我有个小伙伴，姑且叫她上官小红吧，最近准备在成都买房。
然鹅，9月14日，也就是昨天，成都出了个新*，满二免增值税，变成了满五…….
一脸懵逼的小红，听说对她买房有影响，着急忙慌来问我。
一顿操作猛如虎，一看问题多得搞不清楚，把我都给整懵逼了。
买房这种大宗消费行为，对于大部分人来说都是稀有经历，对买房开支没有概念属实正常。
为了让大家在买房这件事上更清楚，今天这篇“二手房交易费用指南”应运而生！
下文讲的，主要都是买方在二手房交易时要承担的费用。
（注：例如个人所得税、增值税等本应该是卖方付的，但在实际情况中，几乎都是买方承担，你说惨不惨）
01
挂牌价、成交价，傻傻分不清楚
正文开始之前，先来点小菜，了解一下4个价格。
（1）挂牌价
这算是一个比较虚的概念，是可以随时变动的价格，也就是说，可以讲价哈。
以小红看中的那套房为例，挂牌价万。
哎嘛，太贵了，找到卖主，先砍20万再说。
（2）成交价
也就是你买这套房，最终要付给卖方的钱。
还是刚刚那套挂牌万的房子，小红跟卖方讲价。
卖方拒绝了她的屠龙刀，最后只先讲下来10万，最终小红要付给卖方万，这万就是成交价。
（3）评估价
这个跟贷款银行有关，如果你选择全款，当我没说。
贷款的金额多少，依据评估价格来定。
比如，还是刚刚那套房，成交价万，小红准备首付三成78万，剩下7成贷款，一共向银行贷万。
但银行评估了一下，觉得这套房只值万，哦豁，贷款7成就只有万，首付=万-万=92万。
原计划首付78万，现在首付要92万，肉痛啊。
（4）指导价
也指核税价，这是房管局定的价格，也是你缴纳税费时拿来参考的价格。
一般来讲，如果评估价＞指导价，就以评估价为准。
看到这里，相信你已经和小红一样，有八分晕了。
稳住，这才刚刚开始。
接下来还有首付款、中介费、契税、增值税、个人所得税等主菜没上呢~
02
首付款
如果是首套房，绝大部分城市的首付比例为30%（上海是35%，罕见的变态），二套房的首付比例根据各地不同情况，需要缴纳40%-70%不等。
注意，这里的缴费基准，是以银行对于房产的评估价格为准的，并非成交价格。
一般评估价格是成交价的8成左右。
03
中介费
万事开头难，拥有中介则不难。
找到一个靠谱的中介，对买房这件事来说也算是事半功倍。
目前的中介费在房屋成交价的0.5%~3%区间浮动，可喜的是，中介费是可以砍价的哟~
具体多少，就要看你砍价能力了~
不过，找中介不要一味追求低费率，一分价钱一分货的道理大家都懂的。
04
住宅类税费
作为社会主义接班人，不纳税是不可能不纳税的。
买房常见的税费中，契税、增值税、个人所得税这三个是大头，其余的都是小钱钱，基本可以忽略不计。
（1）契税
首先说契税，契税是在房屋所有权发生变更时，对新业主征收的一次性税收。
主要看买方以家庭为单位是第几套房，注意的是，要看全国范围内（港澳台除外）办理了房产证的住宅。
契税算法如下：
计算方法是用核税总价×契税。
（2）个人所得税
如果是满五且唯一，则免征个人所得税。
除此之外，个人所得税算法均为：核税总价×1%。
满五唯一是什么意思呢？
“满五”是指房产证从出证开始计算，时间满五年或超过五年；“唯一”则是指业主在该省份内，登记在国土局系统里的只有这一套房子。
（3）增值税
看房屋契税票日期或产权证是否满五年，两个时间不一样，哪个时间靠前算哪个。
若满五年，免收增值税；若未满五年，增值税计算方法均为：核税总价×5.6%。
例如，小红准备买一套房子，卖方房屋契税票日期是年3月10日；产权证时间是年4月10日。
以靠前的时间来算，税票已经满了五年，小红就不用缴纳这5.6%的税费啦。
之前是满两年就可以免增值税了，就在9月14日改成5年了。
也就是说，小红买房的选择变小了，缴纳增值税的可能性变高了。
你说气人不气人。
（4）土地出让金
一般商品房都不用缴纳，只有经济适用房、安置房等需要缴纳。
认定方法是看国土证上土地的性质是划拨还是出让，出让的话，不收取；划拨的话，就要缴纳。
2环内：核税总价×1.5%＋办证费用20元；2环外：核税总价×1%＋办证费用20元。
以上税费算法都是针对住宅的，70年产权那种，不包括40年产权的公寓哈。
05
贷款费用
办理房屋贷款时，涉及到的费用是房屋评估费和贷款手续费。
（1）评估费
想要贷款买房，就要银行批贷，想要银行批贷，就要做房屋评估。
纯商贷的话，评估不要钱，公积金或者组合贷款就需要交一点小钱钱了，不多，也就房屋评估价的万分之一到万分之五（最高不超过）。
（2）按揭服务费
这笔钱，其实就是给中介的跑腿费。中介可以帮你提供最合适的贷款方案和建议，比如选择利率低、审批宽松、速度快的银行。
如果你要自己跑的话，这笔钱就可以不用交。收的也不多，成都一般是元一单。
（3）抵押登记费
商贷免征；公积金/组合贷款为80元。
06
其他费用
（1）维修基金
如果房子有电梯，缴纳基金为27.5元/㎡；没有电梯，缴纳基金为22元/㎡。
（2）转移登记费
相当便宜，只要80元/套，跟其他的相比，四舍五入仿佛不要钱！
（呜呜呜，我差的难道是这80块吗）
（3）交易手续费
产权面积×4元/㎡。
07
实例
哎呀，终于写得差不多了，是时候实际运用一下。
我们拿最常见的住宅给大家举栗子：
假如小红准备买那套她看中的房子，90㎡，普通商品房，有电梯，房子满五年不唯一，元/㎡，小红付所有中介费。成交价万，银行评估价万，评估价大于核税价。这是她的首套房，准备公积金和商贷组合贷，首付三成。
求问，小红买这套房，一共要准备多少钱？
来来来，一起跟我做一道计算题：
契税：万×1%=2.4万
个人所得税：万×1%=2.4万
增值税：0元
中介费：万×3%=7.8万
维修基金：90㎡×27.5元/㎡=元
转移登记费：80元
交易手续费：90㎡×4＝元
贷款服务费：++80=元
以上各类杂七杂八的费用，总计约元。
由于评估价为万，贷款7成为万，所以首付要给万-万=92万。
SO，一共要准备首付款92万+13万＝万。
太惨了，一套万的房子，首付款要准备万，约等于总价的4成。
所以，你可以大概估算下自己买套二手房要准备多少钱。
写到这里，也算是把二手房交易的费用交代的八九不离十。
这下大家对二手房的所有开支款项都有个大致了解了吧？
祝大家都能买到满五唯一的房子！
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