年，作为国内 的房产交易与服务平台，贝壳遭遇了前所未有的冲击。
赖以生存的房地产市场已进入下行周期，叠加疫情带来的不确定性，整体活跃度与交易规模急剧下降，年Q3，贝壳交上史上最糟糕的一份成绩单。管理层的巨大变动依旧在平复期，创始人左晖的离世，让二号人物彭永东走到台前。
不过，这可能并不是最难的部分，对于这家已走过20年风雨的公司来说，房地产周期可谓司空见惯，但从纽交所到港交所，双重上市背后的压力是资本市场需要一个明确的持续增长方案。
对此，贝壳的继任掌门彭永东给出的回答是：一体两翼。所谓的“一体两翼”战略，就是沿着贝壳的居住服务理念，从此前新房与二手房交易的主航道，继续延伸至整装家居与惠居租赁的第二赛道。作为一体两翼战略的开局之年，年，贝壳的 份成绩单写满了无奈。
，贝壳的关键词：效率与不确定性
“年 季度，我们依旧面临很大挑战”，5月31日，彭永东在业绩分析会上开门见山。毫无疑问，挑战与不确定依然是贝壳年的主旋律。短短85分钟的业绩分析会，彭永东及贝壳管理层提及这两个关键词多达23次，反映到财务上是贝壳的业绩增长进一步放缓。
根据财报数据显示，年Q1，贝壳的总交易额GTV为亿元，同比下降45%。这是从年Q3以来，贝壳总交易规模连续三个季度出现负增长，房产交易市场的低迷程度可见一斑。受此影响，年Q1，贝壳录得总收入.5亿元，同比下降39.4%，同样创下三连降。
对此，贝壳的CFO徐涛在业绩分析会上解释，年，伴随一系列密度和强度均超前的调控*策，房地产市场在去年下半年断崖式下跌，年Q1，此前的调控*策略有松绑的趋势，随着首付比例下调、房贷利率降低等针对性措施逐步落地，市场已经逐渐显现出复苏的迹象。
不过，徐涛口中所说的回暖迹象，其实主要聚焦在二手房市场。根据贝壳研究院的数据，年Q1，全国二手房市场交易总额环比下跌16%，相较于年Q3和Q4分别高达32%和21%的跌幅明显收窄。但另一边，新房交易市场因为开发商依然深陷流动性困境，至今未有明显起色。
与此同时，贝壳作为交易平台网络护城河也正在发生动摇。首先，贝壳的门店网络在收缩，年Q1，总门店数量为4.58万，同比减少家。其次，市场此前盛传贝壳经纪人流失了10万人，虽然 被贝壳方面认定为谣言，但从财报上看，经纪人的这 失数据并未被过分夸大。
年Q1，贝壳经纪人总规模为42.7万人，同比减少10.1万人，相较于年Q2高峰期减少12.1万人。此外，除了规模上的缩水，贝壳经纪人的活跃度也在降低。年Q1，贝壳活跃经纪人38.2万，同比下降超两成，活跃经纪人占比为89.3%，较去年同期下降1.3个百分点。
而交易网络的另一端，贝壳的月活用户也在逐渐走低。年Q1，贝壳的MAU为万，同比减少29%，对比年Q2高峰期时万的MAU，整体MAU下降了万。
面对内、外部的种种挑战，另一个被管理层频繁提及的关键词便是降本增效。年Q1，贝壳的总收入成本为.3亿元，同比下降35%，降本效果显著，受此影响，年Q1，贝壳在收入大幅缩水的情况下，毛利率依然略有回升，较年Q4的16.39%提升1.3个百分点至17.7%。
但在运营效率上，贝壳却显得有些尾大不掉。年Q1。贝壳整体的运营费用为31.4亿元，同比下降17.5%，但25%的总费率依然处在历史高位。在此背景下，年Q1，贝壳的净亏损为6.2亿元，这是贝壳连续第三个季度出现净亏损，上年同期，贝壳的净利润为10.6亿元。
“市场调整的时候，要拼能力、拼心力、拼速度”，彭永东最终用一句话为贝壳的定了调：今年，一体业务要过经营关、奋斗关，两翼业务要过创业关、合作关，整个组织要过降本增效关。
贝壳一体化遇阻：新房“假死”二手房“重伤”
从年转型交易平台以来，贝壳通过颗粒度更细的分工，重塑房产交易价值链的同时，将自身深度植入产业底层，从收入结构来看，贝壳的业务主要分为三部分：二手房业务、新房业务、新兴业务及其他。其中，作为第二赛道的两翼业务，整体家居及惠居业务均囊括在新兴业务分部。
