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01真实二手房买卖的一般特征
真实的二手房买卖一般都是：
1、通过中介公司居间进行交易；
2、买房人会认真核对房产证、产调信息，以确认房屋是否有权利瑕疵；
3、买房人会亲自去看房，以了解房屋的质量及周边环境；
4、房屋买卖合同的重要条款约定清楚、明确；
5、买房人会按照合同约定支付款项（包括申请贷款）；
6、房屋价格符合签订房屋买卖合同时的市场价格；
7、买房人会要求卖房人按照约定办理网签、协助贷款、过户、交房等手续；
8、卖房人也会要求买房人按照合同约定履行付款等义务；
9、如果其中一方违约，双方会协商处理（如变更原合同约定等），协商不成的，另一方会通过诉讼、仲裁等方式积极地主张自己的权利。
02虚假二手房买卖的常见特征
虚假的二手房买卖，或者是为了“买卖担保（让与担保）”的目的，或者是为了骗取银行贷款的目的等等，其交易过程中则有很多不符合常理、不符合交易习惯的地方。如：
1、房屋买卖双方并没有通过中介公司居间服务来进行交易（当然，这个要件不是虚假买卖的充分条件，也不是必要条件）；
2、买房人并没有实地看房；
3、房屋买卖合同的部分重要条款没有约定或者约定不明确。
4、房屋的价格和合同时的市场价格相差较多（一般表现为明显低于市场价格）；
5、买房人的资金来源异常；
6、房屋买卖双方直接或间接（如其中一方与另一方的利害关系人之间）存在债权债务关系，双方签订有回购协议等协议，双方的交易是通过一个特别授权的代理人来完成的（最典型的是卖房人是由其公证委托的代理人代理其完成从与买房人接触到过户交房全过程的交易）；
7、其中一方没有履行合同的情况下，另一方并没有积极地主张自己的权利（如卖房人没有协助办理过户手续或没有交房，买房人并没有积极要求卖房人过户或交房）。
03房屋买卖合同无效的法律依据
认定虚假的房屋买卖合同无效要有明确的法律依据，常见的法律依据如下：
1、如果该虚假的房屋买卖涉及到买卖担保（让与担保），则相关的房屋买卖合同等协议因违反了物权法定或流抵的规定而无效，也可以以非真实意思表示为由确认合同无效；
2、如果该虚假的房屋买卖是为了骗取银行贷款，则相关的房屋买卖合同等协议因“恶意串通损害第三人利益”、“以合法形式掩盖非法目的”而无效；
3、虚假的房屋买卖合同不是合同双方当事人真实意思的表示，则相关的合同因违反了《民法通则》第55条第二项、《民法总则》第条为由认定合同无效，即法院以当事人意思表示不真实为由确认合同无效。
04慎以“恶意串通，损害第三人利益”为由诉请确认合同无效
我代理的北京市朝阳区人民法院（）京民初号确认合同无效纠纷案、上海市杨浦区人民法院（）沪民初号房屋买卖合同纠纷案、上海市第二中级人民法院（）沪02民终号房屋买卖合同纠纷案三个案件中，我都是代理被告（二审中是被上诉人）应诉（都取得了胜诉），原告（二审中的上诉人）都是以“恶意串通，损害第三人利益”为由起诉或上诉，要求确认合同无效。原告（二审中的上诉人）以“恶意串通，损害第三人利益”为由要求确认合同无效的诉求都没有得到法院支持，这当然和个案中举证质证及法庭辩论等有很大的关系，但是从上述几个案子，我们也可以看出，以“恶意串通，损害第三人利益”为由要求确认合同无效的诉求很难得到支持，因为“恶意串通”很难举证证明。
《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……”
“恶意串通”是指合同双方以损害第三人利益为目的而非法勾结通谋的行为。在公证委托卖房的背景下，“恶意串通”是指公证委托的代理人（受托人）与买房人以损害卖房人（严格讲是房屋所有权人）利益为目的，非法勾结通谋的行为。
（一）“谁主张，谁举证”
《民事诉讼法》第64条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”
《民诉法解释》第90条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”
《 人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”
根据上述规定，以恶意串通损害第三人利益为由主张合同无效的一方应当举证证明“恶意串通”。
（二）最直接最有力的证据难以获得
例如，在公证委托卖房案件中，如果卖售人本人以恶意串通损害第三人利益为由诉请确认合同无效，证明“恶意串通”的最直接最有力的证据莫过于如下证据（其一即可）：
1、（原）房屋所有人的公证委托代理人与买受人签订的协议，协议内容是如下条款（全部或主要部分）：合同价明显低于市场价、房款不实际支付给房屋所有权人、非法利益如何分配、如何规避法律责任等等。
2、（原）房屋所有人的公证委托代理人与买受人谋划非法转让房屋所有人房产以非法获利的真实性能够得到认可的录音录像等。
但是上述证据一般不会存在，即便存在，（原）房屋所有人也几乎不可能获得。所以说，最直接最有力的证据难以获得。
（三）与其七拼八凑碰运气，还不如转换思路
1、七拼八凑碰运气
