怎么才能让房价降下来？
有人说，只要房企别老想着赚钱，以实价出售房子就能降；也有人认为，当然是调控，就像去年限贷令、二手房限价等措施出台，成为了众多城市的梦魇，不可一世的炒房 城深圳，成交量和价格下行，就连学区房也掉价几百万，至今没缓过来。
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小编认为，虽然说房企是楼市主要建造者，对房子的定价起到关键作用；而调控措施能通过贷款利率、限价、限贷等手段调节市场，但重要的还是库存量。
毫不忌讳地说，上一轮房地产周期正因为过度开发导致住房存量与需求无法匹配，去库存周期较长，房价持续阴跌。
反过来说，如果房子太少，人们置业需求高涨，房价就容易在此带动下出现疯涨行情。
所以说，库存对楼市影响深远，它很大程度左右了楼市兴衰的周期，也是避免泡沫在短期内快速破掉的关键。
可惜的是，库存积压的情况正在重现。如果我们放眼全局，房地产可能发生大范围的“排队卖房”现象，该如何化解危机更值得大家注意。
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一方面，新房库存压力显现；国家统计局数据显示，截止2月末商品房待售面积万平方米。
这是什么概念？按照平一套房计算就是万套房，如果你觉得万套房已经很多了？你就错了！
与正在建设的房子和还没有动工的房子相比，这些不算什么：克而瑞报告，2月末广义库存高达万平米，没错，是38.4亿平米，同样平一房计算就有高达万套。
房子这么多，多长时间能卖得完？数据显示，全国库存消化周期已持续增至19.5个月。
其中，一线增至12.96个月，二线增至18.05个月，同比涨幅均在40%以上。而三四线城市的去化周期已达到23.25个月，同比大增83%。
虽然三四线库存积压的情况较为明显，但相对于一二线城市来说，越来越多城市成交冰冻，消化周期延长，比如哈尔滨新房去化周期超过30个月，郑州为20个月，福州为18.6个月，全线超出12个月的警戒线。
另一方面，二手房出现“抛房潮”；
据城市财经统计的主要城市二手房挂牌量，有11个中心城市二手房挂牌量超过10万套。
另据中国证券报3月23日报道，虽然杭州3月以来二手房成交略超2月，但总体挂牌量不断攀升，截至3月2日16时，杭州市区二手房挂牌房源已突破17万套。
这些都是省级城市，出现集中售卖二手房现象，特别是沈阳、哈尔滨这些北方城市，挂牌持续增加，但购买力却没有增长，说明二手房市“抛压”已经达到峰值。
由此可见，在新房库存和二手房抛售库存双重压力下，房市很可能出现集中性的卖房现象。
表面上看，对于刚需或是改善群体来说，住房供应多，去化周期长，意味着买房压力不大，幸福感更高一些。当然了，供给和需求虚实失度，楼市走弱几乎是可以预见的事情。
但所谓的“排队卖房”，并不能代表所有城市、所有新房和二手房业主，毕竟当前市场是持续分化。
对执行新房限价的城市来说，二手房价格会比新房高，新房自然更抢手，更重要的是，全国除了一线城市，大部分的二线和三四线城市仍然以新房市场为主。
之所以11个中心城市二手房集中售卖，只能说明炒房客手里还有大量房子，现在楼市下行扛不住了才大量挂牌。
这种局面下，像杭州、武汉等地还有人口流入可以帮助化解库存，但不是所有地方都拥有需求，全国大量没有严格限价的城市，尤其是三四线以下的地市县城，不管是开发商手里积压的新房，还是那些炒房客手里转卖的二手房，劝你别在以上城市买房，可以直接放弃了，至于房子以后卖给谁？想想都头疼。
03央行作出决定，2大逆转消息，国家终于要对楼市“下重手”？
1、全面去库存救市行动开始了
中原地产统计，今年不到3个月的时间，就有超过60个城市发布各类稳楼市措施，可以说国家下重手救市了，其中涉及面最广的措施有几个：降利率，贝壳研究院披露数据，全国城3月房贷环境持续宽松，82城房贷主流利率下调，其中首套房利率为5.34%，二套利率为5.60%，是年以来月度 降幅。
目前苏州、深圳等地首套利率均低于5%；
降首付，是上一轮周期的推动力之一，目前全国累计有16城发布了降低首付措施，更多是库存高的城市，比如近期广西三城几乎同一时间宣布降首付：南宁二套房商贷降至30%。
防城港与北海首套首付降至20%；三座城市的新房去化周期分别是90个月、近50个月、23.6个月，房子难卖已经是普遍性问题。
2、加大力度解决无房收入低人群的安居问题
在2月24日会议上，住建部长王蒙徽表示，我国城市发展已经进入到城市更新的重要时期，由过去大规模的增量建设，向存量提质改造和增量的结构调整并重转变。
同时，年内计划建设筹集保障性租赁住房万套（间），新筹集公租房10万套。
不得不承认，这几年租赁房一直是*策发力点之一，尤其是大城市房价高，要留得住年轻人必须让他们都有房可住、而且住得起，所以就会涉及到租房供应规模和实现租售同权。
供应方面，据海通宏观组测算，至年，全国将新增保障性租赁房约.8万套；措施方面，租售同权被写入了-规划中：要逐步落实租、购住房在公共服务上享有同等权利。
小编有话说，无论是救市行动还是租房供应和措施规范上，国家都对楼市下重手了，可见风向已经改变，在房住不炒的措施导向下，上半年的房产走势几乎没有了悬念。
特别是新房库存增加，二手房又难卖的情况下，整个行业难以维持高增长，继而也会增加市场的存量住房。
不过换个角度来看，高居不下的住房房源正好为打击投机炒作和规范租房市场提供了时机，今年的市场或许比我们预想的要难，但度过去之后会更好。
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???????撰文：康师傅团队??视觉：陈鹏???????主编：王康
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