前些天，有位粉丝很是困惑：
“番禺的三套旧房，放了两年了仍挂中介，未能脱手……”
难道所谓的楼市火爆都是假象，还是自己当初买错了房？
这位粉丝想出售的三套房子，非常巧，全都集中在一个地方——番禺老市桥，也就是市桥旧城区。
市桥我们听得多，但真正的老市桥我们很少提。
老市桥现在的处境，有点被八方围剿的意思。
北有番禺的经济重心万博CBD，南有宜居“富人区”市桥南。
西北有“刚需收割机”祈福新村、东南有区府番禺广场。
再往东一点，还有另一台大型收割机——亚运城。
哪怕是看不懂为什么地价能拍出2.5万/平的市桥西，也能有点话题热度。
老市桥剩下什么能拿得出手呢？
一个市桥地铁站，坐实了老市桥的“睡城”地位。
离3号线近，租金还便宜，老市桥承接的人流基本是天河上班族或者外地人。
问题也是出在“便宜”上。
番禺想要南拓，医院、番禺中学和商业都陆续往桥南那边移了，开发商也爱往南边扎堆。
商业和生活气息起来了，昔日的“南郊”，转眼变成很多人来市桥的置业 ，市桥南的房价蹭蹭往上涨。
可惜，老市桥不是未来的发展重心，只留下一片旧城，黯然失色。
正如这位粉丝所说，老市桥现在很多旧小区的租赁和人流量，都远不及以前，到了晚上，人际稀少，到处乌灯黑火。
老市桥周边的新盘，除了璞悦台以外，实在少得可怜，基本上是大量的二手房在你争我斗。
二手房存量多倒还不是大问题，关键是这些房子很老旧。
曾经有一篇帖子讨论为什么老市桥房价低，网友几乎一面倒地哀叹房子太老了下不了手。
就拿这位粉丝要出售的三套房来说，分别在怡乐园、北丽园和番艺花园星艺苑小区，都是楼龄将近30年的楼梯楼。
（图源：链家）这是大多数老市桥小区的外墙写照。
所以跟周边的对手一PK，老市桥敢称价格洼地第二名，也就只剩市桥北敢称 了。
神奇的是，人们愿意为了好学区跑去买越秀的“老破小”，但同样的买房思维，在老市桥并不奏效。
其实论教育资源，番禺有15所省一级小学，数量仅次于越秀。
整个市桥板块，更是占了1/3的名额：市桥中心小学、南阳里小学、北城小学、德兴小学、东城小学，都是省一级。
尤其坐落在老市桥板块的市桥中心小学，教育质量在番禺公认 。
即便如此，市桥中心小学对应的康裕园、康乐园、北丽园，均价不过2万-2.5万/平，跟其他小区几乎没有差距可言。
怡乐园，没有省一级名校学位，楼龄只比北丽园新四年，但均价每平米还高了元。
从这位粉丝的租金和放盘价也可以明显看到这个梯级落差。
这也许是市桥乃至番禺的困境，本身有好的教育资源，但价值和名声得不到市场的普遍认可。
其实，对于预算有限又想在广州扎根的外地人来说，老市桥总价万以内的三房比比皆是，离天河和地铁站又近，还能碰上好学位，挺香的。
但对于很多租在白领人群来说，你让他们买，很多人未必乐意。
楼龄、商业和生活配套，三大难题摆在眼前。
多花30万，同样近地铁，买亚运城或者区府附近，不香吗？
（图源：链家）
反过来，对于卖房者而言，这也是一则投资启示录——切忌将鸡蛋装在同一个篮子里。
也许三十年前，规划和风声都对某个片区有利，但除非你有%的把握认定这个地方未来几十年都会升值，否则，不该将*注全压在同一个地方，增加风险。
另外，作为卖房者，必须要多观察市场，做到心中有数。
这里的“市场”，不仅是同小区的对手，还包括整个片区的新房和二手房市场。
链家的成交记录是个挺好的参考。
比如你一看，哎呀，今年以来我们小区只卖出两套房，成交周期还一个比一个长，挂牌两年的南向大户型索性降价48万。
你就会明白，自己的小区不怎么吃香。
（图源：链家）
何况在老市桥，各个小区的破旧程度差不多，什么物业、品牌开发商、楼龄这些，要么没有，要么水平半斤八两。
而对这个区域感兴趣的买家人群，都是价格敏感者，哪怕总价变动一两万，他们都会十分警觉。
这种情况下，真正要比拼的就是房子实实在在的产品力和低总价。
还有，看完同片区的对手，别忽略新房市场带来的“威胁”。
新房的火爆，恰好会削弱二手房的竞争力。
比如5月番禺的二手房网签量虽然环比回升了4.2%，但大部分成交都是祈福新村和钟村拉动。
真正细分下来，市桥板块的二手需求反而下滑了。
原因就是市桥西边的全新盘大华紫悦府、龙光天璞都在5月涌入楼市，弥补了新房供应的空白，导致不少二手买家转身去买新房。
6月同样如此，番禺的二手房网签量虽然继续稳居全市第二，但比5月减少了6.2%。
换言之，老市桥的二手房，更难卖了，产品力弱的房源，难上加难。
其实归根结底，无论是牛市还是熊市，房子卖不卖得出，除了看大环境，还要看自己对房子的定位策略是否妥当，否则再挂几年，依然卖不出。
买房投资之前，一定要先看懂二手房市场。玄机无穷啊。
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