所谓七拼八凑碰运气，是指以恶意串通损害第三人利益为由主张合同无效的一方，罗列诸多对自己有利的证据。不可否认，这些证据是很重要的证据，也是获得胜诉的必要条件。但是，之所以说“碰运气”，是因为这些证据无一能够直接证明“恶意串通”，举证方只能寄希望于法官根据优势证据原则和自由心证能够相信自己所说属实并进而支持自己的诉讼请求，但是请求权基础逻辑上的混乱脱节给法官的裁判带来压力和困扰，所以说原告有碰运气之嫌。
当然，个案中原告如此主张可能是无奈之举，也有可能是个案中有一两个很有利且很有力的背景，如：
（1）买卖双方有关联关系： 人民法院（）民四终字第1号民事判决（ 院指导案例33号）债务人将主要财产以明显不合理低价转让给其关联公司，关联公司在明知债务人欠债的情况下，未实际支付对价的，可以认定债务人与其关联公司恶意串通、损害债权人利益，与此相关的财产转让合同应当认定为无效。
（2）公证委托卖房背景下，（原）房屋所有人的代理人与房屋买受人是同事关系，且庭审中谎称之前不认识。北京市海淀区人民法院（）京民初号民事判决认为：结合郭某某与张某某在本案审理初期均表示双方因此次房屋买卖事件才予以相识，直到王某某调取双方均系中鼎嘉业（北京）投资管理有限公司的职员后，双方才承认系事先认识的同事关系。故本院认为依据毛某与王某某的公证书，如果王某某不能按期偿还借款，毛某可依据公证书向法院申请强制执行。即使需要出售涉案房屋来偿还王某某对毛某的借款，张某某亦应核算欠款数额，与王某某共同确定出售房屋的具体内容及出售房屋后售房款的处置情况。但张某某在本案中并未履行上述义务，作为买受人的郭某某亦未履行实际付款义务，故据此本院认定郭某某与张某某在房屋买卖的过程中存在恶意串通的事实行为，损害了王某某的合法权益。
2、转换思路：以意思表示不真实为由主张合同无效
（1）法律规定
《民法通则》第55条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。”
《民法总则》第条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行*法规的强制性规定，不违背公序良俗。”
（2）法理解析
什么是意思表示不真实？以公证委托卖房，（原）房屋所有权人以意思表示不真实为由主张合同无效为例，谁意思表示不真实？哪个阶段有不真实的意思表示？
、公证委托书系伪造，（原）房屋所有权人根本就没有卖房的意思表示。
第二、公证委托书真实，但是（原）房屋所有权人做此公证委托，是为其债务做担保，而不是真想卖房。
第三、房屋买受人买房非真实意思表示，房屋买受人的真实意思不是“买”，而是“骗”。真正的买房人，不论是自住，还是投资，都会非常谨慎：正规渠道获取房源、实地看房、认真签约、合理对价、实际付款、要过户也要交房……但是，如果买受人只是想将房子“骗”到手赚取非法利益（不论是自己持有还是转卖），上述环节会部分缺失。反过来说，上述重要环节部分甚至全部缺失或不合常理，则说明买受人没有买房的真实意思，房屋买卖合同也就无效。
05附：
案例一：吴某某与王某、美联公司、魏某某、贺某某房屋买卖合同纠纷案
案情简介：王某系涉案房屋的登记权利人，该房屋建筑面积45.84平方米。涉案房屋的房地产登记簿权利限制状况信息载明因（）沪民初号案件被松江法院查封；该房屋曾于年8月18日设定有债权数额为，元的抵押债权，抵押权人为中国农业银行上海市松江支行，自该抵押设立后，一直由王某在归还贷款，现涉案房屋上已不存在银行抵押。
年8月14日，吴某某、王某就涉案房屋签订了多份《上海市房地产买卖合同》，合同补充条款载明甲方需在双方签订本合同后30个工作日内办出该房屋的产权证……；在甲方双方签订房地产买卖合同当日，乙方向甲方支付首付款5万元，在以甲方为权利人的产权证办出后的10个工作日内，乙方应支付甲方房款7万元；在年8月30日之前，甲方应去银行提前还清贷款并在取得银行交付的办理注销抵押登记的材料后七个工作日内办理完结注销该房屋抵押登记事项；在甲方办理完结抵押注销手续后的五个工作日内，甲、乙双方共同赴该房地产所在区房地产交易中心办理产权过户手续……。王某在庭审中质证，复印件与原件不一致，且对购房款、坐落地址的约定是空白的，吴某某在第六页、第八页进行了添加。吴某某质辩称，合同签了很多份，是中介起草的，以填写完整的为准。
年8月14日，王某向吴某某出具收据“今收到吴某某支付购买松江区XX路XX弄XX号XX室定金人民币伍万元整”；年8月25日，王某向吴某某出具一张贰万伍仟元的收条；年9月8日，王某向吴某某出具贰万伍仟元的收条，年10月31日，王某向吴某某出具贰万元的收条，以上共计12万元。
年9月18日，吴某某向案外人曾某出具《委托书》，并办理公证，委托事项为出售登记在王某名下的位于上海市松江区XX路XX弄XX号XX室的房屋，委托期限自年9月18日起至年12月31日，委托权限包括：壹、代为领取公证书；贰、代为办理房地产转移登记；叁、领取他证及有
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