来源：凤凰网房产杭州站
地铁5号线聚才路站，保利天汇正在进行 的收尾工作，年底交付看似十分宽裕。
优越的银灰色铝板和地铁零距离的站位，让来来往往的过路人忍不住投去注目礼。
就在3个月前，作为杭州稀缺现房的保利天汇一把梭哈，一度引起了各大购房群的骚动。
没想到，房子到手里还没捂热，就有业主急着出手了。
在杭州市二手房监管服务平台上，保利天汇已经出现了4套挂牌房源，单价在7.5-8.6万/㎡。
最近的是一套.04方，于1月5日挂牌，总价万，折合单价约7.5万。
众所周知，保利天汇当时的新房均价为5.15万/㎡。一进一出，每平就是两三万的盈利。
仅仅三个月，业主的野心已经藏不住了。
尴尬的是，同板块的次新房中海云宸，在交付半年后终于开张，一个月内连续成交3套，成交价都不高。
“11月初成交了 套，27楼的方，带车位万。”
我算了下，去掉车位，单价5.1万/㎡左右，甚至低于天汇的新房限价。
这与天汇业主的心理预期之间，恐怕还隔着一道不小的鸿沟。
在中海云宸出现成交之前，它所在的长河板块，已经失声许久。
板块本身住宅项目不多，年5月，中海云宸交付，成为板块内 个次新房。
中海云宸位于滨康路南侧，本身品质不错，灰色铝板搭配蓝色玻璃幕墙，整体很有高级感。
一旁的网易和阿里等企业，又给了业主极大的信心。交付没多久，就有业主高价卖房，挂牌价一度接近8万/㎡，向周边的龙湖春江郦城、盛世钱塘等小区靠拢。
只是理想很美好，现实却打出了一记耳光。交付后的5个月内，小区都未有一套成交。
而后，挂牌价就开始下行。十月份，中海云宸一张“万带车位，楼层好”的房源截图在朋友圈刷屏。
据说，当时这个价格一出来，两天的带看客户就超过了10组。11月开始，终于陆续有房源成交。
从眼下的成交价看，已经无限接近当初4.7万/㎡的新房售价。中介告诉我，算上这些日子的利息，业主还亏本了（我愿称之为房住不炒的楷模
那么问题来了，天汇会重蹈中海云宸的覆辙吗？
成交价上不去，房子自身的因素自然不可忽略。
除了上文提到的优势，中海云宸的局限性也很明显。首先，体量实在太小。
拢共4幢高层，沿滨康路一字排开，采光通风保证了，但也意味着幢幢一线马路。
而如此有限的体量，自然也容纳不了太多配套。走在园区内，感受不到太多居住氛围，体验感更像高级公寓。
其次，云宸的户型太过纯粹。整个小区仅有㎡一种户型，直接就将门槛提高了，受众范围也因此缩小。而局促的厨房，更是从开盘时就被人诟病无数。
再者，云宸周身被几个老小区环绕，界面一般。距离地铁还有一段路，光是这点，就足以被保利天汇按在地上摩擦了。
而保利天汇，看似无可指摘，但3.49的容积率和36%的自持，也足以令买房人伸出的手顿时又缩回一半。
不过我认为，起到决定性影响的，还是来自于板块的外部因素。
长河素有“小未来科技城”之称，阿里、网易等互联网大厂都在此地，看似高大上公司环抱，实则冷暖自知。
▲产业一角
遍地的产业园和写字楼，压缩了本该属于住宅的空间，导致住宅倒像是点缀。配套也不尽人意，平日若想逛个街，最近的龙湖天街和宝龙城都在3公里以上。
发达的产业吸引了源源不断的人流，长河自身薄弱的交通系统又不堪重负，每天不是堵，就是在堵的路上。
至于学校，同样平平无奇。
所以，很多高管和码农在租房时会就近，甚至凭一己之力将长河的租金撑上了天。可一旦要买房，又会转身跑到学区更好的区*府，甚至奥体和市北。
毕竟，七八万的价位，选择实在太多，有什么理由非要接盘长河呢？
至于从外部吸引，长河也没有奥体、未科的天生光环，难以引发“冲动型消费”。这一点，从天汇开盘时，就有所显露。
综上，长河一带的居住需求，差不多只剩地缘性客户。可即便如此，内部竞争同样激烈。
以天汇对面的老小区南岸晶都为例，不仅体量大，生活氛围浓厚，而且价格常年稳定在4万以下。
再往南，年底交付的铂金名筑， 网签也不过4.7万/㎡。
投资客看不到预期，自住又偏向于性价比更高的南岸晶都这些老小区，前路自然坎坷。
回过头来看，其实以上99%的原因，我们都能归之为价格。简而言之就是，价格与价值不相匹配。
长河如今的尴尬，或许可以从滨江的限价体系上找到症结。
纵观滨江全区的限价，从3.8万/㎡浦沿到5.15万/㎡的长河，再到5.15万/㎡的西兴，从西到东，中间是缺少一个平缓的过渡的。
位居中间的长河，本该来担任这个缓冲的角色。
只是之前4.7万/㎡的中海云宸，已经显得有些吃力，保利天汇的开盘，更是直接让长河的限价走向魔幻。
当然，背后的原因不难猜想：长周期的现房项目需要高限价来维持基本的利润。
只是房东看不懂或假装看不懂这背后的门道，只认定：既然新房限价一样，那么二手房价理应也该靠拢。所以就出现了挂牌七八万的中海云宸和保利天汇。
当然，5万的中海云宸和刚有挂牌的保利天汇，或许都不是长河的上限。
12月的集中供地，绿城在南岸晶都东面拿下了一宗地块，地段不错，2.5的容积率加上绿城品牌的溢价，有望成为板块日后的标杆。
只是绿城项目一开卖，短时间内，恐怕又会加剧板块内二手房的惨烈......
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