、疾病或者失业留下一些，放进投资现金仓，给自己增加一点睡后收入留下一些，存到消费支出池，你还有余裕买车、旅行、报课……
或许，你不是喜欢全款，你只是害怕月供，对不对？
屠夫告诉你，有一种贷款是“零月供”。
2/5月供，怎么办？
买房有“零首付”，贷款有“零月供”，后者叫「公积金贷款」。
公积金贷款有两个经常被忽略的优势。
第1个优势是「死钱变活钱」。
公积金贷款月供为0，你没看错。
因为这些钱直接从公积金余额里扣，根本不需要你“还”。
对上班族来说，公积金账户沉淀的是“死钱”——
每月从工资里扣的部分、公司负责缴纳的部分，都存在公积金账户里。
账户按一年定期计息，妥妥儿跑输通胀。
就算买房后申请提取，也只能半年一次，还有严格的额度限制。
大部分人的公积金账户，还是会越存越多的。
与其如此，通过公积金贷款帮你买房时“加钱”。
第2个优势是「吃息差」。
3.25%利率，最长30年还款，这是绝大多数普通人所能拿到的成本 的杠杆，没有之一。
3.25%是什么概念？
随手找个低风险的银行理财，收益率都4%以上了，中间的息差就是你的额外收益。
白送的钱，为什么不要？
一为“死钱变活钱”，二为“吃息差”，外加买房“加钱”，屠夫的建议是：
只要有资格，一定要用上公积金贷款。
“月供恐惧症”的同学，担心的往往是另一种贷款：商业贷。
公积金贷款虽好，额度却很有限*，hold不住首付以外的房款。
这时我们可以选择加上银行的商贷，以「组合贷」来买房。
商业贷的利率比公积金贷高一些，目前普遍在5%以上。
商业贷的月供是真金白银、每月要还的，贷款额度高的话会感觉到明显压力。
但，这个压力不会持续到你还清贷款，因为——
通货膨胀消灭一切债务。
70年代的“万元户”是 的富人，现在大学生毕业月薪过万的不在少数……
年前后买房，月供0压力大得不行，现在大家定投都不止每月0……
屠夫在《如何正确理解通货膨胀》里详细解释过这种“钱，越来越不值钱”的货币贬值现象，一切源于「通货膨胀」。
关于月供，屠夫还有两个小提醒：
，月供 不要超过月收入的50%。
50%，既是商贷审批时的限制，也是屠夫的切身建议。
有的人通过一些“手段”做高月收入，拿下更高杠杆，但也背上了更重的月供负担，挺影响自己生活的。
真的没必要。
第二，买房前先用「贷款计算器」算算月供。
很多人买房只盯着首付，这也是有问题的，“不怕月供”不代表“忽视月供”。
在确定买房预算时，你也应当考虑月供分别是多少，是不是你能接受的。
现在网上也有不少贷款计算器，输入总预算就能知道对应月供多少。
*屠夫注：以单身家庭申请公积金贷款为例，广州和上海目前顶格额度为60万，深圳为90万，北京为万；夫妻共同申请更高，具体以各城市当前*策为准
3/5买房，还要掏这些钱
提起“买房预算”，很多人只盯着房子的总价。
但是，买房所产生的税和费，最终可能让你多支出十几万。
不信？听屠夫逐个讲。
个是“契税”，但凡买房都要交。
契税就是针对房屋买卖交易的税收，但凡买房都要交，通常在1~3%不等，具体税率取决于两个要素：
以90㎡为分界，大于90㎡的税率更高第二、三甚至更多套显然要交更多税
具体税率可以让中介帮忙确认，这里就不详细展开了。
第二个是“增值税”，距离上次交易满五年的房子就不用交，俗称“满五”。
屠夫最初看房时还是“满二”，后来调控进一步收紧，将“满二”升格成“满五”，也就是现在的情况。
交易不满五年的房子，要按房价的5.3%交增值税——
这可不是小数目，如果卖家不肯承担增值税，不建议购入“不满五”的房子。
第三个是“个人所得税”，卖家名下只有这一套房就不用交，俗称“ ”。
虽然名义上是对卖家征的税，实际交易里，这部分钱都会转嫁给买家。
通常 的房源不太多，卖掉名下 一套房子还是很需要勇气的。
幸好这部分税率也不高，1%，还是基于房价来收。
第四个是“土地出让金”，这是房改房特有的费用。
房改房俗称单位房，是上世纪90年代房改的产物，通常房龄都挺老了。
但是呢，单位房也有单位房的优势，比如交通便利、配套齐全、质量杠杠的，所以也不排除有的同学就是相中房改房了。
这类房子在首次交易时，需要按房价的1%缴纳土地出让金，此后房子性质就会变成“商品房”，今后再交易都不需要交这个钱了。
如果你看上的是房改房，别忘了把这1%加到预算里。
第五个是“交易佣金”，也就是中介费。
不同中介的佣金费率不同，甚至同一家中介也有议价空间，这个问题应该在看房时就确定，而不是等到交易时。
一般来说，中介费在1~3%之间，小中介通常会便宜些（但不一定靠谱），行情寡淡时甚至可能不到1%。
个人建议，在中介带看过几次、有中意的小区后，就该把佣金费率的话题抛出来；此时中介已经了解你的买房诚意，可以争取一些费率优惠。
如果报给你的中介费很高（比如超过2%），你也可以在那个小区附近咨询别的中介，就说你对某某小区的房源感兴趣，想了解ta们的佣金收多少。
中介也不傻，你这么问，人家也明白你已经跟别的中介看过房了，只是费率不满意，为了抢同行的生意，很有可能给出一个有吸引力的费率。
关于中介费，屠夫还想提醒两点：
别图便宜去找小中介，大中介顾及品牌，是会保障买房人权益的交易佣金不要太早给，除非能和中介约定“交易不成全额退款”
这部分建议大家参考《千万别说你懂买房》（也是屠夫的年度推荐），这里不作展开。
瞧，诸多税费加起来，你的买房预算还要上浮1~10%不等。
限于篇幅，“赠予”等特殊情况的额外税费这里就不展开了。
这些税费不在房价中，但和房价相关，砍价也是在砍税和费。
那么问题来了——
买二手房，怎么砍价？
4/5买二手房的砍价策略
买二手房可不比买菜。
一刀下去，轻则几千重则几十万，没有几个卖家会那么豪爽，所以策略很重要。
二手房的砍价，其实早在看房时就开始了。
看房时，不能只盯着房子看，试着问问中介——
这套房挂牌多久了？每周有多少带看？卖家为什么想卖？挂牌以来降过价吗？
有人约卖家谈过价吗？当时出价多少？
1和2都在贝壳找房里有记录，3可以通过房源维护人打听，一定能拿到答案。
三个问题，指向同一件事：卖家的心理价位。
如果卖家心理价位和你预算相差不大，可以约出来谈谈。
这里有两个小提醒：现场谈，备定金。
一定要约现场谈，不要通过
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