上海新房购买流程
一.取证
1、新盘取得了盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》
2、在上海，高层住宅基本结构成型才可以报批预售证。
二.认筹
1、认筹意向金费用，一般要求不能超过房源 房价的20%。
2、支付认筹意向金，才有参与摇号的资格。
3、必须保留银联pos单、收据必须有开发商盖章。4、认筹早晚不影响摇号概率，所以不用急着排队。
三.审查资料
1、认筹时，购房者提供限购资格审查的材料。
2、认筹结束后，公证处还会再次审核一遍。
3、主要审查资料
（1）购买人身份证、户口本、婚姻证明（结婚证、离婚证及离婚协议）、未成年子女出生证明；
（2）社保证明或纳税证明；（非上海户籍需要提供，上海户籍不需要提供）
（3）购房人及家庭成员名下住房相关资料:购房合同或预告登记或产证等；（只要是购房人名下的产证均需要提供，与父母共有、动拆迁、宅基地）
四.上海新房摇号“计分制”
在家庭结构方面：在认购申请时，认购对象为夫妻（包括未成年子女）加10分，认购对象为成年未婚或离异、丧偶等个人的（无论是包括未成年子女），此项不得分。
在户籍方面：认购申请时，认购对象为本市户籍的（若为家庭的，夫妻双方中至少有一方应为本市户籍），加10分；认购对象为非沪籍的，此项不得分。
在名下房产方面：认购申请时，认购对象（及其家庭成员）名下住房套数计算按照住房限购*策规定执行，无房的加20分；认购对象为沪籍家庭且名下住房为1套的，加5分。
此外需要注意的是：认购对象在年1月22日（含）后赠予他人的住房，仍计入认购对象名下；承租的公有居住房屋的记入认购对象名下。
在5年内购房记录方面：认购申请时，认购对象（及其家庭成员）名下无房且5年内无购房记录，加20分；认购对象为沪籍家庭名下有1套住房且5年内无购房记录，加5分；认购对象5年内购房记录的，此项不得分。
认购对象的社保缴纳月数与社保缴纳系数相乘即为年限分。社会缴纳月数自年1月起算。认购对象为家庭的，按其中社保缴纳月数 的1名成员计算；认购对象包括两个及以上家庭的，按其中社保缴纳月数较低的家庭计算。
年1月社保缴纳月数上限为18年*12月/年，共计个月，年2月社保缴纳月数上限为个月，年3月社保缴纳月数上限为个月，以此类推。
社保缴纳系数区间为每月0.1至0.24分。按上市项目产品类型、结构确定。
家庭
10分夫妻(包括未成年子女)
0分成年未婚或离异、丧偶等个人(无论是否包括未成年子女)
读懂
仅夫妻为认购对象可取得10分。离婚带孩子的，也不算家庭。
踏青为春日郊游，也称“踏春”，一般指初春时到郊外散步游玩。
户籍
10分上海户口
0分非上海户口
读懂
从限购*策来看，非沪籍家庭满5年社保，可在上海购房。但无法取得户籍这一项的10分。
拥有住房状况
20分上海无房
5分上海有房
读懂
外地住房不算
按照住房限购*策规定执行，上海户籍在年1月28日之前与父母共有的房产，算作无房
夫妻离异，追溯离异之日起3年内，住房总套数
1.21月新*出台后，赠予他人的住房，仍计入名下
承租的公有居住房屋（使用权房），也计入名下
五年内在沪购房情况
20分无房，5年内无购房记录
5分有房，5年内无购房记录
0分无房，5年内有购房记录
0分有房，5年内有购房记录
读懂
注意两点，一是购房情况，卖房不算；二是在沪购房，外地的不算。
但目前还存在一点疑问，5年情况以网签为准还是以产证时间为准。笔者认为，应该不会单纯以产证来计算，以网签时间为准比较合理。
如果从严，就会参考网签+产证，那购买期房的就远不止5年了。（举例年2月购买期房，网签满5年；该房屋年2月办出产证，产证仅满3年。）
如果从宽，就仅参考网签。
在沪缴纳社保时长
自年1月起计算，每缴纳一月社保加0.1-0.24分
单身：视个人情况
家庭：参照夫妻双方中社保缴纳较多的一方
