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我最近刚研究完市场的数据，发现了一个被隐藏的事实。
进入6月之后，二手房市场急速杀跌。
有个现象能够非常有力的作为一个证明。
广州不少二手房小区，现在的挂牌价开始低于4-5月的成交价。也就是说，房价即使降到了比4-5月份的成交价更低，依然未能成功卖出去。
拿几个小区当个例子。
老黄埔标杆保利学府里79㎡的两房，5月成交价尚在5.5万/㎡，如今贝壳上挂牌价4.9-5万/㎡的同户型房子有3套。
广钢新城的金融街融穗华府，83.7㎡的三房，5月成交价尚在万，如今贝壳挂牌万的好几套。
天河盈彩美居，92-㎡的三房，2月的成交价尚有6.2万/㎡，现在挂牌价5.9万-6万。
楼市的节奏越来越快，从异常热到冷仅仅需要两个月，从冷到冰窟窿只需要短短一个月。
一个大宗交易的市场开始忽冷忽热，这一点超出了行业正常的周期波动范围。
现在的卖房人其实挺难受，因为已经是案板上的鱼肉，进退不得。
卖，一定是卖不上价。做到谈判桌上，买家一张口就10万，20万的往下砍。
留着，并不一定能留得住，银行评估价在根据成交价向下杀跌，之前评估万，上个月评估万，再下个月可能评估万。
银行和买房人的双向联合，最后形成了砍向卖房人头上的大刀。
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房主们现在能怎么样？不能怎么样，只能熬。
熬到什么时候，不知道。
现在楼市走入到了一个非常艰难的境地。能不能行，需要政策。
现在假设三种情景，做三种推测——
第一种，楼市顺其自然。
那房价还未到底。
房地产的复苏会是一个极其缓慢的过程。这个过程周期可能三年、五年、十年，甚至更长的时间。
因为需要经历家庭资产负债表修复、需要库存极其缓慢的消耗，需要个人家庭收入的提高。每一步都是需要时间。
这对于持有房产的朋友来说是个极大的考验。因为在这个极其漫长的时间里，房价有可能继续下跌，然后在底部保持一个横盘的状态。
房价不涨，每个月还掉的月供都是现金流的损失。这是个非常痛苦并且考验心理素质的过程，绝大多数人都坚持不到房价回调的那一天。
第二种，政策出台，主要集中于楼市的限购放松，在于楼市的松绑。
这些政策，会对广州和深圳这样的城市产生作用。
一线放开，就会产生对二线的虹吸。
广州吸佛山的购买力，深圳吸东莞、惠州的购买力。
短暂的吸上一口，能够缓解下深圳和广州的压力。
广州和深圳的市场稍微能够喘上一口气，但是这口气喘过之后，依然解决不了问题。
所以我不是太看好一线的楼市政策松绑。
楼市问题，不是让不让买的问题，而是愿不愿买的问题，能不能买的动的问题。
第三种，史诗级的政策出台。
史诗级的政策一定不是单纯的楼市政策。它肯定是一整套的系统性工程，从根源上去发力。
就像一个人因为糖尿病脚疼，治他的脚疼不是给他贴上膏药，而是从他的整个病灶去做治疗。降血糖，调理身体，调整药物，确定生活习惯。
所以，史诗级的政策，最后一定会增加收入，哪怕是明面上的收入。
由此，楼市才能在短期内恢复。
以上三种，你会发现，楼市何时回暖，政策才是最大的变量。
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最近鉴于辜朝明在东吴证券上的讲话，带火了对日本泡沫经济破灭的研究。
我也很认真的研究了下日本泡沫破灭之后十几年房价的演变，发现了一个有意思的数据。
日本年房地产泡沫破灭之后，日本六大城市的房价下跌65%，日本除六大城市之外的中小城市房价下跌19%。
这是一个反常识的逻辑，但这背后是符合规律的。
因为日本的各个城市在80年代的泡沫时期，房价上涨的幅度不一样。
东京等大城市房价涨的多，泡沫高，年之后下跌的更厉害。
中小城市上涨的幅度没那么多，泡沫不大，所以在年以后并没有出现恐怖的跌幅。
换句话说，日本当年房价泡沫的破灭，严格意义上说是日本六大城市房价的破灭。
另外，日本的年泡沫经济破灭是个非典型的例子。只是一个特殊的存在而已，并不具有普适性。
除了日本，全球发达经济体，发展中国家经济体，各有各的姿势，各有各的归宿。
所以，不要过分担心，也不要过分忧虑。
不过对于房价泡沫比较高的城市和区域，确实需要好好规划一下了。
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