北京中科白癜风医院爱心大使 http://baidianfeng.39.net/a_yyxw/130426/4165778.html春节后，监管一套组合拳下来，学区房的炒作被平息，节后三周，北京二手房挂牌量增加了多套，整个市场趋于平静。不少之前犹豫的刚需，都在惊魂未定中准备开始挑房了，今天洋房姐姐就来讲几个北京上车相关的问题。·为什么都贷款万？最近有个小朋友问，为什么周边买房的朋友房贷都办的万？这说明他这几个朋友，买的应该都是北京五环内的二手房，而且用的都是首贷资格。北京住宅的商贷比例规则如下：首套、普通住宅可以最大化的利用杠杆，且相比购买普通住宅，非普住宅要缴纳更多税费，所以在北京上车，要优先用好首房首贷的资格，购买普通住宅。北京将满足下面三个条件中任一条件的住宅，认定为普通住宅：1.容易率1.0（含）以上2.单套建面㎡（含）以上3.总价或单价满足环线指导价其中环线指导价分为五环内、五环到六环和六环外三档，五环内的总价指导价是万，也就是说五环内网签价≤万元的房产，都属于普通住宅。北京五环内的房产交易占比更大，这一群体中很多人为了最大化利用杠杆的同时，避免额外缴纳非普住宅交易的税费，选择以万作为网签价格。房产网签价格就是银行的批贷基数，万*35%=万，因此万成为了很多人的贷款额。所以说万并非北京五环二手房的贷款上限，只是在首付充足的前提下，最实惠的操作方法。·为什么都说北京首贷资格很宝贵？都知道在北京拥有首房首贷资格，是最大化利用杠杆的前提。其中，首贷比首房资格更加重要。因为首房资格的判定只要当前处于无房状态即可，也就是说卖光手中的北京房产，依旧可以重新拥有首房身份；而只要办过一次房贷，就永远失去了首贷资格。看看上面的表格，其中的“二套”是认房又认贷的，一旦失去首贷资格，再买普宅就要付60%的首付，购买非普要准备80%的首付，跟全款几乎没有差别。洋房姐姐见过财大气粗的购房者，拿到北京房票后选择全款购买北京的第一套房产，就是为了今后置换大房可以用上更高的杠杆。·应该买哪儿？北京房票来之不易，首贷资格又非常珍贵，使用前一定要反复斟酌。大部分的刚需上车时子弹都比较有限，北京上车的底线是多少呢？多万就可以，不过这个价位在相对核心的城区，只能买到老破小。北京的老破小大多指的是90年代前建造、没有封闭小区、没有电梯的老小区，这些房子虽然周边环境成熟、上车门槛低，但未来很难有人接盘。去年之后，西城也开始实行多校划片，至此一部分老破小最后的价值——学区，也被大打折扣，未来没有学区加持的老破小，会完全失去流动性。虽然刚需买房绝不是为了以后出手赚大钱，但房子的保值属性、未来置换的余地，是必须考虑的。所以如果手里子弹实在是少，与其考虑位置相对核心的老房子，不如找找四、五环外地铁沿线的次新房或新房。一方面新房可贷款的比例更高，税费低、无中介费；另一方面，北京房价虽然会保持整体平稳，但局部依旧存在机会。北京的发展并不是单纯的按照距市中心的距离或者环路划分的，稍微了解北京的人都知道，北京一直是向北、向东发展的，在上地、望京等地区，最优秀的企业吸引了人才，又不断吸引同类型企业入驻，形成产业群，高薪人群的居住、消费需求，又带动周边住宅、商业的开发，提升地区竞争力的同时，也拉高了房价。对于大多数人来说，上地、望京的房价早就高不可及，但核心产业区的扩散、溢出效应会不断持续。比如国贸扩散到了双井，中关村扩散到了永丰，永丰又带动了西北旺。买不起北京核心城区房产的朋友们，可以尝试押注北京的未来中心。看看最赚钱的产业都集中在哪里；或者翻翻北京上市企业的招股说明书，看看他们的高管都住在哪儿，到这些地点的辐射区找找机会。·“满五唯一”是什么意思？北京的二手房产出售信息中，每一套都会标注“满五唯一”“满二高原值”之类的字眼，这是什么意思呢？为了降低房产周转率，打击炒房行为，北京多年前就以购买是否满两年/五年和是否唯一，将出售的二手房分成了6类。购买满五唯一的房产出售缴税最低，只需要缴纳契税；满二不满五，还要缴纳个税；如果是不满二的房产，个税、增值税、契税都得交，买卖双方都很难接受，所以北京二手市场少见购买不满两年的房产出售。具体的税款计算比较复杂，还要考虑是否首套、房产面积等情况，最后贴一张绿中介制作的表格，供大家参考。
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