大家好！我是苏北哥！城东对于南京楼市来说一直是一个特殊的存在，南京最贵的豪宅在这里，但这里也有全市最大的动迁房片区，近5年来，城东的开发速度有些放缓，除了仙林湖一隅还有新房项目成片开发，城东其他区域已经难觅高价项目踪影。
其实也不是城东没有地块出让，而是各开放企业这两年对于城东开发的兴趣都不高，北哥略做统计，从年至今城东起码有5次地块流拍，其中城东七桥瓮G23地块就曾惨遭流拍3次，最终才在去年7.12土拍中被金基收入囊中（如今的金基瞻月府）；
位于马群的北湾营街、马高路交界的G地块在去年12月的第五次集中土拍中也“被流拍”。
为什么开发商对城东都不感兴趣了？北哥分析下来大概是这样！
第一，城市的开发重点转移！
年SZF提出了“南京向东”的发展口号，但近两年城东开发速度却有所放缓，紫核取消，麒麟科创园发展停滞不前，仙林大开发提前结束……与河西、大校场的如日中天相比，城东确实有点风光不再！
第二，开发城东的难度高！
城东的地区调性比较高，由于背靠紫金山，往往全新打造项目总要带点豪宅属性，前有钟山高尔夫、帝豪花园，后有复地御钟山、紫园、天泓山庄，往往新开发项目要往“城东靠”必须有鲜明的调性和豪宅基因，但如今市场下行，盲目开发豪宅项目，很可能遭遇市场搁浅；但开发快销型项目，调性不高，产品不够突出，也可能惨遭滞销，看看近期城东上新的颐和缦山，就可以了解一二了！
位于马群创业园东侧的颐和缦山打造89-㎡户型产品，主打年轻人喜欢的星际巡航主题，但并没有赢得市场青睐，5月底首开近一个月来，该项目推出的套房源，去化才4套。
颐和缦山销控（网上房地产）
事实证明，产品平平，毫无特点的城东项目是没有前景的！
尽管如此，老城东目前还藏着几个新开发项目，相比市面上的高周转快销项目，这几个城东项目表现得比较谨慎（怕市场接受度问题），开发期较长，有的拿地至今已经快一年，还未公开售楼处，这其中就包括北哥今天实探的凤凰置业老城东G22项目（案名：紫金和旭府）
01.
央行14天后再次逆回购，又要降息了？
有城市首套房利率已经将至3.6%
在今天实探以前，北哥先给大家播报一个重要信息，昨天央行再次逆回购！根据GF媒体报道，6月27日央行公告称进行亿元的7天期逆回购操作，因有亿元到期，实现净投放亿元，同时6月28日央行进行亿元7天期逆回购操作。
据统计，近期央行逆回购净投放合计亿元，短短时隔14天，央行再次操作逆回购，可见此前市场揣测的后期连环“降息”所言非虚。
而对于6.27央行逆回购操作，市场分析人士指出，增大逆回购投放力度有助于缓解资金面面临的跨季压力，近期资金利率转为下行，资金面整体仍较为宽松。
目前央行逆回购行为已经成为降息的一种风向标，回购利率已经成为短期市场利率的代表。
6月13日央行逆回购，导致6月20日LPR下降10个基点，全国房贷利率普降，据北哥了解到的消息全国重点监测70座城市中，有的城市首套房利率已经将至3.6%
财联社记者在南宁等地采访时发现，5年期以上LPR下调后，南宁等地首套房贷利率正式降至3.6%！
湖南常德市也报首套房贷利率将至3.6%！
据了解，首套房利率3.6%，这已经是30年来最低利率水平，且根据专业人士预测，未来半年房贷利率持续下调还或将成为大趋势！
02.
紫金和旭府，放风要卖5.5万/㎡
堪称“贫民窟里的豪宅”
紫金和旭府所在的老城东G22地块，位于城东孝陵卫街道的双拜岗道路东侧，此前是一片闲置了很多年的荒地，地面以上无建筑物，是一片净地！
双拜岗地区属于南京城东为数不多的城中村，也是主城重要的棚改集中区域。
近几年来双拜岗、双拜巷地区经历了多次动迁，城中村的面貌有所改观，但这里仍然是外来务工人员集中居住地，当地现实面貌很难将它与一个靠城东紫金山概念炒作起来的高端居住板块联系在一起。
双拜岗、晏公庙地区实景
也许是为了扩大土拍地块的选择面，去年7.12土拍闲置多年的双拜岗G22地块被拿出来拍卖，本地房企凤凰置业经过7轮竞价，23.6亿元总价拿下了该地块，毛坯限价元/㎡，该项目出售精装升级包，算下来未来首开单价要5.5万/㎡，总价要万起步，最贵要多万！妥妥的高端产品定位，不过看看该项目的周边环境，确实有些汗颜，这简直就是“贫民窟里的豪宅”！
紫金和旭府项目位置图
紫金和旭府所在的G22地块地处交叉路口，项目西侧、南侧均为双拜岗路，北侧与双拜巷1号小区（房龄超过30年的老破小）相邻，东侧是晏公庙社区，这里遍地街边餐馆、小型停车场、等待拆迁棚改的旧房与违章建筑，环境非常杂乱，年售罄的大发融悦项目就坐落于这里。
目前大发融悦在链家上的二手房成交均价是元/㎡，而紫金和旭府要卖到5.5万/㎡，整整贵了1万/㎡，两个项目几乎一墙之隔，北哥真的想知道紫金和旭府哪里来的底气！
02.