读懂
社保缴纳系数并非0.1，而是0.1-0.24分/月的区间。因盘而异。
举例，社保达到个月，如楼盘系数为0.24分，社保积分就能高达48分。这些楼盘显然倾斜为上海城市贡献更大的人。
这次社保有一个起始时间，年1月起计算。也就是说退休年长者看似工龄很长，但实则在规定时间内缴纳社保的时间，可能并不占优。
高系数的楼盘
倾斜于社保时长更多的人
低系数的楼盘
更利于在沪无房，无购房记录的人
新*后 认筹还有几大重点：
①认购开始至摇号结果公布期间，只能认购一个新盘。
②积分制入围比例依旧是1.3:1。
③一旦触发积分制，所有房源都限售5年。
④项目社保缴纳系数依旧为0.1分/月。
⑤触发积分制，优先选房后的剩余房源，将按积分高低和认购登记日期先后选房。
⑥由于新房认购结束后，房管局严查每一位认购客户的购房资质，一般认购结束至开盘间隔20-25天（具体项目，具体分析）
新房摇号步骤摇号规则改变：
认购打分摇号
步，认购。购房者在新房认筹时，提交证明家庭、户籍、拥有的住房状况、5年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保等相关资料，初步计算得分。
第二步，打分。如实填报之后，市房管局、民*局、社保中心等将进行联网核查，复查确认每一个购房者的计分，计分审核时间预计10天左右。
第三步，摇号。根据%的认筹上限，确定入围分数线，大于等于入围分数线的购房者即可参与摇号， 一位平行分都可以入围 轮。如，某楼盘即将推出套房源，那么根据%的认筹上限计算，只有总分排名前名（*%）的购房人才有资格入场摇号。如果第名的分值为50分，则所有50分的购房者都可以参与摇号，所以实际摇号人数可能会超过。
新房摇号常见问题
Q1：满五 房子，如果卖掉，算无房户吗？
答：满五 的房子，卖掉以后是算无房户的。
Q2：如果名下房子在外地，算无房户吗？
答：仅限于上海范围，算无房户。
Q3：怎么界定购房记录？
答：自购房日起算，五年内无购房记录（目前认网签时间），只看购买记录，不看卖出记录。
Q4：离婚人士，净身出户，是否算无房户？在新*策上，有哪些限制？
答：离婚，要倒推3年，看离婚前家庭的购房情况。比如去年离婚，离婚前家庭2套，离婚后哪怕净身出户，也被限购了。若再婚，社保将计算两个家庭，计算少数。
Q5：拆迁所得的安置房，请问算购房记录吗？
答：公租房不算，有产权或者承租的共有产权都算有房。
Q6：认购组数与准售房源套数比例小于等于1.3:1的，不使用计分排序，会怎么样呢？
答：所有符合购房条件的，全部纳入公证摇号。
Q7：上海户籍家庭，社保打分算一个人还是夫妻两个人加在一起？
答：如果以1个家庭认筹，按照家庭成员中缴纳较多的一方来计算。
Q8：积分高，可以优先选房吗？
答：虽然拥有较高积分的购房者会更容易被划入摇号对象，但这并不意味着一定能优先选房。因为进入摇号系统之后，所有积分会被机器完全打乱。也就是说，分数高低只能决定你入不入围，摇中几率其实是一样的。摇号是机器来排序的，会把计分分值打乱，不是说高分都排在前面摇，低分就排在后面摇。
接下去，我们就收集的23个热门提问及解答，可供打算购房的小伙伴参考。
1、问
满五 房子，如果卖掉，算无房户吗？
答：满五 的房子，卖掉以后是算无房户的。
2、问
如果名下房子在外地，算无房户吗？
答：仅限于上海范围，算无房户。
3、问
离婚人士，净身出户，是否算无房户？在新*策有上，有哪些限制？
答：离婚，要倒退3年，看离婚前家庭的购房情况。比如去年离婚，离婚前家庭2套，离婚后哪怕净身出户，也被限购了。
4、问
上海户籍单身，09年与父母名下有一套共有房产，请问算有房还是无房？是否还能买房？
答：年以前的，算无房户。单身可以购买1套。
5、问
拆迁所得的安置房，请问算购房记录吗？
答：公租房不算，有产权或者承租的共有产权都算有房。