年Q1，贝壳的二手房业务、新房业务、新兴业务的交易规模分别为亿元、亿元、亿元，三者分别同比下降44.5%、43.9%、63.6%。对应的二手房业务、新房业务、新兴业务收入分别为61.51亿元、59.1亿元、4.9亿元，三者分别同比下降39.7%、40.5%、15%。
其中，贝壳的一体化主航道中，新房业务增速基本与行业整体持平，平台效应并不明显。年Q1，对比贝壳新房GTV43.9%的同比降幅，克而瑞百强房企销售额的同比降幅为47.6%。二手房则表现出了一定韧性，根据贝壳研究院的数据，年Q1，全国二手房市场GTV同比下降52%。
对此，彭永东在分析会上表示，贝壳的一体化房产交易业务整体处在挑战期，虽然部分核心城市二手房交易已经开始筑底，但新房市场仍然低迷，民企开发商频频爆雷但*策纾困仍需时日，消费者信心低迷，叠加一季度末多地疫情反复，3月中旬开始，市场交易再度陷入停滞状态。
根据贝壳方面的披露，3月以来，30个头部城市中超过10个出现了疫情反复和管控收紧的情况，其中，贝壳根基最深厚的两个城市北京、上海均受到严重冲击。4月份，贝壳在上海地区的闭店率达到%，5月份，北京60%以上的门店暂时关闭，15%的新房项目被封控暂停待产。
根据贝壳方面预计，上海Q2的整体业绩都会接近停滞，北京Q2至少会有30%的交易会受到疫情影响。此前，这两大超级城市整体贡献了贝壳三成左右的业绩。受此影响，年Q1，贝壳约有6%的二手交易因此受到影响，预计，年Q2，至少会有25%的二手交易会受到影响。
总体来看，二手房交易的恢复再度被打断，整体复苏节奏会进一步延后，而新房交易市场却仍旧处于低迷态势，甚至开始进一步恶化。根据国家统计局数据，年Q1，全国新建住宅销售总额同比下降26%，创下年以来的单季第二大跌幅，全国房产开发投资同比增长不足1%。
与之相对的则是，国内 十个城市推出放了刺激*策，从放宽限购到发放补贴，整体力度不断加强。同时，首套、二套房贷利率均已降至年以来的低点，首套房贷利率 已降至4.25%，放款周期也从高点的73天降至今年4月份的29天，堪称年以来最快的放款月份。
“这一轮宽松*策对于市场发挥了积极作用，但效果相对有限”，贝壳CFO徐涛分析指出，首先，在需求最旺盛的一线城市，限制*策并没有放松。其次，民企开发商持续爆雷，加重了购房者的风险厌恶情绪，由此形成了负向循环。此外，疫情反复加重了购房者的不确定感及交易难度。
伴随着房产交易的压力持续，市场也在发生结构性变化。对此，贝壳方面表示，非民企开发商的比重正在不断提升，而随之而来的两个变化则会在未来一段时间内作用于贝壳的利润报表。
一个是来自民企的坏账风险不断增加。根据贝壳在业绩分析会上透露，5月12日，由于融创公告有4笔美元票据到期未付，贝壳处于审慎原则，将对来自融创的12.05亿应收账款进行 比例的坏账计提，其中，4.15亿无抵押部分，预计将在Q2对贝壳造成2~3亿元的坏账风险。
另一个是来自国企的收入将扩大，问题是，针对普遍对去库存没那么急迫的国企开发商，贝壳的议价能力也相对较低。根据贝壳方面介绍，对国企开发商收取的平均费率比民企开发商低20%，这意味着，随着国企开发商的进一步渗透，贝壳本就单薄的利润空间将会被进一步压缩。
两只翅膀的新生与苦涩
面对主航道的增长瓶颈，第二航道也因此被赋予了更多意义。
对于去年11月份抛出的“一体两翼”战略，彭永东在业绩分析会上系统阐述了背后的考量。从业务逻辑上来看，整装家居与惠居业务均是贝壳房产交易服务的自然延伸，其中，惠居租赁业务源自此前的分散式租赁管理，在国家房住不炒的大战略下，这一业务被推到了新的战略高度。
由轻到重，贝壳惠居业务构建了四种模式：1.租赁经纪服务；2.集中式公寓；3.长租房一站式托管；4.联合共建。今年2月，贝壳在上海落地的新青年公寓，出租率已经达到98%。截至年Q1，贝壳的在管房源接近1.7万套，同比增加37%，下半年，贝壳的目标是在管房源突破5万。
作为全新孵化的业务，整装家居则被赋予了更多
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