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年是财富剧烈波动的一年。
大洋彼岸，美国继续维持天量印钞速度，纳斯达克继续大涨。
美股几个 科技股-FAANGM-的股价，天空才是尽头，如果你持有这些股票，那么恭喜你财富又继续大增。
苹果 的市值已经超过3万亿美元，而且几家万亿美元级别的公司已经连续大涨好几年了，人类的资产能涨多高，取决于纸币的印钞速度有多快，纸币不值钱。
每年都会有人猜，美国的股票和国内的房价这两大泡沫谁先破灭？几乎每年都会让人失望。但指数上涨不代表你就能赚钱，股市如此，楼市也是如此。
如果你在年底买了中概股的 公司---腾讯，阿里，拼多多，美团，B站，爱奇艺，快手等......那么市值腰斩都是幸运的。
如果去年买了以前的明星教育培训公司股票---好未来和新东方，那么超过90%的市值财富灰飞烟灭。
从股市到楼市，你想到了什么？
年也是楼市剧烈变化的一年，从火热到冰冻，只花了几个月。
对于开发商来说，上半年还在高歌猛进，下半年则是风声鹤唳。 批集中供地还高价抢地，第二批集中供地就开始大面积流拍、撤拍。
到了年底，一大批民营开发商已经躺在ICU里了，病危抢救的名单也越来越长。
恒大财富、佳兆业财富等等房企理财的兑现遥遥无期，讨债、讨薪、维权的情况此起彼伏，年竟然是是房地产行业历史上最艰难的一年！
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年的北京楼市，分化同样从未如此明显。
有的房子，涨了50%；有的房子，几年房价没动，甚至还跌了；有的学区房，去年大涨，今年大跌；二手房价从一季度快速上涨到三、四季度的快速下跌。
当没有天量放水支撑，当没有极度宽松的信贷进入楼市，也就有没了鸡犬升天的牛市。就像-年的股市你可能再也看不到；-年的楼市我们也可能此生难见。
牛市的记忆是如此刻骨铭心，以至于过了5年、甚至10年之后，还有人念念不忘，也有人心有余悸。
但楼市剧烈的调整是故意为之的，是调控的结果，是“房住不炒”的结局，所以不要再期望全面的大牛市，不会再有“涨价去库存”。
北京楼市的总市值超过30万亿，每年二手房+新房的成交量都超过20万套，今年光二手房成交就超过19万套！这是一个每年成交额超过万亿的市场，想要再来一次全面的大牛市，可能性微乎其微。
年北京二手房市场的成交量， 点出现在3月份，随后在较高位置停留了3个月。由于网签有滞后性，实际上，二手房成交从4月份就开始下滑，6月份之后的网签量则一路不断下滑到10月份才开始反弹。
成交量也反映了上半年和下半年冰火两重天的市场状况。
同时也需要看出，12月份的成交量又重回1.5万套，而全年成交套，在过去11年中，排在第3位，仅次于年和年的成交量。
19.3万套，也是过去5年 的成交量。
如此看来，北京基本面仍然强劲，需求旺盛，市场本身的韧性十足。
由于北京买房杠杆低，泡沫也远比其他城市小。北京的房价，总体而言，还是与M2同步成正比。在一线城市中，北京房价也是调控得 的一个，北京房价曾经大幅 与深圳上海的房价，现如今已经落后不少。
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预测年北京楼市的走势，我们还是从*策、货币、需求和供给来分析。
年的调控
如果我们回顾去年北京楼市的调控，3月初，领导人提到学区房，我们 时间提示学区房的风险。到了6月份，西城学区房遭遇重挫，此后几个月，德胜片区的房价一度下跌20%！
8月份，北京出台新*-离婚3年内不能买房，堵上“假离婚”的漏洞，使得相当一批改善购房者失去了购房资格。
10月份，海淀针对26个“学区房”小区推出指导价，对二手房挂牌价进行控制。
去年效果最明显的调控手段，其实是来自于住房贷款的额度管理，这个“隐形调控”立竿见影，很多卖房的业主，房贷批了之后半年没收银行放款。一旦延迟放贷，换房链条立刻被阻断，成交量迅速冷却。
年的货币*策其实比较宽松，市场上不缺钱，但是严控信贷流入楼市。金融机构收紧了房地产行业两头的贷款，包括开发贷款和居民购房贷款，突然的停贷、抽贷，直接导致民营开发商死伤一片。
年底风向开始转向！12月6日中央*治局会议提出支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。
需要注意的是，年底住建部旗下的中国房地产报发布文章，孟晓苏连续批评去年的调控，批评金融监管机构，也预示着今年的调控可能会转向，*策会纠偏。
对于年的楼市调控，就全国来讲，应该会放松；就北京来讲，也不要太乐观，北京的兜里调控楼市的工具，有的是。
年的供需
年北京二手房成交19.3万套，过去5年 的一年。而链家的二手房源全年一直保持在7.5-9万套区间震荡，相对比较稳定。
年北京新房住宅成交6.2万套，同样是 的一年，新房新增供应量则是5.6万套，库存超过10万套。
展望今年的供地，新增供应量仍会保持较高水平，仍然是供需两旺的局面。不过由于部分新增供地位置和定价的原因，我们预计今年的成交量会比去年有所下降。
在二手房市场，北京现在调控也越来越精细和精确，终有一日，甚至可以精确至单个小区。
我们从新房的定价中可以看出北京对“稳房价”的期望：新房的价格几乎不会跌，但也不会大涨，只是在不断的小幅上涨。
可以观测，过去3、4年，同地段新房价格的变迁：
昌平回龙观地铁盘定价，5.4万---5.75万---6.3万
朝阳东坝地铁盘定价，6.9万---7.1万---8万---8.6万（两年后的价格）
石景山因为城市更新和冬奥会，比较缺钱，新盘定价涨幅较明显，6.3万---7万---7.5万---7.95万
年北京新房成交均价仅上涨了4%，这就是北京想要的调控结果，可以涨，但不能大涨。
你问我北京房价将要去何方？
我指着新房价格的方向。楼市供给侧改革
其实中国的楼市就是一个彻底的*策市。
去年的调控就是房地产行业的供给侧改革，高杠杆的民营企业将大批出局，最终市场的剩下主体就是央企和国企，未来的产品价格更加可控。
如果我们回顾多年前煤炭行业、钢铁行业的供给侧改革，就会发现结果是民营企业的大量出局，产品价格的 可控。
这些都会在房地产行业重演。
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过去，每次股市走牛之后，楼市一定会走牛，因为股市和楼市是货币 的两个蓄水池。很多人在股市赚了钱，就会套现出来买房改善生活，连杰克马都是这样。资金如水，会在不同的蓄水池之间流动。
A股已经连续3年上涨，“房住不炒”未见松动；一方面，今年的货币供应仍然会很宽松，另一方面，信贷流入楼市还在被严格管控。当前禁炒币，禁炒美股，信托、理财也都不再是稳妥的投资渠道，房住不炒，那么资金往哪里流，就很有意思了。
我们判断，楼市同股市一样，目前已经进入了强调控的阶段，“稳地价、稳房价、温预期”已经精细化，大起大落的机会变小。
在这样的预期之下，我们更
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