刚刚过去的7月份，武汉新房网签备案套，创历史新高；1-7月，武汉新房成交量约13.8万套，相比年同期的10.8万套，上涨约22%；加上剩下5个月的成交量，不出意外，武汉今年新房成交又将是 。
不过，“风云武汉”想说的是：始于春节之后的这波楼市行情，已经基本结束；下半年，楼市将逐渐归于平静。
01
虽然7月份网签量破了记录，但真实成交是十分惨淡的。用一线销售的话来说就是：
上个月都要哭了。
实际销售惨淡，为什么7月份的网签量反而破了记录呢？原因主要有二：
，一些上市房企因为上半年超额完成任务，于是将一些业绩腾挪到下半年，这造成了新房在7月扎堆网签。尤其是7月上半月，网签量爆发，7月1日－15日，网签套，明显超出正常水平。超出的这部分实际上是5月份、6月份卖的。
第二，某些大型房企由于踩了“三道红线”，正在疯狂回笼资金。比如某头部房企，由于资金链问题，目前正处于风口浪尖，不少项目只能打骨折销售。另一头部房企，由于踩了“三道红线”，上半年多个项目陆续拿了预售，仅它一家7月份的网签量就达到+套。
新房市场冷，有一个比较直观的数据就是首日去化率。整个7月份，真正的“日光盘”基本没有，80%的楼盘首日去化率在30%-50%，越来越多的楼盘处于平销状态。
新房市场冷，还有一个直观的数据就是库存量。根据武汉市住房保障和房屋管理局的官方数据，截至年6月末，已批准预售尚未网签的商品住房套，面积.88万平方米，这个数据同样破了记录。
02
新房市场惨淡，二手房市场则是非常非常惨淡。最根本的原因是：二手房停贷*策，彻底冷冻了市场。
早在6月初，我就说过：二手房大涨，年内彻底结束！（点击蓝字可浏览原文）这是最早一篇分析二手房停贷给武汉市场造成影响的文章。
我记得文章刚发出的时候，不少人说我危言耸听。更有一些房产砖家咬文嚼字，非要在“停贷”和“延迟贷款”的字面意思上大做文章。试问：如果没有贷款额度，延迟贷款跟停贷又有什么区别呢？
二手房停贷，意味着市场上大多数的房子只能全款交易，不能申请贷款，这对二手房市场无异于釜底抽薪。
如此以来，二手房就失去了流通性。再好的房子失去了流通性，也就是一堆钢筋水泥。可以毫不夸张的说，只要关于限贷的调控*策持续半年以上，二手房 会降价。
很多时候，一个*策真正反应到市场上，往往是在颁布之后的三个月后。6月份二手房刚限贷的时候，并没有打击到很多人，因为普通人对*策的灵敏度不高，他们根本没有反应过来。不少房东甚至继续作死，继续抱团炒作二手房价。
现在，*策实行刚过两个月，二手房市场已经一个“惨”字了得。很多交易发生之后，贷款迟迟批不下来，大量二手房客户只能转为观望。并且这种观望情绪已经波及到新房市场，不少新房客户（尤其是改善客户）也因此开始观望。
所以，千万不要认为二手房限贷*策，会让新房市场更好。二手房市场熄火，非但不会把客户赶到新房市场，反而会将观望情绪波及到新房市场。
03
接下来的8月份，武汉楼市将迎来艰难时刻。
首先，8月份是武汉传统的淡季。8月的武汉正值酷暑，炎热的天气让想出来看房的客户望而却步，再加上突然爆发的疫情，愿意出来看房的客户就更少了。
为了进一步做好商品房销售现场疫情防控管理工作，武汉市住房保障和房屋管理局已经下达通知：暂停全市新建商品房线下销售活动。
为了应对疫情带来的影响，很多房企已经重启线上VR看房。接下来，疫情对楼市有多大影响，目前还不明朗。不过，我个人对武汉疫情防控持乐观态度，相信对楼市造成的影响不会很大。
其次是房票*策，*策规定：一张房票一定时间内只能锁定一个楼盘，并且对违规购房行为会加大打击力度。我个人认为房票*策有些雷声大雨点小，因为*策虽然对炒房客有一定的打击力度，但并没有堵上落户漏洞。房票*策 的作用是，对热门楼盘会有一定的抑制作用，因为你一旦在一个楼盘交了资料，其他楼盘就不能选了。
对楼市影响 的还是限贷*策，上文已经分析过，限贷*策只要坚持半年以上，二手房市场铁定会降价。二手房市场如果熄火，观望情绪一定会波及到新房市场。
04
其实武汉楼市从年10月份就开始熄火了，年下半年更是出现了大面积的降价潮。按说，年的这波楼市行情，本来是不应该出现的，只不过由于全球大放水，热钱大量流入，才催生了上半年的火爆楼市。
现在随着放水减速，调控*策加码，下半年楼市将逐渐归于平淡。尤其是二手房市场，随着限贷*策的持续，大概率凉凉。
在武汉房地产二十多年的发展史上，没有哪一年的二手房市场像今年上半年这般狂热，即便是-年也没有这么狂热，因为彼时炒房概念尚未普及。但年有所不同，深圳等地炒房风气已经彻底传入 线城市，抱团涨价的小区比比皆是。
在此奉劝所有二手房东，一定要彻底戒掉“抱团涨价”的陋习。抱团涨价是最愚蠢的行为，因为房价涨跌是一种市场行为，而抱团涨价则是“拔苗助长”。本来持续慢涨能翻倍，一抱团，房价反而被掐死在半山腰。
万事过犹不及，你不让市场好过，市场也不会让你好过。永远记住：稳步慢涨才能涨到天上去，拔苗助长只会适得其反，你一次性把接盘侠都磕死，自己也活不了多久。
也奉劝所有开发商，往后一定要更加注重产品品质。今后的楼市，一定是两极分化的，好的更好，差的更差，口碑好的开发商将越来越受购房者青睐，口碑差的开发商将越来越受购房者嫌弃。
对于中介来说，二手房市场凉凉，门店的生存压力肯定大大增加。大浪淘沙，那些业务能力不强只会吓唬客户的中介注定将被市场淘汰，能活下来的只能是业务能力强的中介。
对于刚需来说，还是那句话：要早买，但不要胡乱买。如果目标明确，就不要犹豫，很多机会就在犹豫中错过了；如果目标不明确，可以找个靠谱中介，多带看几个楼盘，很多优缺点在比较中就一目了然了。
对于投资客来说，买房一定要慎重。当前的市场，买房更多的是一种保值，想赚快钱已经非常困难。
一句话总结：始于春节后的楼市行情已经在7月份结束，8月份武汉楼市将迎来艰难时刻，下半年楼市将逐渐归于平静。
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