在福建省内当属福州五区的楼市数据公布最为详细及时，因此我的文章也能分析得更细致，可以为大家呈现一个真实的房地产市场。每到年底都有各种房托自媒体发表楼市成交量的相关文章，对购房人进行刻意误导，不过令人欣慰的是，通过这些年来的不断努力，大多数人都能分辨真伪，我已不需要花费太多精力去辟谣。
近段时间以来几乎没人再拿那些误导性的假数据来问我，可见即使有人看了那些自媒体软文也不当真。就比如今年官方公布福州商品房成交量大幅上涨，但凡有点基本常识的人都知道这是因为安置型商品房批量网签的缘故，所谓的商品房销量中很大一部分是安置房。而且明白人用脚趾头想一想就知道，要是房子真卖得那么好，为什么品牌房企还会排队爆雷啊？购房人的眼睛早已擦亮，不会轻易被不良从业人员的谎言骗到。
虽然无从得知开发商真正是“卖出去”的商品房有多少，但我们看不受数据干扰的二手房就好，新房向来不如二手房好卖，了解成交量变化看二手房市场最直观。年四季度五区二手住宅成交套，比三季度减少套，比去年同期少套；成交面积55.02万㎡，比三季度环比下降13.6%，比去年同期下降12%；这个成交量是年二季度以来的 点。年四季度二手住宅日均成交降至64.9套，比二季度的.8套减少近四成。
二手房成交量减少反映了市场购买力不足，想要促进成交就得进一步降价。于是近三年来福州房价的阶梯式平稳下降模式仍在延续，去年下半年来我们亲眼目睹马尾众多小区成交单价跌破万元，仓山晋安二手房向着一万出头跌去，台江也有越来越多的“1字头”电梯房。当房价持续回落，刚需买得起了，成交又会回暖，甚至出现“小阳春”的景象，直至再转凉再降价。这个过程周而复始，让二手房始终维持着一定的成交量，只要开价厚道就能卖掉。
虽然成交量都在降，但每个区情况不一样，在过去几个月本号的多篇文章里，大家已经看到在福州四城区中，鼓楼区二手房成交量的降幅远比其他三区要大。年四季度鼓楼二手住宅成交仅剩套，与二季度的套相比，短短半年时间腰斩都不止。而鼓楼新盘很少，多年来都是以存量房为主的市场，现在连二手房都没人买，就等于进入“房冻”状态。
对比其他几个区的二手住宅成交变化我们也能看到，台晋仓是平稳减少，而鼓楼下半年是断崖下降，四季度月均成交仅仅套。以往稳居福州五区二手房成交量之首的鼓楼，现在只能排第三，并且和面积狭小的台江之间的差距都已大幅缩小。
鼓楼的房子突然没人买了，最主要的原因在于国家打击炒房力度持续加大，转折点就是去年4月30日中央*治局会议提出“防止以学区房等名义炒作房价”。至此学区房的谎言被戳穿，老旧小区瞬间失去了市场。不过成交量大减的同时，鼓楼每套房的平均成交面积反而有所上升。年一季度鼓楼区二手住宅的平均成交面积是83.8㎡，到第四季度上升至90㎡，这就说明住房回归居住属性，老破小学区房被抛弃的同时，少数有钱人还是照样愿意买大套。
话说回来，商品房成交数据也并非全都不能反映市场状况，住宅中固然包含有大量安置房，可非住宅并不受安置房的影响，即便是安置房小区里的车位也是另外花钱买而不是拆迁安置的。所以商品房里的非住宅销量也可以作为参考。
然而当我们审视数据，却惊讶地发现年四季度福州商品住宅成交量大幅下降的同时，非住宅成交量居然大涨。安商房网签的 峰是在二季度，于是当季商品住宅成交高达套，到了四季度只剩下套；而非住宅成交量二季度只有套，四季度却猛涨到套。二季度非住宅在商品房成交面积中占比仅有12.8%，四季度居然跃升到了27.8%，可谓突飞猛进。
这种现象十分反常，因为大家知道住宅远比非住宅好卖，市场好的时候非住宅都去化不易，市场凉的时候非住宅更加卖不掉。现在住宅都卖不出去，非住宅理应更加无人问津，就算开发商们都在“打骨折”大促销，也不可能短短几个月占比上升这么快。对比一下二手房成交数据就知道，二手非住宅的占比一直在6-8%之间徘徊，并没有剧烈变化。
那么，是什么原因让非住宅成交量突然大涨呢？我相信平时有保持阅读学习的读者中会有人想起，去年我多次专文写到一类房子，叫做“抵款房”。住宅属于优质资产，一般来说都抵押在银行、资管公司、信托公司等强势的债权人名下，所以开发商爆雷银行并不担心，手上拿着抵押品，大不了拍卖回款。
开发商手上剩余能用来抵债的，就只有这些滞销的非住宅了。无论是垫款填坑的施工方，还是手拿商票（欠条）的供应商，或是买了理财产品无法兑付的内部员工及其亲朋好友，大大小小的债主们也很无奈，明知道这些房子卖不掉，可你不要也得要，总比房财两空要好。于是尽管万分不情愿，还是只能无奈地接受开发商的偿付方案，把各种工抵房、员工房网签到自己名下，好歹先抓到一点东西在手上。
联系电话：