随着去年上海商品房楼盘认筹摇号越发火热，很多没有摇到号的买家转而开始考虑购买地段佳、房龄较新的二手房。二手房即存量房，相对于开发商出售的商品房而言，在实际操作的过程中更容易发生纠纷。
那么，购买二手房应该遵循怎么样的一个审查流程呢？笔者结合关于现行有效的相关法律法规，和大家分享一些关于学区房买卖过程中应当注意的要点。考虑篇幅的问题，本文就商品房的二手交易略作阐述，其他类似经济适用房、公租房、小产权房暂不在本文介绍。
限购资格审查
上海地区自年1月31日起，每个沪籍家庭名下限购两套住房，第二套住房如果是普通住宅的，首付比例不得低于50%。以家庭为单位的二套房产，包括个人婚前全额购买的房产、婚后共同贷款购买的房产以及未成年子女名下的房产，已经有了两套房产的家庭，就很难在另行购买学区房了。如果对限购*策了解的不够深入，盲目购房，就会导致购买的学区房无法过户的风险。
查询配偶双方的征信情况
调查征信是为了考虑买方以现有的征信情况能否通过银行贷款审批。如果买方或配偶在两年内连续出现三次或累计出现六次信用逾期的情况，或者存在负债比率过高的情况，考虑到买方的还款能力，银行不会轻易放款。
因此建议买房前向银行询问个人征信情况和贷款额度，以防签订存量房买卖合同后无法贷款而向卖家承担违约责任。
选择靠谱的房产中介很重要
一般来说，上海地区购买二手房都会通过房产中介机构居间，然后在中介的协助下，双方签订定金协议，签订存量房屋买卖合同，卖方房屋核验且买受人购房资格审查，网签，面签（办理银行贷款手续），缴税，过户，新房本办理抵押登记，银行放款等手续。
因此，房产中介是否专业，关系到能否为买方找到最合适的房屋，既能为买方贷到合理的款，同时可以省去很多繁杂的手续办理，为双方 限度的节省时间成本，还可以减少买卖双方的诉讼风险。
查看房屋的不动产登记簿
一般买家都知道要看卖方的房产证，但是光看房产证是不够的。房产证上的信息往往是滞后和不全面的，让卖家配合提供近期的不动产登记簿信息，俗称“拉产调”，是定金支付和合同签约前必不可少的手续，否则风险将无法把控。不动产登记簿上的以下内容务必要一一审查：
1、不动产登记簿上登记的产权人必须与卖方一致。
如果登记有多位产权人，买方应要求所有的产权人均在买卖合同上签字。如其中有未成年人，由法定代理人代为签字。如权利人中已有去世的，在按份共有的情况下，如果健在的权利人占有三分之二以上的份额，则可以与所有健在的权利人继续签约交易。在共同共有的情况下，购房者应了解已故权利人是否对房屋留有遗嘱或者法定继承人情况，必定要确保所有继承人到场签字才可进行交易，否则继承人将来很有可能以未签约而拒绝履行合同。
2、核实房屋的产权是否存在权利瑕疵？银行贷款是否还清？是否存在抵押给第三人或者被查封的情形。
如果房屋处于银行贷款尚未还清的状态，需要以买方的首付款涤除抵押时， 双方一同前往抵押权人处办理抵押涤除手续，以防卖方挪用款项，导致贷款抵押无法涤除，办理不了房屋过户手续。此处还着重提醒一下，笔者遇到过买家付了首付款后，卖家为了还债恶意将房屋抵押出去的情形，因此如果遇到卖家经济拮据，有多次抵押房产记录的情形， 在涤除抵押的同时，尽快办理网签，锁定交易。
另外，自《民法典》颁布后，产权人可以为第三人设立居住权，从目前的法律规定和司法解释来看，虽然不会影响房屋过户，但是居住权人仍可以在其中居住，这对买家后续使用房屋造成了实际上的妨碍。
3、核对居间人挂售的房屋面积与出卖人房产证显示房屋建筑面积是否一致，是否记载违章搭建信息。
不少业主会在自家的房屋上私自搭建阳光房，一旦被相关部门认定为违章建筑，不动产登记簿上将会注明违建信息。一旦被注有违章信息，除非由认定违建的部门向不动产登记机构送达撤销文书，否则房屋将无法进行抵押、过户。
4、卖方房屋购买是否已经满五年。
虽然按法律规定税费由买卖双方各自承担，最终还是通过房屋的售价转嫁由买方来承受的。如果满足“满五 ”条件下，免征卖方的房产差额20%或者全额1%的个人所得税，这笔开支还是不容小窥的。
查看户口簿
查看户口簿的目的是为了了解卖家的婚姻状况以及房屋内户籍的情况。实际操作时，存在婚后买房只写了一方名字或者婚前一方支付首付婚后双方共同贷款的情形。
从法律的角度来说，上述的房屋为卖方夫妻共同财产，如果配偶一方不知情或不同意出卖，出卖人一方就构成无权处分，无权处分不会导致买卖合同无效，但可能会导致合同无法继续履行。一旦房屋价格大幅上涨，很容易出现卖家的道德风险问题。签订存量房屋买卖合同后但房产还没有过户时，因配偶反对而无法善意取得房屋的实际案例还是很多的。
实地查看房屋是否出租
