北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。提问1：章哥，您好。我现在是想换房或买房，又不知道换到哪里好，现在能筹集现金万左右，家庭月收入算公积金大概3万5左右。我在西罗园有套不到60平的小两居，两个孩子，一个小学三年级，一个快两岁。我单位在东四，老公海淀西三旗上班，无人帮忙带孩子。我想买或换个离东四近的，因为钱的限制，我初步看左家庄、西坝河、呼家楼这三个区域。想听听您的建议，一个是购房区域，一个是卖了现在的买大些的，还是不卖，买小些的。谢谢！回答1：1、西罗园的60平，估价万吧。现金，月入3.5，能支撑贷款万。2、左家庄、西坝河、呼家楼，这些地方也是老房多，学区也都一般，单价大多在7万左右。3、我的建议是，如果能确定长期居住，几年内不打算再置换，那最好是卖掉现在的，一步到位卖大些的。如果是短期过渡，今后还需要再换，那还是就买个小房得了，哪怕是租出起，以租养租，也比换大房划算。4、房子是长期投资品，置换的成本非常高。假定卖掉现有房产后，购买总价万的房产，那置换成本就算按照5%算，也是40万。那如果几年后再次置换，这40万就算是白扔了。这还没包括装修和时间精力等成本，都算上更高，分摊到每年很不划算。而如果是长期居住，以后不再换，那这笔钱就相当于消费，分摊到10年中就是每年4万，时间越长越划算。5、所以，如果是短期居住，那就直接购买万的房子就行，购置成本为30万左右。至少省下了*0.05=17万的成本，约等于这套房将近3年的房租。然后可以将两套房租出去，换一套大房租住，这样最合适。6、至于这购房板块，我没什么建议。从投资角度说，这三个地段没什么区别，都是市区成熟的生活居住区，从保值和升值来讲都一样。所以主要还是你们的通勤需求为主进行选择。提问2：章哥你好，单亲妈妈带一男孩，4岁。月薪税后3万左右。在东坝有个经济适用房，学区是白家庄小学新建的分校。担心朝阳教育不好，想买个房子让孩子上学。手里有50万左右现金，拆借下能到万。名下有一套88平米房子，东坝经适房，价值万左右。目标东西海，想问下是不是只能卖房换房了，是否还有其他方法能额外买到一套小房子，除了给孩子上小学外，也有一些投资价值？回答2：1、我对学区不太熟悉，但东坝的还可以吧。东北师大附、润丰、金盏，还有八十中管庄，很多人说是假的，我也搞不懂为什么。但总体来说东坝应该不算弱。2、如果不卖房，那就只能先把经适房转商，然后进行抵押以凑首付。经适房是朝阳新城吧，得看是几期的，最早那期是3，后面几期我记不住了。当地的指导价我也不知道，得让当地中介给算算账，看是否划算。3、假定转商之后价值，那能抵押出万。费用2%左右，20年期月供在1.3万。但这已经接近你收入的一半了，再贷款的话压力可不小。以现有万来算，最多买到不到万的房子，没法买学区房。也有一种办法，就是买平房。一般万之内肯定能买到，只是这种私产很少，得等着出房。但是，如果不卖房的话，你的购房指标无法解决。这可没办法。4、如果卖房，那如果卖出，加手中，再贷款万，能买到最多万的房产。在东西海都能买到房子，只是老房居多，面积最多50多平，小两居。学区房当然有投资价值，而且稳定性相当高。但也别指望还能像前些年那样连年上涨，可能性不大。学区房的主要用途就是让孩子上好学校，投资对象相当于是孩子，房子的升值只是附属。而且学区房的风险还是有一些的，主要就是政策原因，有可能因为教改而受损。5、总之，不卖房是没法得到买房指标的，所以做不到保留现有房子。至于是否置换，这我没有建议，只能是家长来做决定。提问3：章哥您好，想向您讨教一下经验，我们有天通苑三居室价值万，有公积金贷款万，目前月还0，家庭月入税后3万，一个孩子三岁半。手头有万，可能能借到无息贷20万，考虑孩子上学想要以父母的首套资格买一套万左右小房子，不知如何入手，想请教几个问题：1，现在买合适吗？还是再等两年。2，如果买的话买在哪里合适？我在鸟巢附近工作，意向是中科院附属附近南北沙滩慧忠里之类小区，或者海淀清河，都距离单位不太远的位置，您能否给个建议。3，如果现在不以老人名义买，等3年后卖掉天通苑房子置换一套大点的兼顾自住的房子这种方案是不是更好呢？谢谢回答3：1、如果有资金，我建议是今年买。北京的楼市已经盘整3年多了，市区是基本横盘，下跌的也就是10-15，郊区都不太多，指望着再继续下跌的可能性不大。就算没有疫情引发经济危机，今年都有可能上涨。现在是央行大放水，通胀和房价上涨是压力都大。而且你们这也不是纯投资啊，是为了孩子上学，那就没必要非得等行情，先确保学位是第一位的。2、让我建议当然是慧忠里了，朝外放到海淀也是好学校，要不学区房的价格也不会这么高。