6、问
有一套动迁房，刚卖掉，请问算有购房记录吗？
答：如果动迁房是5年内买入的，就算有购房记录。
7、问
赠予在同一张产证上的一方，影响无房部分打分吗？
答：要看赠予的时间，如果在年1月22日之前赠予，则算无房。在年1月22日（含）后赠与他人的住房，仍计入认购对象名下。
8、问
认购组数与准售房源套数比例小于等于1.3:1的，不使用计分排序，会怎么样呢？
答：所有符合购房条件的，全部纳入公证摇号。
9、问
购买的新房已网签，但没有拿到产证，一年后才能拿到，当下算有房，还是无房？
答：已网签的房子，有购房记录，所以算有房。
10、问
离异后，带着未成年孩子，家庭结构一栏打几分？
答：算单身0分，包括成年未婚、离异、丧偶，无论是否包括未成年子女，皆是0分。
11、问
退休人员的社保怎么算？
答：退休人员的社保年限是交多少个月算多少个月。比如从年1月开始计算，如果是5年退休的话，社保只能算两年。
12、问
户籍名下有一套房，无贷款，想过户给父母，这样算无房吗？
答：如果在年1月22日（含）后赠与的方式，不能算无房户。通过二手房交易过户，算无房户。
13、问
上海户籍家庭，社保打分算一个人还是夫妻两个人加在一起？
答：如果以1个家庭认筹，按照家庭成员中缴纳较多的一方来计算。
14、问
社保有要求连续社保吗？
答：不要求，按缴纳社保的实际月数来计算。
15、问
0.1-0.24社保系数是如何计算的？怎样才是0.24？
答：每个新盘都会公布自己的系数，以楼盘认筹公告为准。
16、问
如果外地有房，上海无房的话，算是无房吗？外地有房有贷，上海无房无贷，这种情况呢？
答：以上海名下房产为准，两种情况都算无房。
17、问
我名下有套商住房，小产权房，40年的，这种情况算有房吗？
答：不算，名下有住宅才算有房。
18、问
境外人士购房也要积分摇号吗？
答：境外人士符合条件可在上海购买1套，也按照计分摇号方式来认筹。
19、问
5年内购房记录是指上海，还是全国？
答:以上海名下房产为准。
20、问
外地社保转移都上海，可以算吗？
答：只认上海缴纳的社保。
21、问
请问怎么界定有房？动迁房算吗？
答：名下有上海房产（包括动迁房、经适房、使用权房）即为有房，若年1月28日以前与共有的不计入名下房产。
22、问
家庭内产权份额转换，算是购房记录吗？
答：份额变更是有网签记录的，但目前没有明确是否算购房记录。
23、问
请问无房是按照网签为标准吗？
答：自购房日起算，五年内无购房记录（目前认网签时间），只看购买记录，不看卖出记录。
五.摇号开盘
1、上海新盘统一由东方公证处进行电脑摇号排序。
2、根据摇号顺序选房。
3、选好房，签订认购书，将认筹金转为定金，在开发商要求的时间内补首付款、签订贷款合同。
4、没选房，没签订认购书，全额退筹。
5、一般开发商都在30个工作日内退回认筹金。
相关问答
一.认筹可以授权他人吗？
理论上可以委托，以售楼处为准。
二.如果人数过多，认筹会提前终止吗？
不会。按照公示的时间来进行认筹。
三.可以一家三口分别参与认筹吗？
理论上可以，以售楼处为准！
但预售合同上名字和认筹意向书上的名字要保持一致
四.摇号选房现场，能看到实时房源情况吗？
外场看不到，进入内场才能知道。
五.摇号到选房一般间隔多久？
看情况，有马上选房的，也有次日选房的。
六.摇号选房当天因故授权别人，可以吗？
理论上认购书需要本人签字，建议进行公证。
七.开盘后剩下的房源，还需要摇号吗？
不需要摇号，开发商自行安排。
八.摇到号，购房意向书上的名字，可以替换吗？
《摇号规则》明确规定了不可以。
九.已签认购书，贷款没批下来或者没批够怎么办？
1.没批下来，可以换银行。
2.没批够，补房款给开发商。
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