提问：曾老师好，问个可能不好回答的问题：新上海人，落户三年，手头大约五六十万现金。是再攒点钱买个总价+的房好？还是先根据首付和总价先上车好呀？毕竟这段时间涨的有些多，有点慌。回答：你好，目前涨价的态势已经慢下来了，别慌买房肯定是得先上车，不过你的总价有点少，万总价的话首付得3.5成的话也得万左右了。具体推荐可以加入曾叔内部资料获取。提问：你好，曾叔，我买了徐汇滨江的百汇园二期，新房，刚拿到手，也实现了单价三万的增值，我嫌得房率太低，离我上班地方远（我在陆家嘴），想卖了再换浦东或虹口，杨浦，黄埔一带的新房，此举合适吗？回答：你好，现在还不建议买，百汇园二期还有潜力的，你可以做投住分离，保留这套，然后在上班近的地方租房住即可。具体选筹都要反复斟酌，精挑细选。可参见内部分享给你的楼盘。提问：曾叔你好，我的情况是单身，已落户上海，积分55.1，目标新房总价~w。目前看了青浦佳兆业和奉贤阳光城未来悦，佳兆业分可能不够，阳光城周边规划比较弱，请问老师有什么建议么，或者有其他新房可以推荐吗？另外有消息说后面积分规则会调整，土拍消息供地量也比较充足，是否不用太着急上车？谢谢！回答：你好，新房55.1分，所有的热门新盘估计都没机会了，就是那种比较偏的话，看你的需求是什么，如果是投资的话，可以考虑市中心小面积的房子，确定性会更大一点。土拍供应量大，基本就是针对五大新城来的。提问：您好！曾叔，请问投资一楼的房子能买吗？回答：你好，对房产价值的评估是一件非常具有技术含量的工作，它不同于普通中介对市场价的评估，也不同于评估公司对公允价值的评估，而是一种对房屋本身内在交易价值的试估。所以要判断这套房子是否值得投资，是看这套房子的内在价值和它现在的价格是否错配。一般来讲1楼房子的价格是要比次顶楼价格打8折的，但是1楼如果是送花园或送地下室的，那花园和地下室的价格又有加成。任何楼盘一楼和顶楼总是最低价的，但是大部分都是市场价。能不能买，还是看价格是不是真笋。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。提问：您好，曾叔，能否简单谈谈普陀真如和南虹桥华漕这两个板块未来潜力怎么样？回答：你好，真如发展的真得太慢，华漕潜力持续看好，不错的。提问：你好，请问曾叔，买动迁安置房有什利弊，谢谢，请分析一下。回答：你好，1、现在的动迁房，都是市ZF出钱，让开发商来盖，从品质上来看会比正常的商品房要差一些，主要是人车分流，停车位，绿化这些配套弱，但房子本身品质不会有问题。2、动迁房的居民素质弱一些。动迁户是土豪，但是素质弱也是客观存在的。如果你买的小区里有一部分动迁房，是会影响小区上涨空间的，因为居民素质会直接导致小区环境变差。我不建议买入有动迁房的商品房。但我建议可以买入全部是动迁房的小区，因为时间一长，小区里的动迁户都洗走之后，房价会涨。上海具体买房建议，详见内部分享。提问：你好，曾叔，现在看中一个盘，小区环境很好，户型也比较喜欢，但是位置不怎么好，看了周边二手房挂牌量比较多，价格感觉也卖不起价来，比较纠结，但是我觉得我是自住，是否不该考虑太多，反正拉长时间应该不会亏本吧，您觉得呢？回答：你好，我觉得，买房不管是自住还是投资，流动性都是你最后的防线。买房前必须要评估，一个城市或者区域的楼市，是否存在流动性，有没有持续上升的空间，能不能经受意外事件的冲击，是否能在横盘调整之后还能继续上扬，因为买房普涨大涨的时代已过。什么是流动性？就是你万买的房，过几年卖的时候，首先要卖得掉，而且刨除利息和成本，到手的金额至少也要比万多，这才是一笔划算保本的买卖。有人买了房，后来急需用钱，卖的时候完全卖不动，原价卖卖不掉，必须要折价出血才能出货，这样的房子最亏钱。任何人买房，赚不赚钱不是最重要的，卖得掉、别亏钱比较重要！那么如何买到流动性强的房子？好小区，好房子，好位置，好涨价!流动性表明市场有需求，在可见的未来、市场偏好不会变动太大！总结住宅市场的规律：除了房子本身的价值，流动性越高的房子，估值也就越高。如果一个房子的流动性强，那么它的价值就有可能增加得多，大家你买我卖，击鼓传花，价格也就越卖越高，反过来，如果这个项目没有流动性，房价就上不去。别墅、旅游地产等价格很难上涨，而有学校和地铁等配套的房子价格上涨较快就是与其流动性的强弱有很大关系。要买到流动性较强的房子，可以注意以下5点：1、买住宅型产品，普通人不要购买公寓、商铺、写字楼等商业地产；2、在好的板块和区域购房，也就是买在大部分人都容易接受的地方；3、面积不要太大，适中的面积就行，户型最好正常一点；4、房子的总价要相对较低，太高的总价不利于流动；5、能否贷款、贷款年限的多少对流动性的影响也很大。提问：曾叔你好，想问能否先全款在上海购买二手房，然后再用二手房抵押贷款的方式，来代替直接房贷。可以这样操作吗？利率是否比直接贷款低？回答：你好，可以操作，利率比直接贷款低。具体操作有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。
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