白癜风诚信为民 http://nb.ifeng.com/a/20180331/6472849_0.shtml二手房在降价已经是藏不住的事实，尤其是今年疫情影响下二手房价格下跌也是一种必然结果。毕竟过去几年我们投资性房产太多，房地产市场供过于求的情况已经十分普遍。用“能卖出去就是本事”来形容如今的二手房市场不为过，借此机会简单谈谈我的观察。二手房价格出现下降几乎是必然，毕竟长期的供过于求毕竟导致价格走弱近10年来住宅商品房销售始终处于高位，仅仅10年的房屋空置率理论上已经超过40%配图图上所示是近10年来我国住宅商品房销售面积走势图，简单计算后我们发现仅仅10年我国住宅商品房的销售面积累计就超过亿平米；而查询国家人口流动数据后发现，近10年我国常住城镇人口净流入不过1.78亿，按照年国家统计局公布的人均40平米住房来看（已经接近发达国家水平），房屋理论空置率已经达到40.6%!!为何会有这么多的房屋空置？大多数都是房产投资惹的祸。就跟新建商品房价格上涨后很难降下去一个道理，二手房价格想要涨上去愈发困难大家需要知道真正购买二手房的人群是相对单一的，刚需和改善房者是大头。不过无论是改善还是刚需对于二手房的要求也是越来越多，学区、交通、商业、居住环境、物业服务等。过去二手房能够卖上好价格除去位置因素外，多数或多或少跟学区有点关系，也就是我之前一直讲的资源聚集度。不过很明显的趋势是，国家对于房产背后的资源属性一直在试图减弱，这对于二手房来说不是什么好事，几点观察：配图房价本质上还是资源聚集度的体现，尤其是教育资源，随着教育改革的深入，房产背后的资源属性逐步被削弱后房价持续坚挺的时代会逐步结束。商品房出现的本质原因就是为了解决人们的住房问题，到后来成为大家投资的对象很大一部分原因就是资源属性（尤其是教育资源的稀缺性），最典型的就是优质学区房的价格要比普通商品房的价格要高接近一倍左右。不过今年北京某区已经开始在试行“多校划片”，以及不少城市小升初开始实行“摇号”，基本已经预示着国家对于房价的资源属性进行调整。大家纯粹的住房需求已经越来越少，而房产供应速度和数量却在持续增加，如今新建商品房价格上涨的主要因素已经跟成本挂钩了，二手房则不存在这个问题。二手房作为已经经过一手买卖的房产，其再次出售能够带来的税收收益已经不多，地方想要维持二手房价格坚挺的主观意愿也不强。二手房价格走势基本跟房产供应和需求有着直接关系，空置率已经超过40%的房产供应，各位觉得价格能够继续坚挺的可能性有多大呢？新建商品房价格持续走强属于“不得已”，多数二手房价格持续走弱基本是必然，能够继续涨上去的可能性很小区别于新建商品房价格持续上涨跟成本上涨、通货膨胀、地方财政等不同，支撑二手房价格持续上涨的原因似乎只有通货膨胀了配图图上所示是近5年来国内通货膨胀走势图，可以看到多数时间段内国内通货膨胀率基本维持在2-3%的水平（除去年特殊原因导致通货膨胀率短时间超过5%以外）。从这点来看未来国内的多数城市二手房价格能够维持这样的年增速已经实属不易，不过对于多数城市来说真的能够做到吗？恐怕很难。配图如上图所示的北京为例，近1年来北京二手房销售价格同比走势多数时间都是处于微跌的情况，这里面除去北京房价较高外，还跟国内二手房走势偏弱的大环境有关系。各位觉得，北京这样的城市二手房走势都走弱的情况下，其余城市二手房继续走强的可能性大吗？大家自己考虑下。潘石屹的一句话真的值得大家去认真思考“房地产是社会多余资金的蓄水池”，影响房价的关键其实还是资金充裕度，不过这些资金多数是优先进入新建商品房市场房地产是社会多余资金的“蓄水池”，不过这些资金多数只会流入新建商品房市场，而不是二手房为何会这样说？跟大家讲一个例子大家就明白了，年北京爆发了一次“资本集中推高房租的事件”，不少租房客的房租上涨超过20%以上。最终原因其实也很简单，专业租赁公司通过引进资本的方式，短时间内囤积了大量一个区域内的房源，开始哄抬市场，引起了其他租赁公司的追捧。大家需要想明白一个问题“为何资本宁可把目光放到租房市场上，也不愿意放到二手房上？”资本都明白一个基本事实“买二手房基本就是做接盘侠”，本身就是资本推高的房价，各位觉得他们会再接手吗？配图一二线城市的二手房或许还可以持有观望等待好时机出售，其余多数城市的二手房能卖就赶紧卖（仅只投资客）一二线城市不管怎么来说未来较长一段时间内都是属于资源、人口不断涌入的情况，随着越来越多城市加入地铁建造、城际铁路建设行列，交通优势本身会转变为很多其他优势，这也是资源持续增加的表现。不过对于其他城市来说，维持城市本身的发展就变得愈发艰难，能够被合并（跟莱芜一样）或许还好些，自主发展已经变得愈发艰难。这点是由城市发展“大者恒大，强者恒强”来决定的。综上，感觉现在二手房在降价是一个事实情况，房价一旦步入下降通道想要制止就很难了。对于三四线城市的房产投资者来说，能够出手就赶紧出手，前提是能够卖得出去。
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