我国的法律有“买卖不破租赁”的规定：“在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，承受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。”如果发现房屋尚处于租赁期间，要求卖方提供与承租人的房屋租赁的合同，了解其租赁时间，再决定是否购买。
同时，承租人享有优先购买权。如果此时承租人突然提出异议，要求行使优先购买权，买方就无法再继续履行合同。所以买方去看房时发现承租人一定要告知承租人房屋出卖的事实，与其协商签订放弃优先购买房屋的协议，以保障自己签订的存量房屋买卖合同顺利履行。
针对二手学区房的特别注意事项
1.订立存量房买卖合同时与卖家约定户口迁出的条款。在购买房屋前，应当要求卖方配合去属地派出所调查房屋内登记户口的情况，并在合同中约定逾期迁出户口的违约责任并保留部分尾款作为迁移户口的的履约保证金。
2.在存量房买卖合同中设置学籍的使用情况、违约责任和约定解除权的条款。根据上海不同的行*区域对学籍的限制，小学的学籍需提前三至五年办理入户，初中的学籍需提前三年办理入户。如在期间学籍已经被占用，那么购买学区房的根本目的就落空了。因此，应要求户主配合，提前向所在学校及教育部门核实相关入学*策及涉案房屋学籍指标的使用情况。要将“购买学区房”这一特殊目的写入合同，明确约定预购房屋对应的学校、一定年限内有无占用入学指标。
同时，建议在合同中约定学籍使用的问题以及相应的违约责任，如果的确因为卖方的原因导致购买学区房的根本目的不能实现，买房有权要求解除合同，返还购房款并要求赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益的损失。
房屋中介涉及到的风险问题
根据新颁布的《民法典》第九百六十一条对中介合同的定义：“中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”《民法典》将原来的居间合同更名为中介合同，其特点是不介入双方的合同关系中，只为双方提供订约机会和交易媒介等，促成双方达成交易为止，并以此收取报酬。
但目前的二手房交易市场中，在买卖双方订立存量房买卖合同后，大部分中介并没有退出三方关系，仍然会提供协助办理网签、过户、贷款等手续的服务。严格来说，上述的中介机构提供的是前期的媒介服务和后期的有偿委托代办业务的服务。
设置支付中介款项的时间节点。要明确双方向中介机构的报酬是否应该包含以上两部分的服务内容，促使双方签订存量房买卖合同后，只是完成了媒介服务部分，如果这时候中介要求支付全部的中介费用，可以要求将其中一部分的款项延期支付，在三方协议中写明余下中介费用待双方办理完交接手续，房屋过户且卖方迁出户口后作为尾款支付，通过这样的支付方式来把控风险，防止支付完全部款项后，有些不太敬业的中介怠于提供后续的服务。
中介提供的格式条款文本中的陷阱。在实务中，有些中介为了防止客户跳单或者买卖双方最终因一方违约而没有签订正式的存量房买卖合同而收不到报酬时，会在其提供的三方签署的《不动产购买意向书》的格式条款中夹带“私货”。
笔者曾经就在看到过类似的荒唐条款：“因一方违约而导致本协议无法履行的，违约方应当向守约方支付房屋总价款2%作为违约金，若守约方获得违约金的，应向居间方支付违约金的50%作为报酬”。像这样在本应由买卖双方之间成立的预约合同及违约条款中强行加入有利于中介一方的条款，加重买卖双方的责任，并排除其主要权利，属于无效格式条款。但如果不事先从中剔除这样的霸王条款，一旦对方涉诉，容易造成不必要的讼累。
同时，由于中介机构尚未促成双方签订存量房买卖合同，仅促成委托购买的预约合同，因此未达到支付中介费用的标准，仅能根据从事中介活动的成本支出来要求买卖双方支付必要费用。
中介合同的任意解除权。民法典第九百六十六条：“本章没有规定的，参照适用委托合同的有关规定。”中介合同是一种特殊的委托合同，除了民法典第二十六章对于中介合同的特别规定外，其余未做规定的部分，适用委托合同的有关规定。因此即使中介的三方格式条款中出现类似的约定：“本协议签署后，甲乙双方不得以任何理由解除，否则仍然按照全部的居间费用向丙方支付报酬”，仍然会被判定适用委托合同的相关规定，买卖双方享有任意解除权，但是若给中介一方造成了直接损失的，应当赔偿相应的损失。
买房对于上海大部分家庭来说，都是一笔不菲的开支。按中国人的传统认知，拥有一套自己的房子才是在这个城市真正安了家，才会有归属感，同时一线城市的房产作为投资品极有升值潜力。因此面对规则繁杂的二手房市场时，一定要擦亮眼睛，对于不熟悉的环节多方求证，签订合同前逐条仔细审查合同条款，要培养自身的契约意识，对签署合同的风险有适当的预判。
作者
俞静（上海正策律师事务所）
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