开发期已经将近1年，最大户型总价超万
知情人士透露项目有些举棋不定
紫金和旭府打造的主城洋房项目，地块容积率较低仅1.54，占地面积.81㎡。
地块内部分为A、B两个部分，其中A地块案名“紫金和园”、B地块案名“紫金旭园”，项目总共打造15栋4-7F电梯洋房产品，户型面积段为-㎡，据说少部分顶层将做超大户型。
凤凰和旭府效果图
与市面上很多快销、高周转项目不同，紫金和旭府的开发节奏似乎很慢，拿地至今已经将近1年时间，项目建设还没有见雏形，地块东部的部分楼栋甚至还没有出地面。
紫金和旭府工地实景
其实按照洋房项目的开发速度，绝不至于这么慢，还记得北哥上周实探的仙林湖星叶半山玥府项目吗？同样的洋房项目，半山玥府规模要更大一些，却已经楼栋封顶，会所做好，甚至部分楼栋都已经外立面呈现。星叶半山玥府即将首开，是否是入手仙林湖的好时机？
可紫金和旭府有的楼栋还没出地面，相差甚大！
据知情人士爆料，其实凤凰置业目前对于这个项目的态度比较谨慎，毕竟项目的毛坯限价已经达到元/㎡，注定是一个豪宅项目，但双拜岗片区已经将近有3年没有新项目推出（龙湖紫金原著年收官），市场接受度难说，更别说是高端项目！
分析南京市场上的高端项目目前就两个结果，一是爆款，二是滞销，根本没有中不溜的产品存在。出于这种考虑，凤凰置业决定花点时间打磨产品。
紫金和旭府部分楼栋建设进度
从紫金和旭府目前释放的效果图来看，打造的是新中式风格的社区，社区入口采用传统的府式大门。
洋房的单元门采用挑檐设计，加金色格栅，这种设计在大校场的洋房产品中比较常见。
洋房的外立面呈现整体灰白色系，顶部金属平檐，南向是大面积玻璃装饰。呈现形态与大校场的保利文璟和颂洋房比较相似。
高端项目肯定得有会所，紫金和旭府也不例外，该项目打造的是下沉式会所，据说内部配备瑜伽室、会客厅、幼儿托管学堂等设施空间。
因为紫金和旭府总占地面积仅4万+㎡，注定了会所规模不会很大，不可能像金基项目一样标配泳池。
紫金和旭府的户型共分为四种：㎡、㎡、㎡、㎡，属于中高端改善型产品，据了解该项目㎡户型是一大卖点，此前双拜岗片区的龙湖紫金原著和大发融悦均没有㎡以上的产品，这回算是填补区域市场空白！
不过㎡户型保守估计也得多万，市场接受度如何，只能等待开盘后的现实考验了。
紫金和旭府周边环境
紫金和旭府的开发商凤凰置业是一家本土国企，隶属于凤凰江苏凤凰出版传媒集团，在南京先后开发过凤凰和鸣、凤凰和熙、凤凰和睿、凤凰和美、凤凰山庄等项目。
距今为止至少有10年凤凰置业没有在南京开发项目，直到拿下老城东G22地块，打造紫金和旭府。
04.
靠近龙湖紫金MALL
环境脏乱，生活烟火气浓重
紫金和旭府与年收官的龙湖紫金原著一街之隔，龙湖还在这里开发了龙湖紫金mall商业综合体，这是一个以餐饮、外卖为主要业态的社区商业广场，日常人气鼎盛，地区环境也比较杂乱。
龙湖紫金mall实景
龙湖紫金mall西侧紧邻城东最老旧的居民小区，晏公庙1号、晏公庙西村小区、罗汉巷小区，环境绝对可以用脏乱差来形容，这里苏果超市、社区菜场、沿街商铺、摊贩遍布，道路交通时常堵塞，有待改造升级。
晏公庙小区实景
双拜岗虽然至今还保持着当初城中村的生活形态，但周边配套倒比较齐全，从紫金和旭府出发到2号线孝陵卫站大概米左右，地铁站旁边就医院（三甲），除龙湖紫金mall以外，双拜岗米范围内还有钟鼎名悦广场、森林摩尔等大型商业配套。
医院实景
二手房方面，对于紫金和旭府来说比较有参考价值的是龙湖紫金原著和钟鼎山庄。
龙湖紫金原著目前链家二手房挂牌均价在元/㎡，钟鼎山庄目前链家二手房挂牌均价在元/㎡，相比紫金和旭府首开放风的5.5W/㎡来说，新项目有一定的倒挂空间。
北哥这里说明下，一些媒体曾炒作紫金和旭府周边的二手房小区五矿晏山居成交价已经突破6万/㎡，实际上五矿晏山居与紫金和旭府并不处在同一板块，五矿晏山居坐落于玄武区钟灵街，位于农科院东侧，而紫金和旭府在农科院西侧，明显五矿晏山居周边环境要好很多。
北哥了解到紫金和旭府预计8月份公开。
各项配套
交通：地铁2号线孝陵卫站，靠近中山门大街等主干道。
商业：米范围内森林摩尔、龙湖紫金mall、钟鼎名悦广场、苏宁易购等
教育：孝陵卫初级中学；南京理工大学、南京体育学院、江苏农业科学院等
各方面综合来看，紫金和旭府的优劣势很明显
优势：城东纯电梯洋房社区，层高只有4-7层，容积率较低，目前市场比较少见。
劣势：双拜岗地区属于主城城中村，周边环境太过杂乱，居住于此的人群也比较繁杂，外来务工人员较多，-万的预算可以选择的区域产品太多，双拜岗紫金和旭府单靠纯电梯洋房产品卖点，似乎竞争力并不强。
如果您关于近期南京楼市，有全新看法和观点，欢迎和北哥一起讨论！
主编简介：
苏北哥，男，11年金融工作经历，元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
年买入人生第一套房，4年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。
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