壹近日，扬子晚报旗下的紫牛新闻发布了一则消息，意思是南京又要调控加码。即南京即将在4月份推行房价指导价，统一调控南京二手房的价格。这条*策，杀伤力不小，侮辱性极强。什么叫二手房指导价格？就是你的房子要卖多少钱，你自己说了不算，要按照官方的指导价来卖。而往往官方的指导价，是低于二手业主报价的，尤其是一些上涨比较快的红盘更是如此。相当于官方给二手房限价了。很多读者在后台咨询，这条*策对于市场到底有什么影响？这事是抄的深圳的作业，我们看看深圳现在怎么样，也就清楚了。在今年二月份，深圳发布了全城个小区的二手房指导价，光这份文档就84页，真的难为这些*策制定者了。那么这个指导价的制定，是按照什么依据来定的？有人说是根据过去两年小区的成交均价定的，同时参考品质，房龄等等因素，最后通过某种模型，计算出一个小区的成交指导价。和新房一样，这个二手指导价，一年更新一次。比如深圳的两家隔壁楼盘，指导价差了1万多，也是正常的。对于一些红盘热盘来说，官方给出的这个指导价，大大低于业主的预期。比如去年成交价也曾突破8万的光明第一楼盘“龙光玖龙台”，参考价只有5.19万元/㎡。曾经的深圳住宅“一哥”，成交价接近30万元/㎡，现在的参考价是13.2万元/㎡这么以来，南京河西的业主，目前非常紧张，毕竟这个区域新房限价挺狠，二手房可能也会强力限价。NO.2
贰但问题是，你的指导价是有，但房东肯定不卖啊，唯一成功成交的方式就是买附加产品。也就是说，指导价是指导价，但差价必须通过某种方式补回来。但银行不认民间的这种做法，你的贷款必须按照指导价来。比如一套价值万的房子，指导价是万，业主加一幅画万，这样买房人只能按照万来贷款，三成首付也就贷万的款，剩下的万要全款掏。这么以来，变相提高了首付，能买得起的就更少了。而且这万一幅的画，不受法律保护。所以本来能卖万的房子，指导价万，你再想卖万是很难的。一方面银行信贷不支持，另一方面有万属于私下交易，不受保护。最后总价可能万就成交了。二手房价，也就下降了。新房也是，一个楼盘倒挂万，买到就赚到。但号贩子卖房号最多卖30万，确保你买到。超过30万这个号就卖不动了。为什么？因为这30万不受法律保护，哪怕房子倒挂万，却无法通过市场来变现这万，只能打折出售。所以深圳的*策一出来，二手房价倒没有大跌，但成交量跌了挺狠。不是特别缺钱的房东，基本上不会按照指导价卖，买卖双方的预期差异太大，导致无法成交。所以这条*策杀伤最严重的群体是中介，没流量了。其次是房东，限价限到自己头上来了。此外，这条*策对于各个小区的房价保价委员会是一个沉重打击。如果成交价突破了，网上直接不给显示，市场情绪根本调动不起来，时间长了，这部分人的工作热情急剧下降，红盘的炒作氛围，也下来了。所以我总结这条*策的影响是：杀伤性不小，侮辱性也极强。房价可能打不下来，但上涨的阻力确实变大了。NO.3
叁问题来了，这条*策会不会在南京执行？这个不清楚。扬子晚报说要执行，那基本上八九不离十。但实话实说，南京弄这个*策，真心必要性不大。南京房价在长三角大中城市中的涨幅倒数第一。你一个房价涨幅倒数第一的长三角城市，要调控加码？另外一个原因是，南京这么多小区，每个小区的二手房指导价怎么定？如果一个数学模型就能把价格定下来，还要市场干什么？深圳这么玩，是深圳新房供应量太小，房价上涨实在太高，不得已而为之。南京图个啥？新房限价和土地市场限价还算容易，但这么多二手房估值，可就没那么容易了。这个给二手房估值的评估师，得有多牛X才行？实际上，即便是简单的多的新房限价模型，也有很大问题。比如河西南长期限价3.5万，导致万人摇号，现在江北核心区也限价3.5万，又要配合8成首付，很多刚需一肚子意见。而一些远郊板块又不限价，开发商自信心爆棚，定价偏高，导致去化极其困难。一部分楼盘市场疯抢，一部分楼盘去化惨淡，其背后的原因就是定价体系出了大问题，导致与市场产生激烈冲突，其实对于南京房地产市场的健康平稳发展，并不太有利。现在要对南京数千个小区制定指导价，不是不能指导，而是谁来指导？而且指导价一年一变，每个小区的涨幅都一样？如果不一样，那每个小区该涨多少，谁又知道呢？所以这个*策将会带来无穷的工作量，关键弄不好，这是我不建议玩这条*策的原因。即便实施后，深圳的房价也没真正打下来，效果有待观察。NO.4
肆不过，既然深圳能执行，南京也不是不行。所以万一*策真执行了，对于南京的房价格局，到底会产生什么影响?首先，二手房价快速上涨的预期会被打掉。一旦成交价明显高于指导价，网上就不给显示了。市场的焦虑感营造不起来了。可以这么说，房价上涨的本质就是一种情绪，你涨了，我觉得我也得涨，这样想的多了，就容易上涨。尤其一些热门板块的红盘，业主一个个都给打了鸡血似的，一蹦多高。现在指导价出来后，高价成交的信息传播就明显减缓了。再者，什么样的小区影响更大？热门板块的热门楼盘，影响很大。南京新房限价最严的几个区域，比如河西，核心区，南部新城啥的，二手房成交价明显高于新房价格。那么现在给出指导价，一手房和二手房的差距，会缩小，这样势必会调低二手房的指导价格。所以这部分红盘受到的影响很大。相反，南京有很多二手房四年都没涨了，这部分楼盘的指导价就是二手房价，基本上毫无影响。所以涨的快的，蹦的高的二手房，有可能受伤最大。房价上涨的阻力变大了。当然，打压一下红盘的业主委员会，也有一定的民意基础。不过，这个*策一旦上上去，再下来就难了。请神容易送神难，最后能执行到什么程度，还不好好说。反正这事我觉得挺难操作的，建议再观察观察深圳再说。如果调控加码，最近西安，成都，杭州，温州推出了一个*策挺好：限房价，保品质。杭州计划土拍加一条*策，价格达到最高限价后，竞争楼盘品质。谁承诺的品质好，地块就给谁，这样就解决了双限房无豪宅的问题，能够大大提升楼盘品质。拭目以待吧。内容来源：楼市科学家
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