二手房交易税费
税赋种类
个人所得税、契税、增值税、城建税、印花税、土地增值税、教育费附加、综合地价款、土地出让金、土地收益。
法律规定由购房人承担的只有契税、印花税和土地出让金。
买房的时候一定要了解好三大税种---契税、个人所得税、营业税的免税*策。
建议购房人自己去地税部门咨询是最明智的选择，也最权威，中介说的不一定准确。
避税注意事项
行业惯例：通过做低网签价格来避税(网签价格高可以多贷款）。
目前会存在的法律风险：
业主和购房人有被举报的风险，一旦被地税部门处罚，是一罚一个准。对买房特别不利，业主可以利用这一点恶意毁约。目前存在比较多的案例：合同约定由买房人承担所有税费，然后约定避税的事情，等到房子过户的时候房价价涨了，业主也就不再配合。规避的方法之一：在合同中约定过户时产生的税费由买方承担，但是以元为上限，超过部分由业主承担。法律知识提示：假若有业主直接以避税为由解除合同，是不能得到法院支持的。选房三步走
步:明确房子性质---决定哪些房子可以考虑买，哪些房子坚决不碰
商品房（一手房）和存量房(二手房）：买二手房的时候，要特别注意产权期限（住宅：70年）。*方房：归部队的营房科管理，没有部队同意，无法过户。而且还存在一个难题：无法过户之后不能起诉。央产房：基本上都在北京，过户的前提是这套房子在位于蓝岛大厦的央产房管理中心备案。房子性质没有体现在房产证上，而是在一些*策中，所以 去房管局查询这个房子能不能过户房改房：房改房的土地性质都是划拨，买此类房屋时要注意看房产证，如果房产证上写着划拨，过户之前需补缴土地出让金，所以需要问清土地出让金的价格，土地出让金根据房子种类不同，价格不同，最贵是交易价格的10%。小产权房：小产权房是俗语，法律上没有小产权这个说法，它指代一般是集体土地上的房子，另外一种小产权房更普遍：由村委会和小地产商合作开发的项目。由于房子在集体土地上，没有依法进行一次开发、招拍挂和二次开发，自然无法办理产权证。存在的法律风险：被认定违建集体土地只能在本集体成员内部流转，不可对外出售。村外人不能买包含下面三层意思：买了房子不能过户，双方签订的买卖合同一般被认为是无效的，卖家打个官司就可以把房子要回。经济适用房：经济适用房可以分为经济适用房和按照经济适用房管理的商品房（这个多半是体制内的产物，交易不受限制），如果是经济适用房，房产证上有写。经济适用房有的可以过户，有的不能过户。 到*府过户大厅咨询，要买的房子是不是“能过户的经济适用房”或5年内（5年后）能过户的经济适用房☆交易虽无效，但在诉诸争议时，法律会把70%的增益或者拆迁补偿判给买家。拆迁安置房：拆迁安置房在房产证上是体现不出来的，质量普遍较差。抵债房：也叫顶账房，就是开发商资金链条断裂后，被债主拿在手里用于抵偿债务的房子，债主只是控制了房子，却不一定取得房屋的产权，开发商有可能继续拿这个房子抵债，法院也可以因为房子没有办理过户手续而查封拍卖房子，和法院拍卖的房子相比，抵债房的风险更高法院拍卖房：第二步:选小区
一般来说，按价格从低到高排序，小区可以分成如下几类：拆迁安置小区、老旧小区、单位小区、商住小区、新建商品房小区、 商住小区、别墅小区。
看房的方法：
先用一天的时间把所有目标小区转一遍，然后再联系中介看房子，再专门委托中介找寻某个小区的房源。要注意看：车位是否紧张、业主都把车停在哪里。如果一个小区房源特别多，附近其他小区房源都不多，说明这个小区有问题，反之同理。房子买新不买旧，一定程度是一种误区。基本上景观越好就越吵，因为要看到远处的景观，房子前面就不能有遮挡，没有遮挡就挡不住噪声。怎么看出一个小区物业好不好，有如下5个办法：
看小区有没有业委会。看小区楼道干净不干净。看小区电梯好用不好用（使用房龄8年以上的小区）。去逛逛业主论坛，看有没有业主正在维权。看小区是不是谁都能进。第三步：选房
户型：尽量选择四四方方的房子，不要选择形状奇怪、凹凸不平的。地震时， 垮掉的就是形状奇怪的地方，比如飘窗，比如特别大的客厅两居室，比较先进的户型是卧室不要挨着，中间隔着客厅，因为室内的墙壁比较薄，隔音效果不好。买二手房不能买违建。面积：得房率问题，得房率太低的房子，购房人需要考虑单价是否合算。采光、通风、噪声：朝南的房子采光好，北面的房子可能相对比较阴湿，尽量不要晚上去看房，因为看不到采光，噪声和通风问题通常比较容易看出来，把所有窗户打开，听、感受，把窗户都关上，再听，尤其是卧室。楼层房屋产权：没有产权证的房子尽量不要买，房产证上的名字必须和合同上的名字以及卖家身份证对得上。拉产调（产权调查）：一般来说，中介负责在交易前后（一般是签约后）去不动产登记部门对房子的情况权属进行调查。买房人如果稳妥，可以把签约环节拆开。 次只签一个定金合同支付定金，然后拉产调，之后第二次去签正式合同，签正式合同之后先交定金，拉产调，然后再支付首付。挑个好中介
目前在市场上的中介主要有如下三类：
以链家、我爱我家为代表的大型连锁公司。以互联网兴起的一批带有电商行性质的公司。在小区盘踞的中介公司。作者给购房人的三个建议
不要太信任你的中介。找多个中介看房。找大的中介。如何有效地节省中介费