中科院附属不好说，合并后的这些年进步很快，但听说又换校长了，说不好未来。清河一直是海淀的普通学区，不好和朝阳比较。我不是搞教育的，说不出什么。但以万的总价，在慧忠里能买的到吗？这里是朝外的学区，单价10万。就算是老小区，20多平米的房也少有吧？清河有可能，这里的单价一直6万多，万应该能买到小房。中科院附属附近，科学园，估计也比较难，就算有也得等出房。3、我不明白为什么要等三年，似乎是不太想给孩子买学区房似的。其实如果勉强的话确实没必要，学习主要还是看孩子的资质。好学校对好孩子来说也就是锦上添花，对普通的才有可能雪中送炭。但如果真不是念书的材料，进了压力大的学校反倒受罪。另外，如果只是为了孩子上学，并没想在学校附近长期定居，那就没必要买大房子。反正孩子用完学位后也要卖掉，要不留着出租的话，租售比是很不划算的。以慧忠里为例吧，租售比应该在-0左右，而北京的平均值才。那也就是说，慧忠里的租金收益，低了非学区房30%，对投资来讲不合适。那如果将房子卖掉，这置换成本可不是小数，二套资格是6%，万来讲就是40多万，只是中介费和税费，还不包括装修等损失。所以，如果只是为了上学，那买套小房占坑最好，然后在周边租房倒省钱。4、总之，是否买学区房由家长决定，别人的建议不重要。从这三个地点来说，慧忠里肯定是最好，但万估计买不到，估计得万以上，所以建议做好资金筹划。仅供参考。提问4：章哥，您好，我拿到了北京户口，想买一套小房子，我在朝阳区双桥工作，男朋友在海淀区白石桥南，两个人首付只有万左右，年薪税后也只有30万左右，我们可以选择的可能不多，优先考虑离我比较近的房子，自己看了京通苑和荟康苑的二手房，有人建议我们可以买通州的房子，但是不知道应该怎么挑选，您觉得我们应该怎么选择？谢谢您！回答4：1、不建议去通州，最好就在管庄附近买。2、首先说，房子是用来住的，那就得主要考虑居住的方便性。从双桥虽然到通州也不远，但毕竟还是有一段距离的，从白石桥就更远了，没必要。而且从投资角度说，通州的稳定性或许比管庄板块强点儿，但你们又不是纯投资，也就没打算动不动就卖，所以并没什么影响。从升值来说，管庄已经是基本成熟的板块，和通州差不多，主要就是跟随北京大盘走势。而管庄附近也还有大量的土地，如果再引进大项目或增加配套，仍有跑赢大盘的可能，所以没必要舍近求远。3、从楼龄来讲，京通苑和荟康苑都不算老，最多20年出头，无论现在购买还是将来出手置换，都不会影响贷款，也就是不会减弱流动性。京通苑的塔楼多，好像荟万鸿是板楼多，户型应该更好点。不过你们的总价不高，那购买时哪里都行，只需注意朝向即可。我是觉得京通苑更好点，离地铁近，社区规模大，绿化不错，房源应该也多。那个年代的商品房质量都很好，华润又是央企，实力远非当年那些小开发商能比。仅供参考。提问5：章哥您好，说说我的情况，外地人，刚拿到购房资格，手上现金万，廊坊两套房。考虑北京投资一套房产，不考虑自住，主要抗通胀，出租用。想买一个租售比相对高一些的，位置不限。最近看了一下亦庄融创一号和南边四环外的楼盘，感觉都是自住型的，或者四环内老破小，看看章哥有什么建议。回答5：1、既然是纯投资，那就别买新房了。这就相当于买辆新车租出去让别人跑滴滴，不多给租金还毁车，不划算的。纯投资都是买二手房，新房只适合长期自住。2、纯投资可以买二手房，保值性最强，租售比也高。在同一个地段内，如果普通二手房的租售比是的话，那老破小一般在-，甚至有可能达到，合适的多。但老破小也有劣势，就是有可能影响贷款。在出手的时候也是因为同样的原因，造成买家减少，挂牌时间长。就是有能出全款或少贷款的，也肯定是使劲砍价。所以，如果投资老破小，那尽量选择年之后的，这种房龄对贷款几乎没什么影响。3、另外如果考虑平衡的话也可以投资普通二手房，以房龄在20年之内的为主，品质高的小区稳定性更高，也就是抗跌性强，在什么时期出手都波动小，不会受什么损失。但这种房的租售比就是平均水平，品质越高的小区，单价也高，租售比就越低。4、总之，各种产品都有利弊，没有十全十美的。投资房产最好避开优质学区，学校越好的学区房，租金回报越低。仅供参考。提问6：章哥好！我想买房，二套，不知道从哪里买，求推荐。原因:我和孩子上班上学均在劲松，孩子四年级，原劲松四小，现在改名叫:垂杨柳中心小学劲松分校。老公上班在西三旗，目前住旧宫的宣颐家园。我们上班上学都有点远，尤其是老公，所以考虑再买一套，想买个劲松和西三旗折中的地方，同时考虑孩子小升初的学校。宣颐的房子不打算卖，手中现金，每月能承担3万左右的月供，不需要太大，小两居就可以，求推荐在哪里买比较合适，！
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