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上海楼市必看上海最新购房*策最全解析都

中科爱心救助 http://baidianfeng.39.net/a_ht/220806/11415399.html

我是上海房叔，深耕魔都房产投资十余年，房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，已带领+人资产破千万。房叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

购房资格及限购

单身人士

已婚人士

外地人士

1.购房人必须已婚

2.在上海没有其他商品住房

3.连续5年及以上在上海缴纳社会保险或个人所得税

注：满5年社保或满5年个税是指签合同当月不算，往前推算63个月中社保或个税正常缴纳满60个月。

离婚限购

1.婚姻期间出售的房屋不算限购不在限购范围内，产权证登记日期需在离婚日期前

2.离异时未出售或赠与房屋，离异后出售或赠与房屋依旧计算在内

3.夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，若离异已满3年，则不受影响，按照单身购房*策评判

法拍房限购

根据新*，购买法拍房也需具备上海市购房资格才行

赠与房屋限购

通过赠与方式转让住房的，受赠人也需要满足限购*策；该住房5年内仍记入赠与人拥有住房套数。

购房贷款

1、首套首付比例提升至35%；

2、即使本市无房，只要家庭有过房贷纪录，再次申请住房贷款就算二套贷款。二套贷款购买普宅首付5成、购买非普住宅首付7成；（即认房认贷）

3、公积金贷款可贷额度由余额的40倍降至30倍，补充公积金从20倍将至10倍；

4、家庭有过两次公积金贷款记录则公积金贷款不可用

公积金贷款利率：

首套房利率：

1-5年的公积金贷款年利率为2.75%。

5-30年的公积金贷款年利率为3.25%。

第二套房利率：

1-5年的公积金贷款年利率为3.%。

5-30年的公积金贷款年利率为3.%。

新房购房流程

等待取证

1、新盘取得了盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》

2、在上海，高层住宅基本结构成型才可以报批预售证。

按照条件认筹

1、认筹意向金费用，一般要求不能超过房源房价的20%。

2、支付认筹意向金，才有参与摇号的资格。

3、必须保留银联pos单、收据必须有开发商盖章。

4、认筹早晚不影响摇号概率，所以不用急着排队。

5、认筹时，购房者提供限购资格审查的材料。

6、认筹结束后，公证处还会再次审核一遍。

7、主要审查资料

（1）购买人身份证、户口本、婚姻证明（结婚证、离婚证及离婚协议）、未成年子女出生证明；

（2）社保证明或纳税证明；（非上海户籍需要提供，上海户籍不需要提供）

（3）购房人及家庭成员名下住房相关资料:购房合同或预告登记或产证等；（只要是购房人名下的产证均需要提供，与父母共有、动拆迁、宅基地）

摇号开盘

1、上海新盘统一由东方公证处进行电脑摇号排序。

2、根据摇号顺序选房。

3、选好房，签订认购书，将认筹金转为定金，在开发商要求的时间内补首付款、签订贷款合同。

4、没选房，没签订认购书，全额退筹。

5、一般开发商都在30个工作日内退回认筹金。

选房

情况一：轮到你选房时还有房子，但房子位置不好或者不是你想要的,

但房子位置不好或者不是你想要的，可以弃号不选，全额退购;

情况二：轮到你选房时没有房子了，弃号不选，全额退购;

情况三：轮到你选房，且你选到了自己想买的房子，签订认购书，将认购金转为定金，在开发商要求的时间内补足首付款、签订贷款合同

等待交房

二手房交易流程

一图带你了解最全的二手房交易流程

满五

具体“满五 ”的判断是哪些呢？

“满五”指的是房产证下发时间满5年，不同房屋性质判定标准不同，具体如下：1.商品房：房本填发的日期或契税票满5年2.公房：房本填发日期/契税票/购房合同/ 购房房款的收据日期，只要上述条件满1个就算满5年3.继承房屋：继承房屋以原始房产证日期计算是否满5年4.赠与：赠与直系亲属，按房本以原始日期计算是否满5年，赠与非直系亲属，按赠与后的日期算满5年

“ ”指的是以家庭（配偶及孩子）为单位名下只有一套住房

“满五 ”指满5年且是家庭住房。满五的房屋，产生的税费少，购房成本低，免去增值税及个税。

具体如何计算，跟着房叔一起

假设要购买一套面积为90平米的二手房，合同价为万，原值为万，首套房，税费如何缴纳呢？

情况1：买的是满五的普通住宅，税费为：

契税：万X1%=3万

情况2：买的满五的非普通住宅，税费为：

契税：万X1%=3万

增值税及附加：（万-万）/(1+5%)X5.65%=8.07万

共计：11.07万

情况3：购买的是未满2年的普通住宅、非普通住宅，税费为：

契税：万X1%=3万