看房确认单（防跳单条款都隐藏在这里面），如果没有买房经验的人，建议尽量不要签这个，等到买房之后再签。居间买卖服务合同、补充协议。网签、面签、预约登记。什么时候对针对中介费讨价还价：看房后、签合同前。
砍价怎么砍：直接让中介约见对方见面谈价格。
注意如下细节：
价格交易顺序：先付多少钱后付多少钱，什么时候付钱。时间：什么时候能办理完贷款，什么时候能过户。解抵押：房子上面有没有贷款，什么时候能解抵押。税费：房子是满五 还是继承取得，费用由谁来承担。共有权：是不是夫妻共同财产，另一半是否同意出售房屋。网签：什么时候做，按照什么价格做。定金。房子里面是否有租户，什么时候能搬走。户口：户口情况，什么时候迁入迁出。交房：什么时候能交房，能不能提前入住。过户：过户给谁，有什么特殊要求。签约：先签定金协议还是直接签范本合同，要不要补充协议。。交易流程
目前我国没有关于二手房交易流程的强制立法，不同的城市，二手房交易流程细节是不一样的
二手房交易基本流程
在二手房交易中需要注意的以下几个环节
产权调查
如果对交易方不太信任，一定要做拉产调。主要看房屋是否存在抵押、查封。方法：
签约前邀请业主（带上身份证）到不动产登记大厅查询产权登记情况。签约后带购房人拿着购房合同去查询也是可以。签合同
存量房买卖合同（范本）、补充协议、居间服务合同或统一在一份合同上《买卖居间服务合同》。注意点：交易流程、时间期限、违约责任。细节问题：
比如一定要明确交易主体、房屋的位置、大小、总价或单价等合同主要条款。付首付、过户、交房等时间节点一定要明确约定，有必要在补充协议里单独写出来。如果该房产附有户口，一定要明确约定户口迁出去的日期以及不迁出去要支付的高额违约金，因为去法院起诉要求对方迁出户口是不可能别支持的，建议一定要把户口不迁出去的问题转化成法律可以执行的高额违约金。购房人要注意交易税费由谁承担的问题约定。网签（预告登记）与交首付款
签订买卖合同后，双方要及时网签，网签可以避免业主一房二卖，也可避免其再对房屋进行抵押，一定程度上可以得到保障，但业主依然有可能为了毁约去给房子做抵押和查封。约定在网签当天交首付，对买方最有利。为了防止网签后，房主无法解抵押或出现其他情况，可以对首付款进行资金监管。卖家解抵押有如下两种方式：
业主用自己的钱先解抵押，没有钱的话，业主可以通过担保公司向银行借款赎楼来解抵押，会产生担保费用和短期赎楼利息。买家出钱让业主解抵押（最常见的方法），风险点在于怎么保证给了业主后业主是去还贷。钱不给业主，让业主授权给买家或中介，由买家或中介出面去还贷款解抵押。银行面签及住房抵押，买房人需要注意如下几点：
能够贷款的额度、年限。如果贷款额度达不到预期，买家要做好支付更多首付款的准备，否则可能造成违约。法院不能强制业主配合你贷款。房屋权属转移（过户）
以小换大怎么换
改善型需求：
过去可以拿一套房子的首付去给下家付购房款，现在做不到了，因为必须熬到过户3至6个月才能拿到购房款，这时候会收到房价上涨的影响。
解决办法:
碰运气，等过完户再买房。同时签订两个合同，一个买房合同一个卖方合同，把买房合同的首付款支付时间放到卖方合同的过户时间后。记住一个基本原则:永远让上家承担比下家更重的违约责任。
买家遇到纠纷怎么办
按照利益 化，买方诉求 化排序如下：
☆要求继续履行合同强制过户（ 选择）卖方通常会想方设法阻止过户，一般会采取如下：一房二卖，房子被抵押或被查封网签虽一定程度上可以避免，但是在实际生活，业主通常很精：比如设计一个诉讼，找一个人来告自己，从而保全房屋，使这个房屋处于被法院查封的状态。一旦房子不能实际过户，法院就无法判决继续履行，只能解除合同，赔钱业主违约的攻防战中，比一个字：快。业主先得抵押，业主赢，购房人先保全房子，购房人赢。
要求赔偿房价上涨的损失（需要评估，花费较多时间）。要求支付合同约定的违约金(不一定能被%支持)。要求双倍返还定金(损失 的)。业主毁约的4种情况，根据毁约的时间点可分成如下几种情况;
还没网签就毁约：买家交多少钱不重要，房子能不能过户才是关键。网签之后贷款之前毁约：贷款没办法办下来，法院一般会要求买受人付清全款---买房人没钱---二手房转按揭（买受人在支付购房款之后快速拿到房产证，然后去银行做住房抵押贷款）。批贷之后过户之前毁约---批贷后，业主不配合过户。过户之后毁约。买房时如果业主本人没到场，又特别想要买这个房子怎么办？
注意收集如下证据：
当场跟业主进行视频连线，找中介或朋友在旁边用手机录视频作为证据。交易时有书面授权书，授权书要确定是经本人签字的。交易时代理人控制房屋、持有业主身份证和房产证。业主本人收取购房款。业主和代理人是近亲属。业主本人参与网签、过户等交易流程。中介公司关于见到业主本人同意出售房屋的证言。刚签了合同就限购，不让买房子怎么办？
可以分成如下几种情况：
购房人网签在限购（情势变更）前，可以继续过户，不受*策限制。购房人网签在限购后，没有购房资格，导致无法过户。可以解除合同，不违约，业主退还首付和定金。购房人网签在限购前，贷款在限购后导致无法批贷，不能支付全款，可以解除合同，不违约，业主退还首付和定金。我是
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