昨天，正荣润锦城一套待售的二手房“出圈”了！
这是88㎡的三房，报价万，单价约3.64万/㎡，什么概念？
要知道，12月初同小区相似户型的成交单价超4.4万/㎡；而就在昨天，江核纯新盘晴翠府以3.95万/㎡（含元/㎡升级装修包）的均价首开。
时间再拉长些，早在2年前润锦城同户型已有3.67万/㎡的成交记录了。二手房价回到2年前，在江核是普遍现象还是个案？
1
占位江核的核心位置，正荣润江城、正荣润锦城、华润国际社区、雅居乐滨江国际等小区，这几年的二手房价“高歌猛进”。
链家数据显示：
正荣润江城、正荣润锦城，成交均价约4.7万/㎡；
华润国际社区，成交均价约4.6万/㎡；
雅居乐滨江国际一期至四期，成交均价在4.3-4.4万/㎡不等。
去年下半年到今年上半年，楼市处在“牛市”行情时，雅居乐滨江国际、正荣润江城、正荣润锦城均出现超5万/㎡成交的房源。
市场冷却，正荣润江城和正荣润锦城的成交价有所回落，但从链家平台的成交数据来看，并没有跌破4万/㎡的房源。
如今，正荣润锦城出现挂牌单价仅3.64万/㎡的二手房，是噱头还是另有隐情？
锐评君联系了维护房源的中介，对方表示：“这套房是低楼层房源，价格十分美丽，估计很快就会被秒。”
细细问下去，原来这套房有“猫腻”：“其实是工抵房，产权登记在一家第三方公司名下，满两年，毛坯状态，没有入住痕迹。”
中介提供的房屋内部参考照片
顿了顿，中介继续介绍：“这套房是当年开发商抵工程款给第三方公司的，现在大行情不好，第三方公司急需用钱，低价甩卖。”
问题来了，如果是登记在公司名下的住宅，交易的过程中会产生高额的税费。
锐评君咨询不动产登记中心，得到的答复是：“登记在公司名下的住宅进行交易，按照差额征税，跟商业性质房源的税费差不多，含5.3%的增值税、30-60%不等的土地增值税，另有印花税等，具体情况要看公司情况和房源详情。”
如此高昂的税费，将由哪一方来承担？
对此，中介表示：“税费由第三方公司承担，买家只需承担契税。如果买家的首付比例达6成，第三方公司可以合理避税，买家需要缴纳的契税会更少。”
2
工抵房，顾名思义是开发商出于资金压力，结算时将房产抵给施工方或供应商。楼市行情不好的时候，市场上经常看到打折出售的工抵房，以新房居多。
有些意外的是，交付多年的正荣润锦城，“低价甩卖”的工抵房不止一套。
中介展示了朋友圈的房源详情：“最近88、、㎡户型均有低价工抵房在售，比如一套精装的㎡户型，报价万，单价仅3.68万/㎡，挂出来没多久就成交了。”
“楼市行情欠佳，价格一再下降，比如88㎡的，之前能卖到近万，现在万就能卖。要知道，个人业主的房源即使急卖，也得挂牌万以上。”中介说。
链家上，润锦城80多平小户型挂牌价多在万以上↓
他反复强调：“这批工抵房产权清晰，走正常的二手房交易流程。客户贷款的话，银行下款就能拿房，是抄底的好时候。”
以正荣润锦城发散开来，眼下，果真如中介所言，是抄底江核二手房的好时候吗？不妨看看江核的最新楼市格局。
3
官方划定的江核，又被大家细分为核中核、隧道口、青奥、政务中心、研创园等区域。
二手房市场上，核中核主力次新小区为华润国际社区；隧道口有正荣润江城、正荣润锦城、雅居乐滨江国际等；青奥则有保利西江月，这些小区二手房均价在4-4.7万/㎡不等。
不过需要注意的是，这些小区总户数加起来超1.3万户。目前仅从链家平台上看，部分小区的挂牌待售房源数量，要超出成交房源数量。
再来看江核的新房市场。
核中核，精装均价不到3.6万/㎡的中交锦方仅剩少量尾房在售，晴翠府含包均价约3.95万/㎡。而待入市的卓越G17、龙湖G18毛坯限价3.5万/㎡，中铁G19毛坯限价3.8万/㎡；
隧道口，保利江汇仅剩少量尾房，含包均价3.57万/㎡，世纪金源G42已被中北、金基收购，小道消息称未来要卖4万/㎡以上；
青奥，今年起新盘供应爆发，在售的颐和铂岸江璟和越江时代，含包价集中在3.4万-3.7万/㎡。保利G14和中海G15，毛坯限价最高达元/㎡；
政务中心，在售新盘有花语熙岸、大华锦绣江来、天宸云筑、天宸江樾等，其中花语熙岸前期为精装交付，均价3.28万/㎡，天宸双盘可选装修包，含包均价约3.6万/㎡；
研创园，佳源玖棠府还有2栋楼待售，前期精装均价3万/㎡出头。
综合来看，江核的楼市格局呈现几个特点：
①新房供应井喷
随着大规模的卖地，江核的新盘供应较前几年多了不少，在售/待售的新盘近20家，买房人的选择多了很多。
②新房与二手房之间的价差有所缩减，但仍有倒挂优势
全装修+升级包的双限模式下，江核新房价格较此前一刀切的3万/㎡有了大幅提升，比如核中核，后续卖地的毛坯限价多在3.5万/㎡及以上，加上全装修、升级包，房价可达4万/㎡上下，与板块的二手房价格的差距正在缩小。
但江核仍有一些价格比较香的楼盘，会对二手房成交形成挤压，比如华润国际社区二手房成交价达4.6万/㎡，中交锦方不到3.6万/㎡的精装新房便更受买房人欢迎。
③未来，江核的二手房源也将井喷
此前锐评君粗略统计过，江核已交付的、收官的、在售的、待售的楼盘，总户数已有几万户，未来哪怕只有十分之一的房源拿出来卖，二手房库存就足够可观。
楼市行情下行，江核的部分新盘开了分销、降低首付比例，去化压力大增，更不要说二手房。中介表示：“江核二手房价有所回落的同时，成交量大幅下滑，一个小区一个月能卖一套就不错了。”
那么，遇到诸如正荣润锦城这般3字头的工抵房，能不能买？
锐评君认为：眼下，央行降准降息，信贷政策有所放宽，楼市有了回暖的迹象，黎明前的黑暗是抄底的好时机。要注意优选配套齐全、开发商和物业口碑良好、产品过硬的小区和房源。能以3.6万/㎡的单价买到得房率相对高的润锦城次新房固然很香，但抄底时要注意规避风险，注意甄别是否有产权、税费等“陷阱”。
联系电话：