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广州楼市情报（gzlsqb01）已获授权
有一位广州网友发帖求助，挺典型的：
看中了某楼盘的地段，去售楼部之后下了定金。但这几天在阳光家缘网上看到他家的房子几乎全部是抵押（不可出售）的状态，包括我看中想买的那套，但销售从头到尾都没有提房源被抵押的事实。请教各位这种房子会不会有风险啊？
她有点焦虑，因为开发商本来名气就不大，如今房子竟被抵押，万一出事了要找谁去？
估计要提心吊胆很长一段时间了。
很多人都不知道，买房时一定要先上网查查。
价格、地段、户型，大家样样考虑到了，临门一脚却忽略了一个重点——查查房子健不健康，关键是有没有被抵押。
看完今天这篇文章的分析，一定要转给你的亲朋好友，也多留一个心眼。
我不想大家花钱买“难”受。
今天我们来说说，新房为什么会被抵押？怎么避免“中招”？
首先，在售的商品房，是真的可以被开发商拿去抵押的。
我在市住建局阳光家缘网上，查到的某楼盘销控表是这样的：
满眼的一片红。
有人问：这有什么区别，就红跟绿，各个楼盘都这样的啦，卖了显示红，没卖的显示绿。
但其实，放大一点看，每个数字下的符号才是重点。它代表了房子不同的“健康”状态。
做个对比可能更清晰。
左边这张，是住建局显示的保利天汇销控表。
红色方框里面的符号是两个小圆圈，代表已签约，不可售，但是没有抵押。这就是健康状态的房子。
右边这张，就是我们那位网友买到的楼盘。
红色方框里是一个菱形，代表房子不可售，并且被抵押，处于“亚健康”状态。
还有更复杂的，比如“菱形+正方形”的组合，代表房子被抵押，但又已备案……
房子被开发商抵押这种事，老实说，还蛮常见的。
那碰到这种情况，到底能不能入手？
首先，要看楼盘的预售证，预售房源占用的土地有没有被抵押。
土地抵押虽然不影响网签合同和购房合同备案，但万一后期开发商没还清贷款的话，业主们不能办理房产证。
如果预售证显示没有土地抵押，但销控表出现红色+菱形的情况，通常就属于在建工程抵押。
简单讲就是，开发商把项目工程抵押给银行，借钱盖楼。
房子处在抵押状态，对购房者而言，最要命的一点就是：
办不了过户，拿不了房产证。
据那位网友说，销售称只要付齐首付前会解除抵押。但这靠谱吗？
对此，我特意咨询了市*府不动产登记的工作人员，对方的建议是：
“ 不要，你等到开发商涂销抵押后再买吧！”
因为，风险很大。
首先，你说不定开发商究竟会不会履行职责，把你付的这笔钱给到银行涂销抵押。
万一它资金断了，跑路了，房子被拍卖，又或者重复抵押，没把你的钱还给银行，那你要去打官司拿补偿，就很麻烦。
况且，抵押房不能办产权登记。
其次，有的购房者很“大头虾”，没仔细看购房合同上有“被抵押”这项内容。
要知道，商品房抵押这个行为其实是被法律允许的，但开发商合法出售在建工程抵押的项目，有两个条件必须满足：
一是如实告知买受人，二是通知抵押权人并经其同意。
根据我国《担保法》第四十九条的规定，开发商必须告知购房者房屋已经抵押的情况，否则出售转让行为无效。
另外，根据《 人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，购房者可以要求开发商退房，并依据上述规定进行索赔。
那如果“合法抵押、合法销售、合法告知”这三步，开发商全都做了，你也签了字，那就没办法了。
买房，买的是享受和升值，求的是“干手净脚”。
这种抵押房，一不小心就会碰上烂摊子，搞得心力交瘁。
之前湖北荆州有位小哥就经历了一次买抵押房的历险记。
他买了一套新房，交付定金之后一直不能网签合同。
过了两个月之后才得知房子处于在建抵押状态，小哥当时就想退房。
但开发商说，马上解除抵押。随后一周，开发商说解押完毕，可以网签合同。
小哥不放心，到不动产中心和房管局查询，两边都说已经解押，可以签合同了。
于是他交了25万的首付，并且成功网签备案。
然而一周后，他办理贷款，在不动产中心办理抵押时竟然又被告知该房屋的状态还是未解押。
小哥懵了：“谁能告诉我，到底是怎么回事！不解押我是怎么可以合同备案的呢？我的房屋到底是什么状态！！我的权益和我的钱怎么维护呢！！！”
后来市房产局给了答复，意思是这样的：
一是这个项目办理了在建工程抵押，小哥买的房屋也在抵押中。
但银行同意，在抵押的房屋可以销售网签备案，不改变抵押状态。所以目前这套房虽然签了合同，但仍是抵押状态。
二是小哥用按揭购房的方式，将这个房子再次抵押给银行，所以需要跟开发商在不动产登记中心共同申请抵押变更登记。
那么，买房时应该怎样避免买到抵押房的风险呢？
我给大家一个简单的建议。
买房时，开发商会提供《商品房预售许可证》，上面有一栏专门写抵押情况的，如有抵押，在备注中会有详细的说明，一定要看仔细！
不要怕麻烦！
下单之前，可以登录阳光家缘网查询一下，楼盘的销控表。
上面也会有详细的记录，多点耐心看看。
另外，注意及时网签和备案。
如果房子出现了除在建工程之外的抵押或者是查封，系统里都有记录，是网签不了的，有助于及时发现和避免损失。
实践中，很多开发商转让已经抵押的房产时，并没有经得抵押权人书面同意。
那在办理《房屋所有权证》时，房管部门发现《国有土地使用证》上已经有抵押记载，就会导致产权过户出现障碍，购房者没办法顺利拿到《房屋所有权证》。
所以，尽量买龙头房企的楼盘。
买二手房也要留意，有抵押的二手房，必须要解押才可以过户。
而且建议遇到这种情况， 让业主把涂销抵押的日期约定在合同上。
后续如果是业主的原因耽误交易流程，违约方要向守约方赔偿。
有没有被抵押，对房产交易来说，至关重要。
朋友们，千万要留意这个坑啊。
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